Оценка земельного участка

 

На основании приведенных  данных в таблице 6, можно определить среднюю арендную ставку земельных  участков по городу Брянску. Она составляет 285,4 рубля.

 

 

2.10 Описание процесса  оценки объекта оценки

2.10.1 Технология  определения стоимости объекта  оценки

 

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение договора на проведении оценки;
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов;
4. Согласование результатов применения подходов к оценке и определения итоговой величины стоимости объекта оценки;
5. Составление отчёта об оценке.

Этап 1. Заключение договора на проведение оценки. На этом этапе  оценщик устанавливает следующие  параметры оценки:

- цель оценки;

- стандарты оценки, в соответствии  с которыми определяется стоимость;

- правовой режим и объём  оцениваемых прав на земельный  участок.

При оценке земельного участка  необходимо чётко определить следующие  признаки, характеризующие правовой режим его использования:

- категория земель, в границах  которых расположен земельный  участок;

- разрешённое использование  земельного участка;

- форма собственности;

- кадастровый номер;

- сервитуты и ограничения  вещных прав на земельный участок;

- наличие застройки;

- определение даты проведения  оценки;

- составление договора  на оценку.

Этап 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки и существенной для определения стоимости объекта  оценки, изучает количественные и  качественные характеристики объекта  оценки, проводит анализ политических, экономических, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, проводят анализ рынка объекта оценки. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующий природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения. Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчёте об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п.

Этап 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов  оценки и осуществление необходимых  расчётов. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его  наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования  земельного участка, являющегося физически  возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчётная величина стоимости  земельного участка будет максимальной.

Этап 4. Согласование результатов  применения подходов к оценке и определение  итоговой величины стоимости объекта  оценки. На этом этапе производится согласование результатов, полученных различными подходами оценки, и обосновывается заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки.

Этап 5. Составление отчёта об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного  отчёта об оценке. Отчёт об оценке –  это документ доказательного значения, предназначенный для заказчика  оценочных услуг и иных зарегистрированных в результатах оценки лиц, содержащий итоговое заключение о стоимости  объекта оценки.

 

2.10.2 Описание подходов  и обоснование выбора методов  применяемых к оценке земельного  участка

 

   Определение рыночной стоимости земельного участка осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок земельных участков в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости используются следующие подходы к оценке:

- сравнительный подход;

- доходный подход;

- затратный подход.

 

Затратный подход – это  совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для воспроизводства  либо замещения объекта оценки с  учётом износа и устареваний.                                                                                                                  Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомлённый покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей  полезность, одинаковую с рассматриваемой  собственностью. Основные этапы процедуры  оценки при данном методе:

1. Определение стоимости земельного участка;
2. Расчёт стоимости строительства оцениваемого объекта;
3. Расчёт затрат на замещение оцениваемого объекта;
4. Определение величины физического, внешнего и функционального износа;
5. Расчёт рыночной стоимости по затратному подходу.

Сравнительный подход- это  совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на сравнении  объекта оценки с объектами-аналогами  объекта оценки, в отношении которых  имеется информация о ценах. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или предложены к продаже. Рыночная стоимость определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. При использовании сравнительного подхода, используются данные о ценах предложения, полученные их публикаций риэлторских компаний и индивидуальных объявлений в СМИ. Сравнительный подход предполагает следующую последовательность действий:

1-й этап. Изучение состояния  и тенденций развития рынка  земельных участков и того  сегмента, к которому принадлежит  объект оценки. Выявление земельных  участков, наиболее сопоставимым  с оцениваемым, в отношении  которых имеется информация о  ценах.

2-й этап. Сбор и проверка  информации по объектам-аналогам; выбор единицы сравнения, сопоставление  каждого объекта-аналога с оцениваемым  объектом.

3-й этап. Определение различий  между оцениваемым и каждым  сопоставимым объектом, расчёт и  внесение поправок к цене объектов-аналогов.

4-й этап. Согласование  скорректированных цен объектов-аналогов  и вывод показателя стоимости  объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Доходный подход – это  совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от использования  объекта оценки. Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

 

2.11 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования  конкретного объекта собственности.  Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка.  Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.  Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с  параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод  о наиболее эффективном использовании  может быть сделан только после расчета  стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное  использование объекта недвижимости представляет вариант использования  свободного или застроенного участка  земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами  и дает максимальную стоимость.  Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит   оцениваемый   объект   собственности,   и   не   является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика.  Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в  общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения  стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования  можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.  Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.).

Наиболее эффективное  использование недвижимости определяется путём анализа соответствия потенциальных  вариантов её использования следующим  критериям:

1. Физическая возможность: Данный земельный участок относится к категории земель поселений, поэтому мы рассматриваем физические возможности земель поселений.

Понятие земель поселений  сформулировано в ст.83 Земельного кодекса  РФ. Согласно этой статье землями поселений  признаются земли, используемые и предназначенные  для застройки и развития городских  и сельских поселений, которые отделены чертой от земель других категорий.             При осуществлении градостроительной деятельности учитываются особенности поселений, в том числе численность их населения, научно –производственная специализация каждого поселения, а также значение его в системе расселения населения и административно-территориальном устройстве Российской Федерации. Правовой режим этой категории земель определяется ст. 83-85 Земельного кодекса РФ, а также другими федеральными законами: в части обеспечения рационального использования городской территории для нужд строительства – Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004г. № 190-ФЗ; по вопросам охраны земель и соблюдения экологических требований – Федеральным законом «Об охране окружающей среды». В целом названное законодательство и дополняющие его федеральные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации направлены на решение комплекса задач в интересах всех проживающих на территории поселений людей.

2. Юридическая законность:      

       Земли поселений как самостоятельная категория имеет особенности своего правового режима. Будучи ограниченными от других земель городской (поселковой) чертой, которая служит их внешней границей, эти земли находятся в ведении органов власти города и других поселений. Эти органы организуют использование и охрану «своих» земель, для чего вся территория города и иного поселения в пределах  делится на территориальные зоны. Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков, относящихся к конкретной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учётом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.                                                                                   Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

3. Финансовая осуществимость: рассмотрение вопроса о том, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование даст доход владельцу.

Так как данный объект оценки расположен в центре города Брянска, где в непосредственной близости расположено значительное количество магазинов, торговых центров, поэтому  строить на данном участке магазин  или торговый центр экономически нецелесообразно. Также в районе расположения данного земельного участка  расположены – автозапрвка, автосервис, салоны красоты и различные развлекательные  заведения, поэтому их строительство  также не принесёт прибыли.

4. Максимальная доходность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.