Оценка земельного участка

                                       Введение

 

В данной курсовой работе мы определяем рыночную стоимость земельных  участков.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью  понимается деятельность субъектов  оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.  
«Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:  
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;  
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;  
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;  
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;  
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме» (ст. 4. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 
При оценке земельного участка специалистами в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.  
Оценка земельного участка подразумевает определение рыночной стоимости земельного участка, либо рыночной стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.  
- выкуп земельного участка из муниципальной собственности.  
Для оценки земельных участков необходимы документы:  
- правоустанавливающий документ на земельный участок;  
- кадастровый план земельного участка;  
- площадь земельного участка;  
- категория земельного участка в соответствии с целевым назначением;  
- разрешенное использование;  
- сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;  
- сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;  
- при наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.

 

2 Отчёт об оценке  рыночной стоимости земельного  участка под ИЖС, расположенного  по адресу: г.Брянск, пер.Осоавиахима,  д.40 кв.1

  

2.1 Общие факты  и выводы

 

2.1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

 

1 №	Точное описание объекта  оценки:	Земельный участок под  ИЖС по адресу г.Брянск, пер.Осоавиахима, д.40 кв.1, площадью 416 кв.м, кадастровый номер 32:28:03 23 14:0011
11	Балансовая стоимость, тыс.руб.	151, 506
22	Месторасположение объекта	г.Брянск, пер.Осоавиахима, д.40 кв.1
33	Оцениваемые права	Право собственности
44	Собственник объекта оценки	Балабанов Ю.А.

 

 

2.1.2 Результаты  оценки, полученные при применении  различных подходов к оценке

 

2.1.3 Итоговая величина  стоимости объекта оценки

 

2.1.4 Сертификат качества оценки

 Отчёт об оценке выполняется оценщиком в соответствии с:

- Федеральный закон «Об  оценочной деятельности в Российской  Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ с изменениями и дополнениями;                        - Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утверждён Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г. №10040;                                                                - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утверждён Приказом     Минюсте РФ 23 августа 2007 г. № 10045;                 - Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке» (ФСО №3), утверждён Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, зарегистрирован в Минюсте РФ 20 августа 2007 г. № 10009;                               - В соответствии со стандартами СРО. Членство оценщика в саморегулирующей организации: Некоммерческое Партнёрство «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» (НП «СМАОс»), Свидетельство № 2437 от 23.06.2008 г.;

 

 

2.2 Задание на  оценку

1	Номер отчёта	Отчёт № 10 - 120
2	Основание для проведения оценки	Договор на оценку, который  заключён между оценщиком ООО  «Альянс» и заказчиком Балабановым  Ю.А.
3	Цель оценки	Определение рыночной стоимости  земельного участка
4	Задача оценки	Для совершения сделки купли-продажи
5	Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость
6	Дата проведения оценки	9.11.10
7	Срок проведения оценки	8.09.10 – 1.12 10
8	Дата составления отчёта	21.11.10
9	Точное описание объекта  оценки	Земельный участок площадью 416 кв.м, на котором расположен одноэтажный дом площадью 56,40 кв.м и сарай площадью 5,30 кв.м
10	Балансовая стоимость, тыс. руб.	151, 506
11	Месторасположение объекта	Г. Брянск, пер. Осоавиахима, д.40, кв.1
12	Оцениваемые права	Право собственности
13	Собственник объекта оценки	Балабанов Ю.А.
14	Стандарты оценки	ФЗ, ФСО №1, ФСО №2, ФСО  №3

 

 

 

2.3 Сведения о  заказчике оценки и об оценщике

1	Заказчик:	Балабанов Ю.А.
1.1	Адрес	Г.Брянск, пер.осоавиахима, д.40 кв.1
1.2	Документ, удостоверяющий личность	Паспорт серия 15 02 №624886
1.3	Орган, выдавший документ	Клинцовский ГРОВД Брянской области 20.05.2005 г.
2	Исполнитель оценки по договору (юридическое лицо)	ООО «Агентство независимой  оценки»
2.1	Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью
2.2	ОГРН	1093254009254
2.3	Дата присвоения ОГРН	18.09.2009 г.
2.5	реквизиты	р/с 40702810808000004942 Брянское ОСБ  № 8605 г. Брянск, к/с 30101810400000000601 БИК: 041501601, ИНН / КПП 3250512688 / 325001001
2.6	Место нахождения юридического лица	241007, РФ, г.Брянск, ул. 3-го  Июля, д.28, кв.46
2.7	Оценщик	Балабанова Е.Ю.
2.8	Членство оценщика в СРО	Некоммерческое партнёрство  «Саморегулируемая межрегиональная  ассоциация специалистов-оценщиков» (НП «СМАОс»), Свидетельство № 2437 от 23.06.2008 г.
2.9	Документы об образовании  в области оценочной деятельности	- Диплом Орловского Государственного  Технического Университета. ПП №907030 от 15 мая 2008 г. По специальности: Городское строительство и хозяйство. - Сертификат Международной  школы управления «Интенсив»  РАГС о повышении квалификации  по программе «Оценка стоимости  земельных участков» №13064
2.10	Страхование гражданской  ответственности оценщика	Брянское отделение МОРФ ОАО «САК «Энергогарант» - «Мособлзнергогарант», срок страхования по 21 июня 2011 г. Страховая  сумма – 3000000 руб.
2.11	Паспорт	Серия 15 09 №858306, выдан отделом  УФМС России по Брянской области в  советском районе гор. Брянска
2.12	Стаж работы в оценочной  деятельности	С 26.06.2008 г.

 

 

 

2.4 Допущения и  ограничивающие условия

 

       Выводы и заключения, сделанные оценщиком в настоящем отчёте ограничиваются следующими условиями и допущениями:

- Оценщик основывается  на информации, предоставленной  Заказчиком, общей информации по  соответствующему сегменту рынка,  а также на информации, имеющейся  в архивах Оценщика о полученной  за время проведения настоящей  оценки.

- Оценщик исходил из  того, что предоставленная ему информация и данные являются точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

- Используя информацию, предоставленную  Заказчиком, Оценщик применял предоставленные  данные только в рамках имеющегося  объёма информации, не делая не  обоснованных выводов и дополнений. В случае, если о каких-либо  характеристиках или составляющих  объекта оценки предоставлены  не были, Оценщиком делается вывод  об отсутствии данных характеристик  или составляющих.

- Перед Оценщиком не  ставилась задача, и им не проводились  как часть настоящего исследования  специальные экспертизы – юридическая  экспертиза правового положения  объекта оценки, строительно-техническая  и технологическая экспертиза  объекта оценки, санитарно-гигиеническая  и экологическая экспертиза.

- От Оценщика не требовалось и он не принимает на себя ответственность за описание правового состояния объекта оценки и вопросов подразумевающих обсуждения юридических аспектов права.

- Предполагается, что существует  полное соответствие правового  положения объекта оценки требованиям  законодательства, либо такое соответствие  может быть установлено без  непреодолимых затруднений, если  иное не оговорено специально.

- Объект оценки рассматривался  с учётом лишь тех ограничений  и сервитутов, которые оговорены  в отчёте.

- Планы, схемы, чертежи  и иные иллюстративные материалы,  если таковые приведены в отчёте, призваны помочь пользователю  отчёта, получить наглядное представление  об объекте оценки и не должны  использоваться в каких-либо других  целях.

- При проведении оценки  предполагалось отсутствие каких-либо  скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки(токсичных и иных вредносных материалов и почв).

- Отчет об оценки содержит  профессиональное мнение специалиста  относительно стоимости объекта  оценки в указанных целях по  состоянию на дату оценки. Оценщик  не принимает на себя ответственности  за изменение социальных, экономических,  физических факторов и изменения  местного или федерального законодательства, которые могут произойти после  этой даты и повлиять на  стоимость объекта.

- Полученная стоимость является расчётной величиной, отражающей отношение рынка к объекту оценки, и является рекомендуемой для целей настоящего отчёта, если с даты составления отчёта об оценке прошло не более 6 месяцев.

 

 

2.5 Стандарты оценочной  деятельности

 

        При проведении оценки используются следующие стандарты оценочной деятельности:

1) Федеральный стандарт  оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утверждён Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г. №10040;

2) Федеральный стандарт  оценки «Цель оценки и виды  стоимости» (ФСО №2), утверждён Приказом  Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255, зарегистрирован в  Минюсте РФ 23 августа 2007 г. №  10045;

3) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке» (ФСО №3), утверждён Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 254, зарегистрирован в Минюсте РФ 20 августа 2007 г. № 10009.

4) Стандарты и правила  оценочной деятельности Некоммерческого  партнёрства «Саморегулируемая  межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков»  «Оценка недвижимости». Утверждён  Советом директоров НП СМАО-с,  протокол №7 от 24.10.2006 г.

Применение стандартов ФСО  обусловлено их обязательным статусом при осуществлении оценочной  деятельности. Стандарты и правила  оценочной деятельности СМАО-с регламентируют процесс проведения оценки и являются обязательными к применению оценщиками – членами данной саморегулируемой организации.

 

 

2.6 Оцениваемые  права и вид определяемой стоимости  объекта оценки

 

2.6.1 Оцениваемые  права

                                                                                                       

    В данной курсовой работе оценивается право собственности.   При оценке мы исходим из того, что субъект права собственности на земельный участок и жилой дом обладает полными правами собственности. Под "полным правом собственности" понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, пользования и распоряжения при установленных законодательством ограничениях.  
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Право собственности - 1) в объективном смысле совокупность правовых норм, которые закрепляют, регулируют и охраняют состояние принадлежности (присвоенности) материальных благ конкретным лицам, один из центральных институтов гражданского права; 2) в субъективном смысле - право конкретного лица владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе непосредственно в пределах закона и независимо от воздействия других лиц.                                                                  В соответствии с п.2 ст.212 ГК субъектами права собственности могут выступать: граждане; юридические лица; Российская Федерация; субъект Российской Федерации: муниципальное образование. Этот перечень надо считать исчерпывающим. Не случайно понятие "иные формы собственности" хотя и используется в законе, ни в Конституции, ни в ГК не раскрывается.Что касается права собственности на имущество иностранных граждан и юридических лиц то, по общему правилу, оно определяется по праву страны, где это имущество находится (ст.164 Основ гражданского законодательства). Следовательно, на территории России действует законодательство о праве собственности граждан и юридических лиц Российской Федерации. Изъятия из этого правила установлены и иными коллизионными нормами (ст.164 Основ гражданского законодательства).Частная собственность, субъектами которой выступают граждане и юридические лица, призвана обслуживать исключительно их интересы. Право частной собственности охраняется законом (ст.35 Конституции).Государственная и муниципальная собственность призвана обеспечивать интересы больших групп людей: народа Российской Федерации в целом; населения, проживающею на территории субъекта Российской Федерации; лиц, проживающих на территории городского или сельского поселения либо иного муниципального образования. В этих случаях субъектами права собственности выступают соответственно Российская Федерация в целом (федеральная государственная собственность), субъект Российской Федерации (государственная собственность субъекта Российской Федерации), муниципальное образование (муниципальная собственность).