Оценка земельного участка

Для того, чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости, а  также дать ответ о целесообразности дальнейшего существования имеющихся  на участке улучшений, определение  наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в два  этапа:

1) Для земельного участка как  свободного;

         2) Для земельного  участка с имеющимися улучшениями.

Таблица 7 – Анализ наиболее эффективного использования 

Наименование объектов строительства	Доходы, в баллах	Расходы, в баллах
Магазин продовольственных товаров	3	3
Развлекательный центр	2	4
Салон красоты	2	3
Магазин непродовольственных  товаров	3	2
ИЖС	5	0

 

Исходя из того, что использование объекта оценки с максимальной выгодой является индивидуальное жилищное строительство и в результате рассмотрения выявленных факторов, влияющих на назначение объекта оценки, по мнению оценщика наиболее эффективное использование объекта оценки – по прямому назначению, т.е. в качестве индивидуального жилого дома, для проживания.

 

 

          2.12 Определение стоимости земельного участка

 

2.12.1 Сравнительный  подход

Сравнительный подход широко используется в регионах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Сравнительный подход при  оценке земельного участка включает:

• метод сравнения продаж
• метод выделения
• метод распределения.

В данной работе для определения  стоимости земельного участка мы будем использовать метод сравнительных  продаж. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами  стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения  к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

• условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

• обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий  аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе  элементов сравнения путем прямого  сопоставления каждого аналога  с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет  совершена исходя из сложившихся  на рынке характеристик сделок с  земельными участками.

Величины корректировок цен,  определяются следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
• определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы  измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В  случае значительных различий скорректированных  цен аналогов целесообразно выбрать  другие аналоги; элементы, по которым  проводится сравнение; значения корректировок.

При проведении сравнительного анализа  для сравнения использовались земельные участки без улучшений.

Таблица 7 - Характеристика объектов аналогов

Характерис-тики	Земель-ный участок №1	Земельный участок №2	Земел-ьный участок №3	Земельный участок №4	Земельный участок №5
Источник  информации	Моя реклама	Моя реклама	Моя реклама	Моя реклама	Моя реклама
Целевое использова-ние	ИЖС	ИЖС	ИЖС	ИЖС	ИЖС
Местополо-жение	Пер. Гаражный	Ул. Карачевская	Ул. Пересвета	Ул. Лазо	Ул. Лазо
Площадь земельного участка, кв.м	600	350	1000	470	450
Стоимость предложения, руб.	2900000	2350000	4500000	2500000	2000000
Стоимость предложения, руб/кв.м	4833	6714	4500	5319	4444
Время продажи	-	-	-	-	-

 

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью  соответствовать объекту оценки. Общая величина коррекции зависит  от степени различия между объектами.

Корректировки цен объектов сравнения по элементам сравнения  могут быть определены как для  цены единицы измерения объекта  сравнения (например, гектар, квадратный метр), так и для цены в целом. Единицы сравнения используются для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнительного анализа объекта  оценки и объектов сравнения.

В данной курсовой работе на основании сопоставления  параметров объекта оценки и объектов аналогов, проводится описание и внесение соответствующих корректировок  в стоимость 1 м² объекта оценки.

Корректировки цен могут  рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Чтобы привести объекты сравнения  к объекту оценки на дату определения  стоимости, требуется выполнить  корректировки цены продажи (цены предложения) каждого объекта сравнения по каждой позиции элементов сравнения.

В оценочной практике принято  выделять пять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться  в обязательном порядке:

• Передаваемые имущественные права
• Условия финансирования
• Условия и дата продажи (предложения)
• Месторасположение
• Физические и технические характеристики

Перечисленные выше элементы сравнения, могут быть дополнены  рядом других.  Расчет рыночной стоимости объекта оценки с учетом необходимых корректировок представляется в таблице8.  

 

 

 

 

 

Таблица 8 – Расчёт рыночной стоимости объекта оценки с учётом необходимых корректировок

	Объект оценки	Объект сравнения  №1	Объект сравнения  №2	Объект сравнения  №3	Объект сравнения  №4	Объект сравнения  №5
Цена предложения, руб/кв.м		4833	6714	4500	5319	4444
Условия финансирования		Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Корректировка на условие финансирование		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, руб./кв.м		4833	6714	4500	5319	4444
Дата продажи		-	-	-	-	-
Корректировка на дату продажи		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, руб/кв.м		4833	6714	4500	5319	4444
Корректировка на снижение стоимости в процессе торга		5%	5%	5%	5%	5%
Скорректированная цена, руб/кв.м		4591	6378	4225	5053	4222
Передаваемые  имущественные права		Правособ-ственности	Правособ-ственности	Правособ-ственности	Правособ-ственности	Правособ-ственности
Корректировка на передаваемые имущественные права		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, руб/кв.м		4591	6378	4225	5053	4222
Коммуникации		Все коммуникации есть	Все  коммуникации есть	Все коммуникации есть	Туалет на улице	Туалет на улице
Корректировка на коммуникации					1%	1%
Скорректированная цена, руб/кв.м		4591	6378	4225	5002	4180
Подъезд		хороший	хороший	хороший	хороший	хороший
Корректировка на удобство подъезда		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, руб/кв.м		4591	6378	4225	5002	4180
Физические характеристики		Рельеф ровный	Рельеф ровный	Рельеф ровный	Рельеф ровный	Рельеф ровный
Корректировка на физические характеристики		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, руб/кв.м		4591	6378	4225	5002	4180
Местоположение		Пер. Гаражный	Ул. Карачевская	Ул. Пересвета	Ул.Лазо	Ул.Лазо
Корректировка на местоположение		0	0	0	0	0
Скорректированная цена, руб/кв.м		4591	6378	4225	5002	4180
Количество корректировок, внесённых в цену объекта сравнения		1	1	1	2	2
Вес объекта сравнения		0,16	0,16	0,16	0,25	0,25
Итоговая рыночная стоимость, руб/кв.м	4725

 

Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом рассчитывается по формуле:

Ср кв.м = (Соср1*Доср1 + Соср2*Доср2 + Соср3*Доср3 + Соср4*Доср4 + Соср5*Доср5= (4591*0,16 + 6378*0,16 + 4225*0,16 + 5002*0,25 + 4180*0,25= 4725 рублей

 

Итоговая рыночная стоимость объекта  оценки определяется по формуле:

                        Српа = Ср кв.м*S

Где Српа – рыночная стоимость  объекта оценки, определённая методом  сравнительного анализа.

Ср кв.м – рыночная стоимость  одного квадратного метра

S – площадь земельного участка, кв.м

                        Српа= 4725*416= 1965600 рублей

 

 

        2.12.2 Доходный подход

 

В основе доходного подхода лежит  принцип ожидания, который состоит  в том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих  выгод ее владельца. Формализуется  данный подход путем пересчета будущих  денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают  приносящую доход недвижимость с  точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью  получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемое здание или помещение  рассматривается как объект, целью  функционирования которого является получение  дохода. Это подтверждает целесообразность использования доходного подхода  для оценки данного объекта недвижимости.

Доходный подход оценивает стоимость  недвижимости в данный момент как  текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течении своего срока службы;
• риски характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Недвижимость может приносить  следующие виды дохода:

• текущие денежные поступления;

• экономию на налогах;
• будущие доходы от арендной платы;
• доходы от прироста стоимости недвижимости при ее продаже;
• экономию на налогах при продаже.

В основе доходного подхода  лежат четыре принципа: