Оценка земельного участка

В ситуации, когда указанные  субъекты вступают в отношения собственности, характеризующиеся равенством их участников, к ним применяются нормы гражданского законодательства, определяющие участие  в них юридических лиц, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (п.2 ст.124 ГК). Например, именно эти нормы должны применяться  в случае возникновения гражданско-правового  спора между Российской Федерацией и ее субъектом о принадлежности того или иного здания, предприятия, сооружения и т.п.

 

 

2.6.2 Вид определяемой  стоимости объекта оценки, обоснование  его использования

 

    В данной курсовой работе видом определяемой стоимости является рыночная.                                                                                                     Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• мотивы продавца и покупателя являются типичными; обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;

• цена представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны не было;
• платеж осуществляется в денежной форме.

Оценка рыночной стоимости  земельного участка производится на основании федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. 
Согласно абз. 2 ст.3 вышеуказанного закона «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме». 
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается на основе принципа наиболее эффективного использования. Другими словами, она определяется на основе наиболее вероятного использования земельного участка, которое физически возможно, экономически обоснованно, законно, финансово осуществимо, по итогам которого стоимость земельного участка будет наибольшей. Наиболее эффективная эксплуатация участка может не совпадать с существующим его использованием. 
В целях установления наиболее эффективного использования земельного участка учитываются: его целевое назначение и вид разрешенного использования, преобладающие способы землепользования, перспективы развития района, на территории которого находится участок, возможные изменения на земельном рынке, а также  текущее использование оцениваемого земельного надела. 
В соответствии со ст. 9 федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для проведения оценки является соответствующий договор, сторонами которого являются оценщик и заказчик.  
Ст. 11 данного федерального закона закрепляет общие требования к содержанию отчета об оценке.  
Полученный размер рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверным и рекомендуется для совершения сделок в отношений  земельного участка, если иное не предусмотрено действующим российским законодательством или не установлено решением суда.

 

 
2.7  Информационные  источники, используемые при оценке

 

Оценка была проведена  в соответствии с Федеральным  законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 13.07.2007 года №129-ФЗ, от 29.07.1998 года №135-ФЗ, от 14.11.2002 года №143-ФЗ, «Федеральными стандартами  оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» утверждёнными  приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития в России) от 20.07.2007 года №256, №255, №254.

 

 

 

2.8  Описание  объекта оценки

 

2.8.1 Общие сведения  об объекте оценке

 

     Данный объект оценки расположен по адресу: РФ, г.Брянск, пер. Осоавиахима, д.40, кв.1.

Г. Брянск основан в 985 г. как укреплённое поселение на правом высоком берегу Десны, среди лесов. Расположен на западной окраине Среднерусской возвышенности, по берегам р. Десна, при впадении в неё р. Болва, в 379 км к юго-западу от Москвы. Крупный ж.д. узел. Климат умеренно-континентальный. Средние температуры января -7, июля +18 +19. Осадков 600 мм в год. Территория г. Брянска составляет 34,9 тыс.кв. км. Г. Брянск разделён на четыре района: советский, бежицкий, влодарский и фокинский. Данный объект оценки расположен в советском районе.

Таблица 1 – Основные показатели района месторасположения земельного участка

Показатели	Значение
Территория, кв.км	34,9
Население, тыс.чел.	880,9
Городское население, тыс.чел.	409,1
Сельское  население, тыс.чел.	471,8
Плотность населения, чел. На 1 кв.км.	25
Административный  центр	1
Города	16
Посёлки городского типа	27

Общие сведения о земельном участке  сводятся в таблицу 2.

Таблица 2 – Общие сведения о оцениваемом  участке

Тип оцениваемого имущества	Недвижимое  имущество
Состав  объекта оценки	Земельный участок, на котором расположен одноэтажный дом площадью 56,40 кв.м и сарай площадью 5,30 кв.м
Адрес местоположения	Г. Брянск, пер. Осоавиахима, д.40, кв.1
Сведения  об имущественных правах	Право собственности
Собственник	Балабанов Ю.А.
Правоустанавливающие  документы	Свидетельство о государственной регистрации  права № 32-32-01/038/2008-600

2.8.2 Количественные и  качественные характеристики объекта

   

 В данной курсовой работе мы оцениваем земельный участок с категорией земель - земли поселений, расположенный по адресу: РФ, г. Брянск, пер. Осоавиахима, д.40, кв.1. Данный земельный участок имеет прямоугольную форму, рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно - изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания, возделывания сельскохозяйственных культур или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения, расположен в центральной части советского района г. Брянск; имеет выезд на асфальтированную улицу. Имеет развитую инженерную инфраструктуру: водоснабжение, канализация, отопление и горячее водоснабжение (ОГВ), газоснабжение, электроснабжение, электроосвещение. Возможные ограничения и сервитуты в процессе оценки не были выявлены. Описание границ и окружения земельного участка: с западной стороны данный земельный участок граничит с земельным участком, на котором расположены двухэтажный шлакоблочный дом и беседка из кирпича. С восточной стороны оцениваемый земельный участок граничит с земельным участком, на котором находятся одноэтажный кирпичный дом, кирпичный подвал и гараж из кирпича. С севера земельный участок граничит с земельным участком, на котором расположены одноэтажный дом из кирпича и два деревянных сарая. Через дорогу, напротив данного земельного участка расположены - одноэтажный кирпичный дом, кирпичные баня и сарай.

1. Юридическое описание: документом, подтверждающим площадь и границы земельного участка, является «Свидетельство о государственной регистрации права».  Собственником данного земельного участка является Балабанов Ю.А. Ограничения и сервитуты не были выявлены. Земельный участок относится к категории земель населённых пунктов, разрешённое использование: для использования индивидуального жилого дома.                  Земли поселений как самостоятельная категория имеет особенности своего правового режима. Будучи ограниченными от других земель городской (поселковой) чертой, которая служит их внешней границей, эти земли находятся в ведении органов власти города и других поселений. Эти органы организуют использование и охрану «своих» земель, для чего вся территория города и иного поселения в пределах  делится на территориальные зоны. Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учётом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.   
2. Физические характеристики земельного участка: земельный участок общей площадью 416 кв.м. имеет прямоугольную форму, рельеф ровный спокойный. Инженерно-изыскательные работы не проводились. На данном земельном участке имеются следующие посадки: вишня, возраст 5 лет, груша – 7 лет, две яблони – 3 и 5 лет соответственно, крыжовник, три куста – 1,3 и 4 года соответственно и один куст чёрной смородины – 2 года.     
3. Описание зданий, строений, сооружений:

 

 

 

 

Этажность	1 этаж
Общая площадь	56,40 кв.м.
Высота потолков	2,75 м.
Фундаменты	Ленточные
Стены	деревянные
Перекрытия	деревянные
Перегородки	деревянные
Кровля	Из оцинкованной стали
Полы	Деревянные, линолеум, керамическая плитка
Окна	Пластиковые
Двери	Деревянные
Наружная отделка	Сайдинг
Внутренняя отделка	Покраска, обои
Инженерное обеспечение	Водоснабжение, канализация, отопление и горячее водоснабжение (ОГВ), газоснабжение, электроснабжение, электроосвещение

4. Характеристика месторасположения и прилегающей территории                           В окружении данного земельного участка находятся земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Транспортная доступность – асфальтированные подъездные пути по улице. Остановки общественного транспорта находятся в непосредственной близости: автобусные и троллейбусные маршруты, маршрутные такси, 2-3 минуты до остановок общественного транспорта. Социальная инфраструктура хорошо развитая, представлена различными торговыми объектами. В непосредственной близости находятся: аптека, детский садик, объекты социально культурной сферы и предприятия бытового обслуживания населения. Также в окружении земельного участка находятся различные зелёные насаждения. Негативным влиянием на состояние земельного участка является то, что он близко расположен к центральной проезжей улицы г.Брянск, что ухудшает его экологическое состояние.
5. Анализ экономических факторов:

На данном земельном участке  имеется наличие всех инженерных коммуникаций – водоснабжение, канализация, отопление и горячее водоснабжение (ОГВ), газоснабжение, электроснабжение, электроосвещение. Также в доме имеется телефонная сеть, радио.

Таблица 3 – Основные характеристики земельного участка

Площадь земельного участка, кв.м	416
Категория земель	Земли населённых пунктов
Разрешённое использование (функциональное назначение)	Индивидуальное жилищное строительство
Инженерная инфраструктура	Водоснабжение, канализация, отопление и горячее водоснабжение(ОГВ), газоснабжение, электроснабжение, электроосвещение
Кадастровый номер земельного участка	32:28:03 23 14:0011
Рельеф участка	Ровный, спокойный
Окружение	Земельные участки под  ИЖС
Сооружения	Сарай, площадью 5,30 кв.м.
Состояние окружающей среды	Удовлетворительное

 

             2.9 Анализ рынка земельного участка

 

2.9.1 Анализ среды  месторасположения объекта оценки

 

2.9.1.1 Общие сведения  об социально-экономическом развитии  г.Брянск

    Г.Брянск был основан в 985 году, разделён на четыре городских района: Советский, Бежицкий, Володарский и Фокинский. Население на 2010 год составляет 409,2 тыс.чел., климат умеренно-континентальный.                   Брянск — крупный промышленный центр. Основные отрасли промышленности — машиностроение, металлообработка. Также развиты химическая, электротехническая и электронная, деревообрабатывающая, текстильная, пищевая промышленность.                                                           Крупные предприятия

• «Брянский машиностроительный завод»;
• «Бежицкий сталелитейный завод»;
• «Брянский автомобильный завод»;
• «Брянский завод колёсных тягачей»;
• «Ирмаш» (дорожно-строительная, землеройная техника);
• «Брянсксельмаш»;
• «Термотрон-Завод» (оборудование для железных дорог, подъёмно-транспортное оборудование);
• «Брянский арсенал» (дорожно-строительное оборудование);

Брянск — крупный железнодорожный узел: через город проходят линии на Москву, Киев, Харьков, Гомель, Смоленск, Орёл и Вязьму, по которым осуществляются пассажирские и грузовые перевозки.                             Через Брянск пролегает «нефтепровод Дружба», газопроводы Дашава — Москва, Шебелинка — Москва (с ответвлением на Гомель).                                                   В городе расположены международный аэропорт «Брянск», железнодорожный вокзал «Брянск I», автобусный вокзал и автобусная станция в Бежице.                                                                                        Пассажирские перевозки осуществляются маршрутными такси (более 1400 машин на 57 маршрутах) троллейбусами на 27 маршрутах (см. Брянский троллейбус), автобусами (36 маршрутов), а также пригородными электропоездами и автомотрисами.

 

 

2.9.1.2 Социально-экономические  условия

 

    В данном пункте приводим  показатели, характеризующие социально-экономическое  положение региона в таблице  4.