Применение доходного метода оценки

     При определении коэффициента капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затрачиваемого на приобретение объекта.

      Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации.

      Существует несколько методов расчёта коэффициента капитализации:

- с учетом  возмещения капитальных затрат;

- метод  связанных инвестиций;

- метод  рыночной выжимки.

      Теоретически  коэффициент капитализации для  текущего дохода должен прямо или  косвенно учитывать следующие факторы:

- компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

- компенсацию  за риск;

- компенсацию  за низкую ликвидность; 

- компенсацию  за инвестиционный менеджмент;

- поправку  на прогнозируемое повышение  или снижение стоимости актива.  

2.1.1. Расчет коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

      Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

, где

- ставка дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

- норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

            Ставка дохода на капитал ( ) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

, где

- безрисковая ставка дохода;

- вложения в недвижимость;

- премии за низкую ликвидность недвижимости;

- премии за инвестиционный менеджмент.

      Существуют  три  способа  расчета  нормы  возврата  капитала ( ):

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда ), его иногда называют аннуитетным методом;

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда ).

      Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% - ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата  ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения.

      Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

      Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. 

2.1.2. Расчет  коэффициента капитализации методом  связанных инвестиций

        Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

      Коэффициент капитализации для заемного капитала будет определяться следующим образом:

, где

Зод –  ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

Кик –  сумма ипотечного кредита.

      Коэффициент капитализации для собственного капитала будет определяться следующим образом:

, где

ДПдн  – годовой денежный поток до выплаты  налогов;

Кс –  величина собственного капитала.

3. Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки

      Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации

, где

п – количество объектов;

Ц –  цена продаж;

i – количество объектов-аналогов;

ЧОД –  чистый операционный доход.

      При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории непрозрачной информации. 

2. Определение чистого операционного дохода

      Для определения чистого операционного  дохода используется ряд показателей:

- ПВД (потенциальный валовой доход);

- ДВД (действительный валовой доход); 

2.2.1. Расчет потенциального валового дохода

      Рассчитывается  потенциальный валовой доход, который  можно получить при 100% использовании  объекта без потерь и расходов.

, где

ПВД –  потенциальный валовой доход;

S - общая площадь объекта, м²;

Са –  ставка арендной платы за 1 м²

      Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости.

      Аренда – предоставление арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

      Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендатор согласился бы взять, а типичный арендодатель согласился бы сдать имущество в аренду.

      Все арендные договоры делятся на три  типа:

- с фиксированной арендной ставкой (экономическая стабильность);

- с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора);

- с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендного платежа добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

      Метод капитализации доходов целесообразно  использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков. 

2.2.2. Расчет действительного валового дохода

      На  базе ПВД рассчитывается действительный валовой доход. Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от рыночной стоимости использования объекта недвижимости.

, где

ПВД - потенциальный  валовой доход;

Пнд –  потери от недосбора;

Дпр –  прочие доходы.

      Обычно  эти потери выражают в процентах  по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. 

3. Расчет  чистого операционного дохода

      Чистый  операционный доход – определяется разностью между действительным валовым доходом и операционными расходами.

, где 

ЧОД - чистый операционный доход;

ДВД - действительный валовой доход;

ОР –  операционные расходы.

      Операционные  расходы – это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

      Операционные  расходы принято делить на :

- условнопостоянные;

- условнопеременные  или эксплуатационные;

- расходы на замещение или резервы.

      К условнопостоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

      - налог на имущество;

      - страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

      - заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

      К условнопеременным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

      - коммунальные;

      - на содержание территории;

      - на текущие ремонтные работы;

      - заработная плата обслуживающего персонала;

      - налоги на заработную плату;

      - расходы по обеспечению безопасности;

      - расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

        К расходам на замещение относятся  расходы на периодическую замену  быстроизнашивающихся улучшений  (кровля, покрытие пола, санитарнотехническое  оборудование, электроарматура). Резерв  на замещение рассчитывается  оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

      Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:

      - в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;

      - не рассчитывается цена реверсии;

      - коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:  

   - методом рыночной выжимки;

            - методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

            - методом связанных инвестиций.

      Преимущества  метода капитализации доходов заключаются  в том, что этот метод непосредственно  отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого  предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.