Применение доходного метода оценки

     Российские  оценщики ставку дисконта чаще всего  рассчитывают методом кумулятивного  построения (формула). Это объясняется  наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

     5. Расчет стоимости объекта недвижимости  методом ДДП 

     Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

     

, где

     i – ставка дисконта;

     t – текущий год владения;

     Р - реверсия

     Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного  года) и прибавлена к сумме текущих  стоимостей денежных потоков.

     Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).  
 
 

4. РАСЧЕТ  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

1. Расчет  стоимости объекта оценки методом  прямой капитализации дохода

      Требуется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения.

      Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

      - законодательная разрешенность ;

      - физическая осуществимость;

      - финансовая осуществимость;

      - максимальная эффективность.

      Земельный участок не находится в собственности  владельца объекта оценки. Владелец нежилого помещения имеет право  пользования частью участка под  домом, где располагается нежилое  помещения, соответственно площади этого помещения по отношению к общей площади помещений, располагаемых в доме.

      Следовательно, текущее использование земельного участка является единственным законодательно разрешенным, а значит наиболее эффективным.

      Далее необходимо перейти к анализу наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения.

      Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин.

      Физически осуществимое использование: все варианты являются физически осуществимыми.

      Финансово осуществимое использование: учитывая местоположение и размеры нежилого помещения все три варианта экономически могут быть целесообразны.

      Максимальная  эффективность. Критерием максимальной эффективности является положительный  возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала (Табл.4.1.1).

                  Таблица 4.1.1

Расчет  стоимости объекта оценки методом  прямой капитализации дохода

 

      В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и  предложения и местоположения, которые  определяют такие характеристики, как  валовой доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

      Использование нежилого помещения в качестве магазина является экономически более выгодным и наименее рискованным. Поскольку перепрофилирование помещения хоть и будет вести к увеличению арендных ставок, но оно повлечет недозагрузку арендных площадей во время ремонта, увеличение операционных расходов, повышенный риск недозагрузки площадей и увеличение инвестиций на сумму реконструкции.  

      Наилучшее и наиболее эффективное использование  объекта оценки: использование в  качестве магазина. При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения  в рамках доходного подхода необходимо исходить из использования объекта оценки в качестве магазина.

2. Расчет стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков

      Прогнозный  период равен 4 годам, дата проведения оценки -1 января 2010 года. Денежные потоки необходимо рассчитывать в течение прогнозного периода 2010-2013 гг. и первого года постпрогнозного периода (2014 год) для определения стоимости будущей перепродажи (реверсии) (Табл.4.2.1).

Таблица 4.2.1

Расчет  стоимости объекта оценки методом  дисконтирования денежных потоков

 

      Продолжение табл. 4.2.1

 
 

Продолжение табл. 4.2.1

 
 

Таким образом, рыночная стоимость объекта  методом дисконтирования денежного  потока равна 143 312$. 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 
 

      Таким образом, доходный подход отражает:

      - качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

      - риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

      Доходный  подход используется при определении:

      - инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не платит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих, доходов от этого объекта;

      - рыночной стоимости.

      B рамках доходного подхода возможно  применение одного из двух методов:

      - прямой капитализации доходов;

      - дисконтированных денежных потоков.

      При использовании метода капитализации  доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной  период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

      Этот  метод оценки недвижимости используется, когда ожидается, что будущие  уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет. Другими словами, метод более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. 
 
 
 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ: 

      1. Экономика недвижимости: Учебное пособие.-2-е изд.-М.: Дело, 2000.-328 с. Под редакцией доктора экономических наук, профессора  В.И.Ресина.