Особенности оценки земельных участков в Москве

 

3. Пример оценки права долгосрочной аренды на земельный участок методом сравнения продаж

 

В данной курсовой работе будет  рассмотрен пример оценки земельного участка в г. Москве на основе метода сравнения продаж. Прежде чем приступить к расчетам, необходимо представить  всю основную информацию об оцениваемом  объекте.

Таблица 3.1. Задание на оценку

Объект оценки	Право аренды земельного участка общей  площадью 3 828 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва,   пер. Столярный, д. 3, корп. 34, кадастровый номер 770104023040
Имущественные права на объект оценки	Право долгосрочной аренды
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Дата оценки	10.10.2012

Таблица 3.2. Общие сведения об оцениваемом земельном участке

Месторасположение	РФ, г. Москва, Столярный пер., д. 3, к. 34
Площадь земельного участка	3 828 кв. м
Кадастровый номер	77:01:040230:40
Категория земель	Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования	Для эксплуатации производственного  здания и благоустройства территории
Наличие инженерных сетей	Водо-, тепло-, электроснабжение, канализация, газоснабжение
Юридический статус	Право долгосрочной аренды сроком на 25 лет (на основании Договора аренды земельного участка)

Рисунок 3.1. Местоположение объекта оценки на карте г. Москвы

Источник: www.maps.yandex.ru

Анализ наиболее эффективного использования.

Рассматриваемый земельный  участок относится к категории  земель населенных пунктов, разрешенный  вид использования ― для эксплуатации производственного здания и благоустройства  территории.

Анализ земельного участка  как условно свободного проводился в соответствии с действующим законодательством:

• Анализ Закон РФ от 25.10.2001 г. №137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса РФ";
• Земельный кодекс РФ от 5.10.2001 г. №136-ФЗ;
• Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. №190-ФЗ.

Юридическая правомочность

Под рассматриваемым земельным  участком понимается земельный участок  в границах, определенных кадастровым  планом. Согласно Земельному кодексу  РФ (ст. 7), земли должны использоваться в соответствии с установленным  для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той  или иной категории и разрешенного использования в соответствии с  зонированием территорий.

Землями населенных пунктов  признаются земли, используемые и предназначенные  для застройки и развития населенных пунктов. Границы территориальных  зон должны отвечать требованиям  принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами  землепользования и застройки устанавливается  градостроительный регламент для  каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности  территориального сочетания различных  видов использования земельных  участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и  иных видов использования земельных  участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной  территориальной зоны, устанавливается  единый градостроительный регламент.

Градостроительный регламент  территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится  над и под поверхностью земельных  участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные  регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных  участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и  иных прав на земельные участки.

Согласно Генеральному плану  г. Москвы, указанная территория отнесена к многофункциональным общественным зонам. Исходя из этого, существует возможность  размещения на данном участке зданий административного, производственно-складского и торгового назначений.

Исходя из законодательной  разрешенности и генерального плана г. Москвы, оцениваемый земельный участок можно использовать для строительства объектов офисного (административного) и производственно-складского назначений. Размещение на оцениваемом земельном участке жилых и торговых объектов законодательно не разрешено.

Физическая возможность

Рельеф данного участка  спокойный, форма близка к прямоугольной. Расположение объектов, благоустройство  и физические характеристики территории, форма и топография земельного участка, возможность подъездов к району расположения объектов позволяют определить возможный вариант использования  в качестве земельного участка для  размещения объектов офисного, торгового, и многофункционального назначений.

Финансовая целесообразность и максимальная продуктивность

Использование оцениваемого земельного участка для строительства  торгового здания не представляется целесообразным, так как, несмотря на то, что участок находится в центральной части города и имеет удобный подъезд, он расположен на второй линии домов и не имеет прямого выхода к крупным пешеходным и автомобильным магистралям. Объект расположен в ЦАО г. Москвы, в центральной части города, наблюдается дефицит производственно-складских объектов, в то же время в рассматриваемом районе присутствует большое количество офисных объектов, что вызывает высокую конкуренцию в сегменте офисной недвижимости. Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что максимально продуктивным использованием земельного участка будет его использование для размещения административно-производственного здания.

Итог вышесказанного представлен в таблице 3.3.

Таблица 3.3. Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка

Вариант застройки	Законодательная разрешенность	Физическая осуществимость	Экономическая целесообразность	Максимальная продуктивность
Торговое помещение	+	+	-	-
Офисное помещение	+	+	+	-
Административно-производственное здание	+	+	+	+

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка является строительство  производственно-складского здания с  административными помещениями.

По результатам проведенного анализа наиболее эффективного использования  объекта оценки и с учетом всей доступной информации, было принято решение об использовании двух подходов к расчету стоимости объекта оценки - сравнительного и доходного.

Рассуждения об обосновании  отказа от применения определенных методов  в рамках указанных подходов представлены ниже.

Таблица 3.4. Обоснование  отказа от применения методов оценки оцениваемого земельного участка

№ п/п	Наименование  метода	Указание на отказ  от применения	Обоснование отказа от применения
1	Метод сравнения  продаж	Применяется
2	Метод выделения	Не применяется	Метод применяется для  оценки застроенных земельных участков. Метод не использовался ввиду  того, что невозможно корректно выделить стоимость здания из стоимости единого  объекта недвижимости, т. к. при расчете  стоимости строительства улучшений  земельного участка необходимо введение множества допущений
3	Метод распределения	Не применяется	Применение данного метода подразумевает внесение большого количества допущений, связанных с определением доли стоимости земельного участка  в совокупной стоимости объектов-аналогов, что может привести к искаженному  результату
4	Метод капитализации дохода	Не применяется	Условие применения метода ¾ возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Ввиду того что рынок аренды подобного рода участков в г. Москве не развит, применение данного метода невозможно
5	Метод остатка	Не применяется	Условие применения метода ¾ возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. При расчете стоимости данным методом пришлось бы вводить множество допущений, связанных с определением чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок, что привело бы к искаженному результату
6	Метод предполагаемого использования	Не применяется	Применение данного метода подразумевает внесение большого количества допущений, связанных с определением затрат на создание улучшений земельного участка, что может привести к  искаженному результату

 

Следующий этап оценки включает в себя поиск аналогов рассматриваемого земельного участка. Результаты анализа рынка представлены в таблице 3.5.

 

 

 

Таблица 3.5. Данные об объектах-аналогах для расчета  стоимости оцениваемого земельного участка

 

№ п/п	Характеристики (элементы сравнения)	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
1	Общее описание объекта	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
2	Состав передаваемых прав на объект	Право долгосрочной аренды	Право долгосрочной аренды	Право собственности
3	Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки	Типичные для данного  сегмента рынка	Типичные для данного  сегмента рынка	Типичные для данного  сегмента рынка
4	Условия продажи (предложения)	Рыночные	Рыночные	Рыночные
5	Период между датами сделок (предложений) и оценки	Сентябрь 2012	Сентябрь 2012	Сентябрь 2012
6	Характеристики местоположения земельного участка	г. Москва, м. "Отрадное", ул. Поморская, вл. 29	г. Москва, м. "Кунцевская",   ул. Рябиновая	г. Москва, м. "Царицыно", ул. 5-я Радиальная
		СВАО, р-н Отрадное	ЗАО, р-н Очаково-Матвеевское	ЮАО, р-н Царицыно
7	Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
8	Разрешенное использование земельного участка	Для строительства объектов административно-производственно-складского назначения	Для строительства объектов административно-производственно-складского назначения	Для строительства объектов административно-производственно-складского назначения
9	Площадь земельного участка, кв. м	7 200	15 000	13 500
10	Рельеф	Равнинный	Равнинный	Равнинный
11	Наличие (отсутствие) коммуникаций	Коммуникации по границе	Коммуникации по границе	Коммуникации по границе
12	Цена предложения, руб. (с  учетом НДС)	70 000 000	150 000 000	122 668 000
13	Цена предложения, руб./кв. м	9 722	10 000	9 087
14	Источник информации	АН "Миэль", www.cre.miel.ru,	Информационный портал "Недвижимость и цены", www.realty.dmir.ru,	АН "Акрус", www.zem-kom.ru,

 

Внесение корректировок  к ценам продаж (предложения) объектов-аналогов при расчете стоимости земельного участка.

Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемыми земельными участками  по следующим далее элементам  сравнения показало, что различия между оцениваемыми объектами и  объектами-аналогами по каждому  из указанных элементов сравнения  отсутствуют, корректировка, соответственно, равна 0%:

• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;
• условия продажи (предложения);
• период между датами сделок (предложений) и оценки;
• категория земель;
• разрешенное использование земельного участка;
• рельеф;
• наличие (отсутствие) коммуникаций.

Корректировка на состав передаваемых прав на земельный участок

На оцениваемый земельный  участок, как и на объекты-аналоги  №1 и №2 для оцениваемого земельного участка, оформлено право долгосрочной аренды, на объект-аналог №3 оформлено  право собственности. В процессе проведенного мониторинга рынка  было выявлено, что земельные участки, на которые оформлено право собственности, имеют большую коммерческую привлекательность  по сравнению с участками, которые  находятся в аренде. Таким образом, применялась корректировка на состав передаваемых прав на земельный участок. Величина корректировки на состав передаваемых прав определялась на основании данных рынка недвижимости Московской области  с применением метода парных продаж. В процессе проведенного мониторинга  рынка недвижимости было выявлено, что разница в удельной стоимости  земельных участков, обусловленная  разницей в составе передаваемых прав, при прочих равных условиях в  большинстве регионов РФ сопоставима. На основании данных земельного рынка  Московской области можно рассчитать корректировку на состав передаваемых прав земельных участков с высокой  степенью достоверности, так как  рынок земельных участков Московской области хорошо развит. Таким образом, величина корректировки на состав передаваемых прав на земельный участок, определенная на основании данных земельного рынка  Московской области, применима и  для объектов, расположенных в  г. Москве.

Расчет корректировки  на состав передаваемых прав на земельный  участок приведен в таблице 3.6.

 

 

Таблица 3.6. Расчет корректировки на состав передаваемых прав на земельный участок