Особенности оценки земельных участков в Москве

Содержание:

 

Введение 3

 

1. Специфика земельных участков г. Москвы как объекта оценки 5

1.1. Правовой  статус земельных участков в  г. Москве 5

1.2. Анализ  рынка земельных участков города  Москвы 7

2. Методы оценки, применяемые для оценки земельных участков в г. Москве 12

2.1. Методы  массовой оценки 12

2.2. Общие  подходы к оценке 14

3. Пример оценки права долгосрочной аренды на земельный участок методом сравнения продаж 21

Заключение 33

Список используемых источников 34

 

 

Введение

 

По недавним исследованиям  международных агентств, Москва вошла  в число самых дорогих городов  на земле. Крайне высокие цены на энергоносители привели к большому притоку капитала в нашу страну. Естественно, что этот капитал повсюду стал искать инвестиционные возможности, и московская недвижимость оказалась весьма подходящим инструментом для этого. Из-за давления инвестиционных денег со всей страны, цены на недвижимость вообще и на землю в частности в Москве и Московской области выросли в разы. Но даже резко выросшие цены не смогли удержать растущий спрос, и в настоящее время Москва столкнулась с дефицитом свободной земли.

При этом даже идущий процесс  переноса промышленных предприятий  из центра за пределы МКАД не может  полностью компенсировать недостаток свободной земли в городе. В условиях такого дефицита собственники земельных участков крайне ответственно подходят к вопросу о наилучшем и наиболее эффективном использовании участков – строить ли на нем торговый центр, бизнес-центр, жилое или административное здание, автостоянку и т.п. Именно здесь возникает необходимость в консультациях независимого оценщика и объективной оценке стоимости конкретного земельного участка.

В целом земельный рынок  Москвы (и России в целом) характеризуется  особой правовой средой. «Если здания и сооружения в основной массе  находятся в собственности, то земельные  участки могут находиться в частной  собственности при условии, что  они не отнесены к землям, изъятым  из оборота и ограниченным в обороте. Земли, не изъятые из оборота и  не ограниченные в обороте, в настоящее  время преимущественно предоставлены  в аренду, и лишь небольшая их часть находится в бессрочном пользовании и в собственности»¹.

Земельные участки Москвы являются одними из самых дорогих  в мире, земельный рынок Москвы – одним из самых закрытых. Даже люди, специализирующиеся на покупке  и продаже недвижимости, не могут  дать реальную оценку его объемам  и количеству участников, этому также  способствует отсутствие информации в  открытом доступе.

Актуальность данной курсовой работы заключается не только в непосредственной идентификации особенностей земельных  участков Москвы как объекта оценки, но и в определении на их основе наиболее предпочтительных методов  оценки.

Основной особенностью оценки земельных участков в г. Москве является то, что земельные права преимущественно оформляются в виде права аренды, а не собственности. Так уж сложилось, что правом собственности на землю в г. Москве преимущественно обладает город, в лице правительства столицы, а коммерческое освоение московской земли происходит путем предоставления участков в аренду юридическим лицам и заинтересованным инвесторам. Оценка земельных участков в городе Москве, как правило, означает оценку земельных участков под коммерческий девелопмент, и в этом случае в основном используются следующие методы:

• метод сравнения продаж - в рамках сравнительного подхода;
• метод предполагаемого использования - в рамках доходного подхода.

Подробный разбор этих двух методов, а также других методов, которые теоретически могут быть использованы для оценки земельных  участков, будет представлен в  работе.

Курсовая работа состоит  из введения, трех глав, заключения и  списка использованных источников. Первая глава посвящена рассмотрению правового статуса земельных участков в г. Москве, анализу данного сегмента рынка недвижимости и идентификации на его основе основных особенностей рассматриваемых земельных участков. Во второй главе представлен разбор методов, используемых для оценки земельных участков, более того – проводится отбор наиболее предпочтительных для оценки участков именно в г. Москве. Третья глава содержит конкретный пример оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж.

Методологической основой  и теоретической базой исследования являются труды отечественных ученых в области оценки недвижимости и, в частности, по земельных участков. В работе также использованы федеральные законодательные акты, публикации в периодических изданиях, а также российские стандарты оценки.

 

1. Специфика земельных  участков г. Москвы как объекта  оценки

1.1. Правовой статус земельных  участков в г. Москве

Если говорить об особенностях оценки земли в городе Москве, то, прежде всего, нужно сказать о  ее правовом статусе и собственниках. В основном вся московская земля  находится в собственности города. И уже собственник, в лице правительства  Москвы, ею распоряжается - передает в  аренду или на долевых условиях вкладывает в различные инвестиционные проекты.

Есть земля, принадлежащая  Российской Федерации, но она, в основном, распределена для размещения государственных  учреждений и передана им на праве  бессрочного пользования. Эта земля  не находится в коммерческом обороте, поскольку, согласно Земельному кодексу  РФ, правообладатель такого права не может ею распоряжаться, а может только использовать для оговоренных целей². В дальнейшем будет говориться о земле, которая находится (или может находиться) в свободном коммерческом обороте и для которой может быть установлена рыночная стоимость.

Основная доля московской земли находится в аренде, где  арендодателем является сам город  Москва, как субъект Российской Федерации. Поскольку именно такие участки  формируют рынок и цены на нем, то стоит подробнее остановиться на проблеме ценообразования в этом секторе. Во-первых, при оценке таких участков объектом оценки является не сам участок, а право его аренды, которое также имеет свою стоимость и может находиться в свободном обороте - может быть продано, внесено в уставной капитал, заложено и т.д. Основным игроком на этом рынке является правительство Москвы - именно оно определяет цены, по которым участки сдаются в аренду первичным арендаторам, и именно оно, через свою ценовую политику, формирует цены на земельном рынке³. Существуют и вторичные операции с правом аренды земли, которые отражают мотивацию остальных игроков рынка, но задает тон, конечно, монополист - правительство Москвы.

Но как определить рыночную стоимость этого права, то есть не минимальную, а наиболее вероятную  цену продажи объекта оценки⁴. Конечно, лучший способ - это сравнить оцениваемый участок с аналогичными предложениями на рынке.

Однако провести корректное сравнение рыночных цен, на самом  деле, совсем не просто. Мало того, что  предложений о переуступке прав аренды земли в г. Москве крайне мало и предлагаемые участки находятся  в различных районах и имеют  различное разрешенное использование, ситуация осложняется еще и тем, что право аренды редко передается в своем "чистом" виде, то есть без сопутствующих прав или обременений. Чаще право на аренду земли передается в составе некоторого инвестиционного  проекта, где права на землю дополнены  имеющейся технической и разрешительной документацией, обязательствами по компенсации третьим лицам за нарушение их прав при реализации проекта, наличием зданий и сооружений на участке (часто ветхих и не пригодных  к эксплуатации).

Итак, особенности оценки земли в городе Москве обусловлены, в первую очередь, ее правовым статусом. Поэтому, будет целесообразно рассмотреть  специфику законодательства в данной области.

Главным законом, регулирующим отношения в сфере землепользования и застройки в городе Москве является Закон г. Москвы от 19.12.2007 N 48 (ред. от 27.06.2012) "О землепользовании в городе Москве". Он устанавливает градостроительные  требования к землепользованию в  городе Москве, порядок охраны земель в городе Москве и контроля за их использованием, порядок осуществления  городом Москвой полномочий по управлению и распоряжению находящимися в собственности  города Москвы землями в городе Москве, а также устанавливает общие  принципы платы за использование  земель в городе Москве.

В соответствии с федеральным  законодательством земли в городе Москве, находящиеся в государственной собственности, подлежат разграничению на земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, и на земли, находящиеся в собственности города Москвы, с учетом столичного статуса города Москвы⁵. В собственность муниципальных образований в городе Москве земельные участки могут передаваться из состава земель, находящихся в собственности города Москвы, в порядке, установленном законом города Москвы. Отчуждение земельных участков из собственности города Москвы осуществляется в случаях и порядке, установленных федеральным законодательством, настоящим Законом и иными нормативно-правовыми актами города Москвы. Собственники капитальных зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, занятых этими зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования (эксплуатации). Размеры платы за приобретение отчуждаемых из собственности города Москвы земельных участков устанавливаются Правительством Москвы с учетом результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы. Использование земель, находящихся в собственности города Москвы, является платным, исключая случаи, установленные федеральными законами и законами города Москвы. Собственники земельных участков в городе Москве уплачивают земельный налог в соответствии с федеральным законодательством и законами города Москвы. Формами платы за использование земель, находящихся в собственности города Москвы, являются земельный налог и арендная плата за землю. Объектом для исчисления земельного налога и арендной платы за землю являются земельные участки, права на которые оформлены в установленном порядке, а также иные земельные участки в случаях, установленных настоящим Законом. Учетным документом, содержащим основные сведения о земельном участке, является учтенный в государственном земельном кадастре план границ земельного участка. Единовременные земельные платежи взимаются при продаже земельного участка и продаже права на заключение договора аренды земельного участка⁶.

Оценка рыночной стоимости  земельных участков осуществляется в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 7 марта 2002 года №568-р  и «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости  права аренды земельных участков», утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10 апреля 2003 года №1102-р.

Главные особенности оценки стоимости прав на земельные участки  в г. Москве заключаются, в большинстве  случаев, в том, что она проводится в условиях информационной закрытости и низком уровне развития конкурентного земельного рынка города, которые усугубляются особенностями правого характера, поскольку земельные отношения в Москве жестко регламентируются федеральным и московским законодательством. Доказательством ограниченности конкуренции на земельном рынке Москвы является анализ предложения в данном сегменте.

1.2. Анализ рынка земельных  участков города Москвы

На дату написания данной курсовой работы в свободном доступе  на рынке земельных участков Москвы найдено порядка 60 предложений на продажу прав собственности и  аренды земельных участков, что для  такого мегаполиса, которым является Москва, безусловно, мало. Тем не менее, игнорировать эту информацию при оценке нельзя, так как информация о ценах предложений может дать хотя бы ориентировочные значения рыночных цен. Распределение участков по местоположению представлено в таблице 1.1.

Таблица 1.1. Распределение  участков, выставленных на продажу  в Москве по местоположению

В пределах ТТК	10,2%
Между ТТК и  МКАД	57,6%
За МКАД	32,2%

Источник: анализ Swiss Appraisal, Russia&CIS

Распределение запрашиваемых  цен за земельные участки показано в таблице 1.2.

Таблица 1.2. Диапазоны стоимости продажи (прав собственности и долгосрочной аренды) участков в Москве в зависимости от местоположения

	Мин., $/сотка	Макс., $/сотка	Сред., $/сотка
В пределах ТТК	3 600	4 380 556	1 112 371
Между ТТК и  МКАД	357	378 480	77 543
За МКАД	382	177 323	50 501