Оценка земельного участка

 

 

 

Таблица 4 – Основные показатели, характеризующие  социально-экономическое положение  г.Брянск

	сентябрь 2010г	Январь- сентябрь 2010г.	В % к соответствии к:
			сентябрю 2009г.	Январю-сентябрю 2009г.
Индекс промышленного производства	X	X	108,4	120,0
Объем отгруженных товаров  собственного производства, выполненных  работ и услуг собственными силами по видам деятельности, миллионов  рублей
добыча полезных ископаемых	21,0	170,0	89,3	104,2
обрабатывающее производство	7054,0	49235,7	105,2	115,9
производство и распределение  электроэнергии, газа и воды	683,2	8849,0	129,5	131,9
Объем выпущенной продукции сельского  хозяйства, миллионов рублей1)	463600		324500	89,3
Ввод в действие жилых домов  за счет всех источников финансирования, тысяч квадратных метров общей площади
Грузооборот транспорта, миллионов тонно - километров	3868,0	6222,0	108,5	110,5
Пассажирооборот автобусов общего пользования  крупных и средних предприятий, миллионов пассажиро-километров		268,1		97,5
Объем услуг связи крупных и  средних предприятий, миллионов  рублей1)	1187,0	5243,6	101,6	97,5
Оборот розничной торговли по всем каналам реализации, миллионов рублей	9314,0	79226,5	110,0	108,7
Оборот оптовой торговли, миллионов  рублей	8621,4	71811,5	130,6	120,6
Оборот общественного питания, миллионов  рублей
Объем платных услуг населению, миллионов  рублей	413200		93,3	101,1
Индекс потребительских цен	100,5	108,0	100,4	109,4
Индекс цен производителей промышленных товаров	99,9	98,4	102,5	115,1
Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) в фактических  ценах,      миллионов рублей
Задолженность крупных и средних  организаций на _____года, миллионов  рублей
Дебиторская
Кредиторская
Численность официально зарегистрированных безработных, тысяч человек на конец  периода	78500			94,9
Денежные доходы на душу населения, рублей
Начисленная средняя заработная плата одного работника номинальная, рублей	112,4	113,2	104,8	111,7
Реальная	105,1		95,5	105,0
Реальные располагаемые доходы на душу населения	101,5		103,9	104,8
Задолженность по заработной плате по кругу наблюдаемых видов  деятельности без субъектов малого предпринимательства, миллионов рублей, на ______года

 

 

 

 

 

 

2.9.2 Оценка рынка земли

 

2.9.2.1 Общая характеристика  земельного рынка

 

На современном рынке  постоянно растет спрос на коммерческую недвижимость, в том числе и  на землю. Действующая в Российской федерации законодательно-правовая база дает право собственнику земли  осуществлять основные виды сделок с  земельными участками, предусмотренные  Гражданским кодексом РФ и другими  нормативными правовыми актами. В  соответствии с нормативными документами  собственники имеют право сдавать  участки в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и т.д. Все  сделки с землей подлежат государственной  регистрации.

Земельный рынок России уже  существует. Это один из очевидных  итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных  нормативных правовых актов и  аналогичных актов субъектов  Федерации устанавливают право  собственности физических и юридических  лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т.п.

 Однако российский  земельный рынок все еще на  стадии становления. Ограниченность  его двояка: во-первых, общие земельные  ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным  распорядителем земель у нас  по-прежнему остается государство.  До сих пор основным способом  вовлечения государственной земельной  собственности в рыночный оборот  остается сдача ее в аренду. При этом площадь земельных  участков, задействованных во всех  сделках, составляет примерно 4,1 процента от земельного фонда  РФ.

Данные, полученные на основании  государственной отчетности, свидетельствуют  о явном и устойчивом преобладании арендных отношений среди прочих видов сделок с землей (в среднем выше 90 процентов), тогда как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 0,42–0,45 процента земельного фонда.

Цены за аренду государственных  земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить  круг факторов, от которых устойчиво  зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных  для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать  большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям.

В целом администрации  большинства субъектов Федерации  при формировании арендных цен руководствуются  действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования  земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение  также учитываются.

 

   Краткая характеристика города Брянска

        Земельный  рынок Брянской области характеризуется  как развивающийся. Действующая  в Российской федерации законодательно-правовая  база дает право собственнику  земли осуществлять основные  виды сделок с земельными участками,  предусмотренные Гражданским кодексом  РФ и другими нормативными  правовыми актами. В соответствии  с нормативными документами собственники  имеют право сдавать участки  в аренду, продавать, дарить, отдавать  в залог и т.д. Все сделки  с землей подлежат государственной  регистрации. К настоящему времени  определился круг участников  рынка

земельных участков в лице граждан и их объединений, юридических  лиц и органов местного самоуправления. Наиболее значительную группу участников земельного рынка представляют граждане. С 2003 года в Брянской области было осуществлено 97 357 сделки с земельными участками на площади 78056 га. Из общего числа сделок с земельными участками, осуществленных в области, на аренду государственных и муниципальных земель приходится 83 230 сделок (75904,31 га), или 85,48% от общего их количества в области. В соответствии с Земельным кодексом РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли поселений;
• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• Земли особо охраняемых территорий и объектов;
• Земли лесного фонда;
• Земли водного фонда;
• Земли запаса.

 

 

2.9.2.2 Краткая характеристика  земельного фонда

Почвы на территории Брянщины самые разнообразные : начиная от черноземов и заканчивая развеянными  песками. Север и запад Брянской области, где более влажный климат и более глубокое промывание, наибольшее распространение получили подзолистые  почвы. На юге и востоке, где количество осадков значительно меньше, наиболее распространены серые лесные. Согласно сведениям госземучета по состоянию  на 1 января 2009 года весь земельный фонд Брянской области составляет 3485,7 тыс. га. Если рассматривать земельный  фонд по назначению то можно выделить четыре наиболее крупных категории: 1 земли

 сельхозяйственного назначения на их долю приходится 66,8; 2 земли лесного фонда составляют 24,3% от общего фонда; 3 земли населенных пунктов и поселений приходится - 5,5%; 4 земли находящиеся под промышленными объектами, объектами транспорта, связи и иного назначения-1,1%.  
По  растительность Брянской области - здесь можно встретить практически все имеющиеся типы лесов: хвойный, смешанный, широколиственный, а также лесостепь и культурную степь. На левом берегу Десны произрастают наиболее крупные Брянские лесные массивы с преобладанием сосны. Южнее сосны встречаются уже вместе с лиственными породами, плавно переходящими в светлый смешанный лес. А на юго-востоке области в зеленую полосу дубрав островками вторгается степь. Ценность леса распределяется приблизительно в следующих пропорциях: леса сосновые занимают 42% лесопокрытой площади, березой занято 23% площади и осиной 15% лесного массива. Общие стратегические запасы древесины составляют около 100 млн.куб.м.

 

 

2.9.2.3 Анализ сегмента  рынка земельных участков, относящегося  к объекту оценки

 

Исследуемый в данной курсовой работе земельный участок относится к категории земель поселений. Понятие земель поселений сформулировано в ст.83 Земельного кодекса РФ. Согласно этой статье землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений, которые отделены чертой от земель других категорий. При осуществлении градостроительной деятельности учитываются особенности поселений, в том числе численность их населения, научно –производственная специализация каждого поселения, а также значение его в системе расселения населения и административно-территориальном устройстве Российской Федерации. Правовой режим этой категории земель определяется ст. 83-85 Земельного кодекса РФ, а также другими федеральными законами: в части обеспечения рационального использования городской территории для нужд строительства – Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004г. № 190-ФЗ; по вопросам охраны земель и соблюдения экологических требований – Федеральным законом «Об охране окружающей среды».

Далее приведём пример характеристики земельных участков, предлагаемых в  Советском районе города Брянска  под индивидуальное жилищное строительство.

Таблица 5 – Характеристика земельных участков, предлагаемых к  продаже под ИЖС в Советском  районе г. Брянск

Местоположение	Характеристика	Площадь, кв.м.	Стоимость, руб.	Источник информации
Пер. 3-й Красноармейский	ИЖС	800	2500000	Моя реклама
Ул. Бежицкая	ИЖС	600	750000	Моя реклама
Ул. Бежицкая	ИЖС	2000	3500000	Моя реклама
Ул. Калинина	ИЖС	1450	2100000	Моя реклама
Ул.Калинина	ИЖС	1800	2200000	Моя реклама
Ул. Луговая	ИЖС	1000	1500000	Моя реклама
Пер. Правды	ИЖС	500	1200000	Моя реклама
Ул. Ромашина	ИЖС	1000	1600000	Моя реклама
Ул. С.Перовской	ИЖС	1000	2200000	Моя реклама
Ул. Топальская	ИЖС	1200	3000000	Моя реклама
Пер. Фрунзе	ИЖС	900	3300000	Моя реклама
Ул. Щукина	ИЖС	620	300000	Моя реклама

На основании проделанного анализа определим среднюю рыночную стоимость 1 кв.м по Советскому району. Она составляет 1865 рублей

 

 

 

Таблица 6 – Анализ рынка  аренды земельных участков Советского района г.Брянска

Дата аукциона	Месторасположение земельного участка	Площадь, кв.м	Целевое назначение	Размер годовой арендной платы, руб.	Размер годовой арендной платы 1 кв.м. земельного участка, руб.
17.11.10	г.Брянск, Советский район, ул. Пролетарская, (примыкает к жилому дому 83 кад.№ 32:02:100206:86	1000	для строительства индивидуального  жилого дома	253600	253,6
17.11.10	г.Брянск, Советский район,ул. Калинина,    кад.№ 32:02:100206:85	954	для строительства индивидуального  жилого дома	351000	367,9
17.11.10	г. Брянск, Бежицкий р-н, ул. Бежицкая, м/д 346,348, 10-й микрорайон кад. № 32:02:100206:87	1000	для строительства индивидуального  жилого дома	560000	560
17.11.10	г. Брянск, Бежицкий район, ул. Карьерная, кад.№ 32:02:040902:77	1000	для строительства индивидуального  жилого дома	280000	280
17.11.10	г. Брянск, Бежицкий район, ул. Тимуровская, 32 32:28:020217:01	1000	для строительства индивидуального  жилого дома	196000	196
17.11.10	г. Брянск, Бежицкий район, ул. Тимуровская, 34 32:28:023548:0006	1000	для строительства индивидуального  жилого дома	196000	196
17.11.10	г. Брянск, Фокинский р-н, ул. Игоря Кустова, д.71 32:28:011320:14	1000	для строительства индивидуального  жилого дома	254800	254,8
	г. Брянск, Фокинский р-н,ул. Прохладная, д. 3232:28:020231:0019	800		140000	175