Применение доходного метода оценки

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования 

“ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ НЕФТЕГАЗОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"

Институт  менеджмента и бизнеса 
 

Кафедра ЭкУП 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине "Основы оценочной деятельности"

     на  тему: " Применение доходного метода оценки" 
 
 
 
 

      Выполнил:

Проверила:. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СОДЕРЖАНИЕ: 

Введение

1. Теоретические основы применения доходного метода оценки недвижимости           5
2. Метод прямой капитализации доходов       8

2.1. Определение  коэффициента капитализации     9

   2.1.1. Расчет коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных  затрат        9

2.1.2. Расчет коэффициента капитализации  методом связанных инвестиций                11

2.1.3. Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки                 12

2.2. Определение  чистого операционного дохода            12

            2.2.1. Расчет потенциального  валового дохода           12

            2.2.2. Расчет действительного  валового дохода           13

            2.2.3. Расчет чистого  операционного дохода           14

3. Метод  дисконтирования денежного потока            17

4. Расчет  стоимости объекта оценки              24

   4.1. Расчет стоимости объекта оценки  методом капитализации доходов                 24

   4.2. Расчет стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежного потока               26

Заключение

Список  использованных источников 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных  управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов. Независимая оценка стоимости призвана обеспечивать равные права всем членам общества, путем справедливой оценки их имущественных прав и обязательств. Развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства.

     Обязательным  условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка  недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка не движимости и перспектив его развития в будущем.

     Логика  доходного подхода к оценке недвижимости лучше всего отражает ожидания инвестора. Стоимость недвижимости определяется не основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемая недвижимость может принести. В рамках доходного подхода выделяют два основных метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации доходов. 

      Целью данной курсовой работы является применение методов доходного подхода к оценке недвижимости. Достижение цели курсовой работы предполагает решение нескольких взаимосвязанных задач:

      - необходимо раскрыть теоретические основы доходного похода к оценке недвижимости;

      - оценить стоимость объекта недвижимости методом капитализации в рамках доходного подхода к оценке;

      - освоить метод построения ставки  капитализации с учетом нормы  возврата, метода рыночной выжимки, метода инвестиционной группы;

      - оценить стоимость объекта недвижимости  методом дисконтирования денежных  потоков в рамках доходного  подхода к оценке;

      - выбрать и применить методы  расчета ставки дисконтирования;

      - рассчитать стоимость объекта  оценки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО МЕТОДА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

     Доходный  подход к оценке недвижимости – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости (предполагается, что для данного покупателя важен не объект как таковой, а право получения будущих доходов от владения этим объектом). Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

     При оценке недвижимости с позиции доходного  подхода, к доходам от использования  относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние, как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.

     В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки:

      - метод капитализации прибыли. 

      - метод дисконтирования денежных потоков.

        Суть этих методов  состоит в том, что бы сначала  спрогнозировать величины доходов  и расходов при эксплуатации объекта  в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

        Недостатком доходного  метода оценки недвижимости  является то, что он основан на прогнозных данных.

        Этапы применения доходного  метода оценки недвижимости:

1. Составление прогноза будущих доходов от объекта за период предполагаемого владения;
2. Составление прогноза стоимости объекта в конце периода владения (реверсия);
3. Пересчет спрогнозированных доходов и реверсии в текущую стоимость одним из двух методов: методом прямой капитализации (в случае, если доходы равномерны по годам), методом дисконтирования денежного потока (в случае, если имеется неопределенность относительно будущих доходов, т.е. доходы изменяются по периодам или они нестабильны).

      Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

      1. Принцип ожидания. Данный принцип характеризует точку зрения покупателя на будущие годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется, как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

      2. Принцип спроса и предложения.  Данный принцип характеризует  точку зрения рынка на стоимость  объекта. Исходя из этого принципа, можно определить, как сами потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения. Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

      3. Принцип замещения. Этот принцип  характеризует точку зрения информированного  покупателя, который заплатит за  объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов. 
Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

 

      Метод капитализации доходов заключается  в расчете текущей стоимости  будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.  Формула, по которой определяется стоимость объекта, имеет следующий вид:

  , где

Ц - стоимость объекта недвижимости;

ЧОД - чистый операционный доход 

r - норма прибыли, или ставка капитализации.

Основные  проблемы данного метода:

1.  Метод   не рекомендуется  использовать,  когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного    строительства,    т.е.    в    ближайшем    будущем    не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2.  В  российских условиях основная проблема,  с которой сталкивается оценщик - это «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды     объектов     недвижимости,     эксплуатационным     расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

      Основные  этапы процедуры оценки методом  капитализации:

1. Расчет коэффициента капитализации;
2. Определение ожидаемого   годового   (или   среднегодового)  дохода,   в качестве   дохода,   генерируемого   объектом   недвижимости  при   его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
3. Определение   стоимости   объекта   недвижимости   на   основе   чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

 

2.1. Определение коэффициента капитализации

      Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в  стоимость объекта.

      Капитализация доходов - совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объектов на основе их потенциальной способности приносить доход.