Особенности оценки земельных участков в Москве

Таким образом, использование именно рыночной стоимости в качестве базы для определения арендной ставки земельных участков может дать городу эффективный механизм «точечного» стимулирования приоритетных направлений землепользования. К тому же в настоящее время разрешено устанавливать кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной рыночным оценщиком в индивидуальном отчете об оценке, выполненном за рамками проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии с российским законодательством, для определения рыночной стоимости земельных участков необходимо привлечение независимых оценщиков. Несмотря на значительный практический опыт, накопленный оценочным сообществом за время существования данной профессии в России, методическую проработку многих вопросов оценки, определяемых спецификой отечественной экономики, нельзя признать удовлетворительной. В частности, это касается вопроса оценки рыночной стоимости земельных участков в Москве.

Как уже отмечалось, спецификой московского земельного рынка, в отличие от большинства региональных рынков, является преобладание сделок, связанных с арендой, а не с переходом права собственности. При этом первичный сегмент этого рынка носит монопольный характер. Нетрудно заметить, что данные особенности рынка не в полной мере соответствуют понятиям «открытого» и «конкурентного» рынка, необходимого для возникновения рыночной стоимости в ее трактовке Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2.2. Общие подходы к оценке

Законодательство определяет общие подходы (совокупности методов оценки), которые могут использоваться для оценки рыночной стоимости активов, - затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход к оценке земельных участков неприменим в принципе, поскольку земля является невоспроизводимым ресурсом. Следовательно, подсчитать затраты на его «создание» невозможно.

Специфика московского земельного рынка в существующих границах города делает затруднительным применение сравнительного подхода к оценке, поскольку основной метод этого подхода - метод прямого сравнения продаж, основанный на анализе сделок купли-продажи (а не аренды) аналогичных объектов, которые в большинстве своем носят в городе единичный характер. Однако в рамках расширения границ города при реализации проекта «Новая Москва» появится больше возможностей для использования методов сравнительного подхода.

Очевидно, в данной ситуации на первый план выходят методы доходного подхода, позволяющие оценить стоимость земельного участка через его вклад в денежный поток, генерируемый бизнесом, связанным с использованием этого участка. В простейшем случае таким бизнесом может являться сдача незастроенного участка в аренду, а в более сложных моделях рассчитывается вклад застроенного участка в суммарный денежный поток, генерируемый имущественным комплексом в целом.

На федеральном уровне попытка систематизации методов оценки, используемых для определения рыночной стоимости городских земельных участков, была предпринята Минимуществом России еще в начале 2000-х годов. В результате были утверждены «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков». В данных рекомендациях предлагаются следующие методы оценки земельных участков, базирующиеся на сравнительном и доходном подходах (таблица 2.1).

Таблица 2.1. Методы оценки земельных участков

Метод сравнения  продаж. Сущностью данного метода является расчет стоимости земельного участка, исходя из данных о сделках с аналогичными земельными участками. Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с аналогичными земельными участками, или, при ее отсутствии, данных о ценах предложения или спроса на участки, признаваемые аналогами.

Метод распределения. Сущностью данного метода является распределение стоимости единого объекта недвижимости на стоимость земли и стоимость улучшений, исходя из их типичного рыночного соотношения. Условиями применения данного метода являются доступность данных о сделках (или, при их отсутствии, сведений о предложении или спросе) с объектами-аналогами, информации, позволяющей определить долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, соответствие улучшений наиболее эффективному использованию земельного участка.

Метод выделения. Сущностью данного метода является выделение из стоимости земельного участка с улучшениями, определенной с использованием сравнительного подхода, затрат на создание улучшений, находящихся на оцениваемом земельном участке. Условиями применения данного метода является наличие информации о ценах сделок (а при их отсутствии цен спроса или предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод остатка. Данный метод является одним из классических не только для оценки земли, но также для инвестиционного анализа. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод капитализации  земельной ренты. Данный метод предполагает пересчет предполагаемого дохода от земельного участка в его стоимость. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый прогнозный период на соответствующий коэффициент капитализации. Условием применения данного метода является возможность получения дохода (земельной ренты) от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагаемого использования. Данный метод также основан на пересчете ожидаемых доходов от земельного участка в его стоимость. Однако, в отличие от вышеприведенного метода, предполагает их неравномерную структуру (метод капитализации земельной ренты предполагает, что доход от объекта или темпы его роста являются постоянной величиной). Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Все эти методы могут быть применены при оценке земельных  участков, однако два из них –  метод сравнения продаж и метод  предполагаемого использования - являются наиболее предпочтительными, если объектом оценки выступает земельный участок  в г. Москве. Это обусловлено тем  фактором, что в таких случаях, как правило, проводится оценка земельных  участков под коммерческий девелопмент¹².

Особенностями использования метода сравнения продаж в первую очередь является выбор единицы сравнения (в качестве единицы сравнения, как правило, выступает стоимость прав на земельный участок в 1 кв. м стоимости будущих строений, которые могут быть реализованы на земельном участке). Также при применении указанного метода необходимо детально изучить параметры продаваемых участков частности, наличие необходимой разрешительной документации, согласований и техусловий на подключение коммуникаций, оплаты этих коммуникаций, а также параметры будущей застройки и размер доли города.

В силу закрытости рынка и ограниченности информации по продажам земельных участков, расположенных в г. Москве, использование метода сравнения продаж не всегда представляется возможным. Однако в случае, если оценщикам удалось подобрать объекты-аналоги к оцениваемому участку, рекомендуется использовать именно этот метод, так как полученный на его основе результат наиболее точно отражает рыночную конъюнктуру. Специфика применения метода сравнения продаж, как наиболее предпочтительного для оценки земельных участков в г. Москве, будет рассмотрена на конкретном примере в следующей главе.

Помимо этого, широко распространен  для оценки подобных объектов и другой метод – метод предполагаемого использования (в рамках доходного подхода). Необходимо отметить, что данный метод в западной практике не используется. В международной практике (в соответствии со стандартами RICS) для целей расчета стоимости земельных участков используется метод остатка для земли (Land residual technique)¹³.

Схематично данные методы можно представить следующим  образом.

Рисунок 2.1. Метод предполагаемого использования

Рисунок 2.2. Метод остатка для  земли по стандартам RICS

В первом периоде моделируется поток расходов, связанных с приобретением земельного участка и созданием на нем улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию участка земли. Такое моделирование должно быть адекватным отображением наиболее типичного процесса инвестирования при реализации проекта по созданию объекта недвижимости. Таким образом, на первом этапе (период строительства), в том числе очень важным является определение корректной длительности каждого этапа строительного проекта (оформление землеустроительной и градостроительной документации, проектирование, строительство, ввод объекта в эксплуатацию, государственный кадастровый учет и регистрация прав собственности), осуществляемое на базе аналитики (в частности, недавно было опубликовано исследование Национального объединения строителей совместно с Институтом экономики города, в котором освещены вопросы длительности стадий строительного проекта для реализации проекта строительства многоквартирных домов) либо на основе имеющейся у оценщика внутренней информации по сопоставимым проектам.

На следующем этапе (период эксплуатации) оценщик должен смоделировать денежные потоки, характерные для эксплуатации недвижимости, и определить стоимость реверсии.

Как видно из представленного  описания, основными составляющими указанного периода являются:

• прогноз доходов и расходов от эксплуатации объекта, предполагаемого к реализации на земельном участке;
• определение ставок дисконтирования;
• определение прибыли предпринимателя.

Ставка дисконтирования в первую очередь отражает действие фактора стоимости денег во времени. Прибыль предпринимателя также является мерой риска, которая отражает риски девелопера при реализации проектов строительства недвижимости.

Очевидно, что финансовые модели, используемые в методе предполагаемого использования и методе остатка для земли (RICS) в варианте, учитывающем фактор времени, очень чувствительны к изменению ставки дисконтирования и прибыли предпринимателя (особенно при больших объемах предполагаемого строительства)¹⁴. В связи с этим при использовании указанных методов целесообразно проводить проверку результатов на основании данных по сравнимым продажам.

Анализируя специфику  оценки земельных участков в г. Москве нельзя оставить без внимания такой  важный фактор как расширение границ города. Уже больше года сохраняется  ситуация неопределенности с оценкой  земельных участков, расположенных  на юго-западном направлении, где часть  территории Московской области с  1 июля 2012 г. была передана городу Москве¹⁵. Процессы по оформлению земель здесь приостановлены в силу того, что Департамент по развитию новых технологий, по данным информационного агентства ИТАР-ТАСС, пока находится на этапе формирования, и не все административные процедуры отлажены¹⁶. В связи с этим для эффективного регулирования земельных отношений и управления собственностью в условиях расширения границ городской территории требуется проведение анализа и совершенствование существующей методической базы оценки, который должен проводиться централизованно при поддержке заинтересованных министерств и ведомств в тесном взаимодействии с оценочным сообществом.

Таким образом, среди методов, используемых при оценке рыночной стоимости земельных участков, на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном – метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Что касается, затратного подхода, то его элементы в части расчета затрат на воспроизводство или замещение улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. В связи с  тем, что оценка земельных участков в г. Москве означает оценку участков, прежде всего, под коммерческий девелопмент, для ее проведения наиболее предпочтительными являются метод предполагаемого использования и метод сравнения продаж.