Оценка земельного участка

1) принцип наиболее эффективного  использования;

2) принцип ожидания;

3) принцип спроса и  предложения;

4) принцип замещения.

 

Задача оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость  всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.

В рамках доходного подхода могут  быть использованы следующие методы оценки рыночной стоимости земельного участка:

• метод капитализации дохода;
• метод предполагаемого использования;
• метод остатка.
• Методика расчета рыночной стоимости земельного участка методом капитализации

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчет рыночной стоимости  объекта оценки с использованием метода прямой капитализации, расчет ведется  по формуле:

где:

V – рыночная стоимость объекта оценки.

I – чистый операционный доход.

R – норма (коэффициент) капитализации.

 

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

1) определение величины  капитализируемого дохода;

2) определение коэффициента  капитализации;

3) определение рыночной  стоимости земельного участка.

 

Определение величины капитализируемого дохода

Доход от земельного участка  рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при  оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата  при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого  объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости  земельного участка, получаемый при  его продаже в будущем.

Расчет коэффициента капитализации

 Определение коэффициента  капитализации является составной  частью процесса оценки. Требуемая  норма отдачи для инвестора  есть функция 

делового риска, финансового  риска и риска ликвидности, которые  присущи объекту оценки. Чем выше степень риска, тем выше норма  отдачи, требуемая инвестором. Средневзвешенная стоимость капитала является ставкой  капитализации, представляющая собой  требуемую норму отдачи капитала, необходимую для оправдания инвестиций.

Ставка капитализации  для недвижимости включает в себя два элемента: ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Поскольку земельные участки  с течением времени не изнашиваются, то при расчете ставки капитализации  для земельных участков норма  возврата на капитал не включается, то есть ставка капитализации земельного участка равняется норме дохода на инвестиции.

В мировой практике сложилось  четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Для расчета ставки капитализации  земельного участка использован  метод кумулятивного построения на основе безрисковой ставки с добавлением  процентных поправок  по формуле:

Y=Y_b + Y_n + Y_f + Y_у

 где: Y_b – базовая ставка (безрисковая);

Y_n – премия за риск низкой ликвидности;

Y_f – премия за вложения в конкретный инвестиционный актив;

Y_у – премия за управленческие риски (менеджмент).

При использовании такого метода в  качестве базовой ставки берется  безрисковая или наименее рисковая ставка. Безрисковой ставкой дохода можно определить ставку депонирования  финансовых средств в высоконадежных банках России. (АК Сбербанк России (sbr.ru); Газпромбанк (gazprombank.ru); ОАО ВТБ 24 (wtb24.ru). Принемаем безрисковую ставку равную 7,5

В Методических рекомендациях по определению  рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Премия за риск низкой ликвидности.

Поправка определяется по отношению к ликвидности надежных ценных бумаг. При оценке недвижимости учитывается увеличенное время  экспозиции объектов недвижимости при их продаже. Компенсация за риск данного вида рассчитывается на основе безрисковой ставки, и равна:  Y_n = (Y_b´ 4)/12

 Y_n = (7,5´ 4)/12 = 2,5

Премия за вложения в конкретный инвестиционный актив.

Премия, соответствующая риску  вложения инвестиций в секторы рынка, связанные с недвижимостью и  правами на нее. Степень риска  зависит от многих факторов и может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок (риск реализации прогнозов). Прогноз риска для каждого из объектов недвижимости индивидуален. Расчет премии за риск вложений в объекты недвижимости - представлен в таблице.

Таблица 9 - Расчет премии за риск в объекты недвижимости

Вид и наименование риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ухудшение экономической  ситуации	1
Увеличение числа конкурирующих  объектов		1
Изменение законодательства	1
Природные и антропогенные  чрезвычайные ситуации	1
Неполучение арендных платежей	1
Неэффективный менеджмент	1
Криминогенный фактор	1
Количество наблюдений	6	1	0	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	6	2
Сумма	8
Количество наблюдений	7
Средневзвешенное значение	1,14

 

Премия за управленческие риски (менеджмент).

Поправка на риск неэффективного управления недвижимостью. Обычный  диапазон для премии за этот вид  риска составляет до 5%. Принимаем премию за управленческие риски равную 3%

Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

Таким образом, в курсовой работе можно использовать для расчета  ставки капитализации только два  последних подхода.

Используя полученные данные рассчитаем коэффициент капитализации:

   Y=Y_b + Y_n + Y_f + Y_у

   Y= 7,5 +2,5 + 1,14 +0,03=0,141

 

На основании полученного  коэффициента капитализации находим  рыночную стоимость земельного участка:

                           V=(285,4*416)/0,141=842031,22 рубля

 

 

2.12.3 Затратный  подход

 

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

 

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который  либо является точной копией объекта  оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно  уменьшение стоимости в связи  с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. В данной курсовой работе мы принимали функциональный износ и внешний равным нулю, поэтому целесообразно в данной курсовой работе отказаться от использования затратного подхода.

 

 

2.13 Согласование  результатов рыночной стоимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1.

2. Федеральный закон РФ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136 – ФЗ
3. Закон Российской Федерации "О плате за землю" от 11.10.91 г. № 1738-1 с изменениями и дополнениями
4. Постановление Правительства Российской Федерации № 808 от 11 ноября 2002 г. "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков"
5. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие/В.И.Петров; под ред. М.А.Федотовой.- 3-е изд., перераб. И доп. – М.: КНОРУС, 2010. – 264с.
6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»
7. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»
8. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»
9. Закон "О местном самоуправлении в Российской Федерации" от 6.07.1991г. № 1550-1
10. Закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" с изменениями и дополнениями от 28.08.1995 г. № 154-ФЗ
11. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р
12. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Е.И. Иванова. Под ред. М.А. Федотовой. – 2 –е изд., стер. – М.:КНОРУС, 2008. - 344
13. Кадастровая регистрация и оценка земель и земельных участков. М.: Бюро печати, 2007. – 208с.
14. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости: Учебное пособие – М.: Архетектура-С, 2005. – 200с.
15. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. - 496с.
16. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие / Под ред. М.А. Федотовой. – М.: КНОРУС, 2007. – 208с.
17. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. Учебное пособие для студентов обучающ. По специальности экономика и управление (060000) /Л.Н. Тэпман, под ред. В.А. Швандара. – 2-е изд., перераб. И доп. – М.: ЮНИТИ_ДАНА, 2006 – 463с.
18. Экономика и управление недвижимостью: Примеры, задачи, упражнения: Учеб. для вузов. В 2 частях/Под общ. Ред. П.Г. Грабовского. – Смоленск: Смоленск-Плюс; М: Изд-во АСВ, 2001