Подходы и методы оценки недвижимости

1) Методы, основанные на способах прямого определения затрат, применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования:

- поэлементный расчет затрат заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, а также затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

- метод анализа и индексации имеющихся калькуляций заключается в определении стоимости путем пересчета первоначальной себестоимости суммированием индексированных затрат по экономическим элементам (затратам на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их к современному уровню;

- метод укрупненного расчета себестоимости заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

2) Методы, основанные на способах косвенного определения затрат, применяются для оценки стоимости универсальных машин и оборудования, а также специализированного оборудования, изготовленного на базе универсального:

- метод замещения или аналого-параметрический, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям, что позволяет на основании известных цен и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

- индексный метод (по трендам изменения цен); метод удельных ценовых и экономико-технических показателей, который заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Метод расчета по цене однородного объекта полагает проведение следующих этапов:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:

 

 

 

где Сп.од - полная себестоимость производства однородного объекта;

Цод - цена однородного объекта;

Ндс - ставка налога на добавленную стоимость;

Нпр - ставка налога на прибыль;

Кр - показатель рентабельности продукции.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия, например, в массе объектов.

 

 

где Сп - полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

G0 / Gод - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:

 

 

где Sв - восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые  низок, то их восстановительная стоимость  принимается обычно на уровне себестоимости.

При использовании метода поэлементного расчета осуществляют следующие этапы работы:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле:

 

 

 

где Сп - полная себестоимость объекта

Цэ - стоимость комплектующего узла или агрегата;

В - собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки). 3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта (Sв).

Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

 

 

где Sв - восстановительная стоимость объекта;

Sо - базовая стоимость объекта;

Y - индекс изменения цен.

Возможно осуществление  индексирования затрат, из которых  складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые  индексы ресурсов. Для определения  остаточной стоимости машин и  оборудования из восстановительной  стоимости вычитается суммарный износ: физический, функциональный и внешний.

Физический износ - это потеря стоимости, связанная с частичной или полной потерей объектом свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, неправильной эксплуатации, воздействия внешней среды.

Физический износ машин  и оборудования преимущественно  измеряется:

• методом срока жизни;
• методом укрупненной оценки технического состояния;
• методом потери производительности машин и оборудования;
• экспертным анализом физического состояния;

Метод срока жизни  – физический износ рассчитывается исходя из оставшегося срока жизни  машин и оборудования, определяемого  из условий эксплуатации объекта  оценки: интенсивности работы и режима эксплуатации, качества и периодичности  технического обслуживания и ремонта, состояния окружающей среды и т.д. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.

Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы (см. табл.).

 

Таблица 1 - Оценочная шкала для определения физического износа

Физический  износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта
21-40	Удовлетворительное	Элементы в целом  пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация элементов  возможна лишь при условии проведения ремонта
61-80	Аварийное	Состояние элементов  аварийное. Выполнение элементами своих  функций возможно лишь при проведении специальных охранительных работ  или полной замене этих элементов
81-100	Непригодное	Элементы находятся  в не пригодном к эксплуатации состоянии

 

Метод потери производительности машин и оборудования – физический износ определяется отношением снижения чистой прибыли к прибыли, которую  давал объект, когда он был новым.

Экспертный анализ физического состояния – коэффициент физического износа определяется в зависимости от оставшегося срока службы, выраженного в процентах.

Функциональный износ представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.

Методы определения  функционального устаревания:

- функциональное устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратам определяется как разница между полной стоимостью воспроизводства и полной стоимостью замещения;

- функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными затратами, определяется как дисконтированная разность между эксплуатационными затратами рассматриваемого объекта и сократившимися эксплуатационными затратами современного аналога.

Экономический (внешний износ) определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.

При применении метода прямого  сравнения следует соблюдать  определенную последовательность при  внесении поправок: в первую очередь  делаются дифференциальные корректировки, а потом - поправочные.

Методы определения  экономического устаревания: метод экспертного анализа – определение оценщиком потери стоимости в результате сокращения спроса, возросшей конкурентности, законодательных ограничений и т.д.; метод «недоиспользования» неиспользуемых мощностей (потери производительности).

Независимо от того, какой  метод затратного подхода применяется  при оценке, стоимость объектов определяется в следующей последовательности: анализ объекта и, при необходимости, выделение из целого объекта его составных частей (например, отдельные станки и оборудование из технологического комплекса или цеха, составные части персонального компьютера и т.д.); подбор для каждого объекта (компонента) наиболее подходящего метода оценки стоимости и проведение необходимых расчетов; определение для каждого объекта (компонента) потерь стоимости в результате всех видов износа (физического износа, функционального и экономического устаревания); определение оценочной стоимости (стоимости воспроизводства или замещения).

Применению доходного подхода предшествует прогнозирование будущих доходов за несколько лет эксплуатации объекта. Часто невозможно применить данный подход к оценке стоимости машин и оборудования, т.к. доход создается всем производственным комплексом. Исключение составляют объекты, которые сами непосредственно могут приносить доход (копировальная и множительная техника, мини-пекарня, грузовой автомобиль и т.д.).

Методы доходного подхода  следующие:

1) метод прямой капитализации, при котором стоимость определяется делением величины чистого дохода от владения объектом за период времени (чаще за один год) на коэффициент капитализации;

Методом прямой капитализации  определяют стоимость машинного  комплекса:

 

Sмаш = Eмаш/ F(r,n),

 

где Eмаш – чистый доход, отнесенный на машинный комплекс;

n – срок полезного использования машинного комплекса;

F(r,n) – функция «взнос на амортизацию»

 

Eмаш = E – Eзд,

 

где E – чистый доход от всей системы,

Езд. – т чистый доход, относимый на здание.

2) метод капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) когда стоимость будет прямо пропорциональна длине периода владения и обратно пропорциональна требуемому уровню доходности, т. е. поток ожидаемых доходов от владения объектом за период времени преобразуется в его текущую стоимость;

Сущность данного метода выражается формулой:

 

E1 E2 En Sn

Оцененная стоимость(S) = …+…+…+…+…,

,

 

Где n – срок полезного использования всего машинного комплекса;

Е1, Е2, Еn – чистый доход, производимый системой в каждом прогнозном году;

r – ставка дисконта;

Sn – стоимость реализации актива в конце прогнозного периода;

3) метод равноэффективного аналога, при котором стоимость оцениваемого объекта выводится из цены объекта-аналога при условии обеспечения их равной прибыльности;

В отличие от двух других способов, данный методов позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету чистого дохода.

Данный метод предполагает подбор функционального аналога (базисного  объекта), который может выполнять  одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличаться от него по конструкции, производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям.

Преимущество метода равноэффективного функционального  аналога состоит в том, что он позволяет обойтись без расчета выручки от реализации продукции, что очень важно, если машинный комплекс производит промежуточную продукцию или выполняет промежуточные работы, цены на которые не установлены.

4) метод капитализации и остатка применяется при расчете стоимости отдельных единиц оборудования в составе машинного комплекса.

Стоимость машин и  оборудования, оцениваемых с применением  доходного подхода, определяется в  следующем порядке: рассчитывается чистый доход от производственного  комплекса (предприятия, цеха, участка); методом остатка вычленяется часть дохода, которая относится к машинному парку комплекса; методами капитализации дохода или дисконтирования денежных потоков определяется стоимость всего машинного парка; с помощью долевого коэффициента пропорционально балансовой стоимости рассчитывается стоимость отдельных объектов.