Подходы и методы оценки недвижимости

Содержание

 

Введение

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

1.2 Законодательно-правовая основа, цели и этапы проведения оценки имущества

Глава 2. Основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение

2.1 Сущность и особенности подходов и методов оценки имущества

2.2 Преимущества и недостатки в применении различных подходов к оценке имущества

Заключение

Список литературы

 

Введение

 

На сегодняшний день в России существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Развитие оценочной  деятельности в РФ напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

В условиях развития рыночной экономики оценка машин, оборудования и автотранспорта приобретает все  большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что  машины и оборудование характеризуются, как правило, большим количеством  различных параметров и разнообразием номенклатуры. Число объектов машин и оборудования в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости  машин и оборудования представляет собой сложный процесс, поскольку  часто в процессе оценки невозможно найти абсолютно идентичный аналог для оцениваемого объекта.

Для достижения максимально  точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной курсовой работе.

Курсовая работа состоит  из введения двух глав и заключения. В первой главе рассматриваются понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости, а также законодательная база оценочной деятельности, цели и этапы проведения оценки имущества. Во второй главе рассматриваются основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение.

В ходе написания курсовой работы использованы следующие материалы: Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ», Федеральные стандарты оценки, государственные стандарты оценки, учебные пособия по оценке имущества, материалы журнала «Вопросы оценки» и др.

 

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

 

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

 

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. [5].

Оценка стоимости имущества - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

Оценка имущества –  наиболее общий термин, применяемый  к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.

Согласно статьи 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ оценка имущества может распространяться на следующие объекты:

1. Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);
2. Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);
3. Право собственности и иные вещные права;
4. Права требования, обязательства (долги);
5. Работа, услуги, информация;
6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие группы:

1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса);
2. Оценка недвижимости;
3. Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);
4. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.

Стоимость - это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.

Определяемая стоимость  имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки - реализацию цели оценки.

При использовании понятия  стоимости при осуществлении  оценочной деятельности указывается  конкретный вид стоимости, который  определяется предполагаемым использованием результатов оценки [3].

При осуществлении оценочной  деятельности используются следующие  виды стоимости объекта оценки [3]: 

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.

Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.

 

1.2 Законодательно-правовые основы, цели и этапы проведения оценки имущества

 

Законодательными основами оценочной деятельности в Российской Федерации являются:

1) Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя ред. Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 220 – ФЗ). Основные положения.

2) Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения.

3) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения.

4) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения.

Согласно Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании  договора о проведении оценки объекта  имущества при обязательном использовании  всех трех классических подходов к  оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Изменения, внесенные в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливают передачу значительной части контроля за деятельностью в этой сфере от государственных органов саморегулируемым организациям оценщиков, что связано с отменой лицензирования оценочной деятельности. Оценщик принимается в члены саморегулируемой организации оценщиков решением ее коллегиального органа управления. За нарушение законодательства и федеральных стандартов оценки оценщик может быть исключен из числа членов организации также решением ее коллегиального органа.

Согласно ст. 8 ФЗ-135, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью  или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Обычно целями оценки стоимости имущества являются:

• определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;
• использование имущества в качестве предмета залога;
• продажа или иное отчуждение имущества;
• переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
• передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
• ипотечное кредитование физических и юридических лиц;
• выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;
• проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;
• составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

Таким образом, цели оценки имущества могут быть самыми различными, но очень часто оценка необходима для совершения различных сделок.

Проведение оценки имущества включает в себя следующие этапы:

1) Определение  задач.

На данном начальном  этапе проведения оценочных работ  одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав; цель и задачи проведения оценки объекта оценки, а также вид стоимости.

2. Ознакомление с деятельностью компании. Эксперты – оценщики направляют заказчику следующие документы:

• Копии документов о квалификации специалистов;

• Копии лицензии, договора страхования гражданской ответственности оценщика;
• Бланк договора на оценку (для согласования и внесения корректировок со стороны заказчика);
• Перечень необходимых документов для оценки, которые впоследствии должны будут представляться заказчиком.
• Предварительно ознакомление с оцениваемым имуществом. 

3) Заключение договора об оценке. Следующим этапом, а также и основанием для выполнения работ и услуг по оценке, является договор, заключаемый между заказчиком и оценщиком в соответствии с требованиями законодательства РФ. На данном этапе определяется точный перечень документов, предоставляемых заказчиком; устанавливаются сроки проведения оценочных работ, согласовывается стоимость оценочных услуг.

4) Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

Данный этап включает: выезд оценщика на место и осмотр объекта; определение заказчиком лиц, ответственных за предоставление необходимой документации; предоставление необходимой информации согласно перечня документов.

5. Этап оценки включает следующие действия:

а) оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор;

б) оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации;