Подходы и методы оценки недвижимости

в) Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) метода (ов) оценки в рамках каждого из трех подходов к оценке, а именно затратный, сравнительный, доходный. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы.

Оценка стоимости имущества  должна определяться только на основе беспристрастных данных об объекте  оценки и о конъюнктуре соответствующего сегмента рынка, на нее не должны влиять пожелания клиентов (заказчиков) или  иные факторы субъективного характера.

При выборе методов учитывается  достаточность и достоверность  общедоступной для использования  того или иного метода информации.

6) Согласование (обобщение) результатов применения  подходов к оценке и определение  итоговой величины стоимости объекта оценки.

На данном этапе оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

7. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

На данном этапе результаты исследования и расчетов, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и излагаются в виде отчета, в котором в обязательном порядке предоставлены копии лицензий (с приложениями), полиса страхования профессиональной ответственности, составление акта сдачи-приемки выполненных работ по договору.

Отчет об оценке имущества – документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта.

 

Глава 2. Основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение

 

2.1 Сущность  и особенности подходов и методов оценки имущества

 

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке [2].

Оценщик при определении  рыночной стоимости обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [2].

Предполагается, что при  наличии на свободном и конкурентом  рынке объектов, схожих по своим  характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется  покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта.

Методы сравнительного подхода при оценке машин и оборудования используются, как правило, для оценки объектов массового и серийного производства при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках купли-продажи или ценах предложений.

Применяются два варианта использования сравнительного подхода  к оценке стоимости машин и оборудования:

- анализ продаж машин и оборудования на вторичном рынке для определения стоимости путем сравнения цен недавних продаж или запрашиваемых цен на сопоставимые объекты, то есть подход сравнения продаж в чистом виде;

- использование методов сравнительного подхода для определения полной стоимости воспроизводства (замещения) объектов путем анализа продаж новых идентичных или аналогичных объектов и последующего определения рыночной или иной стоимости методами затратного подхода, с учетом потерь от накопленного износа, то есть комбинация сравнительного и затратного подходов.

Сравнительный подход к  оценке стоимости машин и оборудования реализуется в следующих методах:

1. Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени;

2. Метод прямого сравнения с идентичным объектом;

3. Метод прямого сравнения с аналогичным объектом;

4. Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

5. Метод расчета по удельным показателям и корреляционным моделям;

Метод ценовых  индексов, или индексирование по фактору  времени.

Данный метод применим в том случае, когда для оцениваемого объекта известна его цена в прошлом и, следовательно, возникает задача пересчитать эту цену на дату оценки.

Отрезок времени между  датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки измеряется количеством  месяцев, тогда стоимость объекта на дату оценки определяется по формуле:

 

Sв = Sп *In/0, (1)

 

где Sп – первоначальная стоимость объекта в базисном (нулевом) месяце;

I n/0 – корректирующий индекс для n-го месяца по отношению к 0-му месяцу;

n – период индексации, выраженный в количестве месяцев.

Метод прямого  сравнения с идентичным объектом.

Идентичный объект –  это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у  него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта  служит базой для назначения стоимости  оцениваемого объекта. Полная стоимость  замещения равна цене идентичного  объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых коммерческих корректировок (поправок).

Коммерческие поправки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

1. Поправки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, гарантийный срок, скидки, комплектация, дополнительные услуги и др.)

2. Поправка на наличие НДС и других налогов.

3. Поправка по фактору времени.

Поправки второй и третьей групп выполняются практически всегда, а первой – выборочно с учетом их определенности и значимости.

Метод прямого сравнения  с аналогичным объектом.

В этом методе кроме коммерческих корректировок, вносят в цену аналога еще также поправки на параметрические различия.

На практике подобранные аналоги  часто отличаются по мощности, производительности от машины - объекта оценки. В этом случае для определения поправки используются соотношения между ценами (затратами на изготовление) и главным параметром машин, в частности степенная зависимость:

 

P1/P2 = (N1/ N2)*n, (2)

 

где P1,P2 – цены (затраты);

N1, N2 – мощность, производительность или иной основной параметр сопоставимых машин.

n – показатель степени, часто называемый коэффициентом торможения цены, зависящий от конкретного вида технических устройств.

Значения показателя степени (п) в формуле определены для ряда изделий машиностроения на основе специальных исследований, а также многолетней практики. Так, для тракторов средней мощности используется значение 0,72, для экскаваторов - 0,8, для экструдеров, применяемых в переработке полимерных материалов, 0,6-0,7 и т.д.

Формула 2 широко используется из-за ее простоты и достаточно высокой надежности. Вместе с тем надо учитывать, что такой подход требует существенных объемов рыночной информации и применения адекватных методов сопоставления объектов. Иными словами, оценщик должен иметь обширную, постоянно обновляемую базу данных по многим видам технических устройств. Причем такую информацию необходимо собирать постоянно, как бы впрок, так как в реальной отечественной практике оценщику приходится работать с самыми различными типами машин и оборудования и каждая следующая оценка, как правило, проходит в совершенно другой отрасли техники.

Поправки на параметрические различия подразделяются на два вида:

• Поправочные корректировки (выполняются внесением абсолютной поправки к цене);

• Коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);

Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Существует единый порядок внесения корректировок [12]:

1. Вначале вносят коммерческие корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости.

2. Поправки на дополнительные устройства.

3. Поправка на вспомогательные параметры.

4. Коэффициентная поправка на главные параметры.

Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок.

Метод может быть применен тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения  аналог получает какое-то количество как  повышающих, так и понижающих корректировок.

Стоимость оцениваемого объекта лежит  в интервале между ценами аналогов, с учетом внесенных поправок.

Метод расчета по удельным показателям и корреляционным моделям.

Данный метод удобно применять  тогда, когда нужно оценить большое  множество однотипных объектов, различающихся  значениями отдельных параметров. Каждый из этих объектов рассматривается как представитель некоторого семейства машин одного класса или вида. Допускается, что у машин данного класса существует закономерная связь между ценой (стоимостью), с одной стороны, и основными техническими и функциональными параметрами, с другой стороны. Поэтому задача сводится к тому, чтобы математически описать эту связь и далее применить полученную математическую модель для оценки всех объектов, входящих в множество объектов одного класса. Из множества параметров, которыми характеризуются машины, оборудование и транспортные средства, отбирают те, которые дают представление о полезности оцениваемого объекта для покупателя (грузоподъемность, мощность и т.д.).

В результате корреляционного анализа  разрабатывается либо однофакторную модель, когда берется один ведущий параметр-аргумент, либо многофакторную, когда имеется несколько параметров-аргументов. Расчеты по корреляционным моделям дают достаточно приемлемые результаты, однако при этом требуется большой статистический материал.

Независимо от того, какой  метод сравнительного подхода применяется, стоимость машин и оборудования определяется в следующем порядке: изучение рынка и сбор информации о недавних сделках на рынке с аналогичными по функциям и параметрам объектами; отбор информации с целью повышения ее достоверности о времени продажи, технических и других характеристик аналогов; сравнение основных характеристик оцениваемого объекта с соответствующими характеристиками аналога, оценка степени схожести каждого из значимых элементов объекта оценки по элементам сравнения, определение поправок к цене продажи; расчет стоимости объектов исходя из анализа цен аналогов и внесения в них соответствующих поправок.

 Выбор метода определяется  характером объекта оценки, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

Методы сравнительного подхода  позволяют определить рыночную стоимость  вне места использования. Чтобы  определить стоимость по месту использования, надо к рыночной стоимости добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работы.

Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Затратный подход реализует принцип  замещения, выражающийся в том, что  покупатель не заплатит за готовый  объект больше, чем за создаваемый  объект той же полезности.

Затратный подход к оценке стоимости  машин и оборудования заключается в расчете затрат на полное воспроизводство (полное замещение) оцениваемых объектов за вычетом потерь стоимости от всех видов износа, обесценения и устаревания. При определении полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения учитываются все затраты, включая также затраты на транспортировку, такелажные работы, монтаж, запуск в эксплуатацию и т.д. Главным элементом в определении стоимости воспроизводства и стоимости замещения является себестоимость изготовления объекта идентичного или аналогичного оцениваемому (затраты на изготовление).

Затраты (издержки) в сфере производства и затраты (издержки) в сфере потребления: затраты (издержки) в сфере производства – расходы производителя продукции (затраты на изготовление); затраты (издержки) в сфере потребления – расходы, которые несет покупатель (затраты на приобретение). Они складываются из затрат производителя (затрат продавца) плюс затраты на транспортировку, установку, монтаж, запуск в эксплуатацию. В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы затратного подхода: