Особенности оценки земельных участков в Москве

 

Параметры	Пара объектов №1		Пара объектов №2			Пара объектов №3
Местоположение	Московская обл., Ленинградское  ш., 30 км от МКАД	Московская обл., Дмитровское  ш., 7 км от МКАД	Московская обл., Горьковское  ш., 20 км от МКАД		Московская обл., Горьковское  ш., 20 км от МКАД	Московская обл., Волоколамское  ш., (Ефимоново)	Московская обл., Волоколамское  ш., (Чаново)
Передаваемое право	Собственность	Долгосрочная аренда	Собственность		Долгосрочная аренда	Собственность	Долгосрочная аренда
Категория и вид разрешенного использования земли	Земли промышленности, строительство  промышленных объектов	Земли промышленности, строительство  промышленных объектов	Земли промышленности, строительство  промышленных объектов		Земли промышленности, строительство  промышленных объектов	земли сельскохозяйственного  назначения, дачное строительство	земли сельскохозяйственного  назначения, дачное строительство
Площадь земельного участка, соток	735,0	824,0	150,0		150,0	18,3	21,0
Стоимость, руб./сотка	187 525	165 000	326 667		300 000	80 000	72 125
Источник информации	http://www.roszem.ru/land/
Разница в стоимости	13,7%		8,9%			10,9%
Корректировка на состав передаваемых прав на земельный  участок (объект оценки – участок  в собственности, объект-аналог - в аренде)				11,15%
Корректировка на состав передаваемых прав на земельный  участок (объект оценки – участок  в долгосрочной аренде, объект-аналог - в собственности)				-10,03%

Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и  сделок (торг) принимается в соответствии со значением таблицы 3.7 и составляет -15%.

Таблица 3.7. Расчет корректировки на результаты возможного торга (уторгование)

№ п/п	Мин. значение корректировки на торг, %	Макс. значение корректировки на торг, %	Среднее значение, %	Источник информации
1	10,00	20,00	15,00	АН "ИНКОМ", г. Москва,
2	12,00	15,00	13,50	АН " Gremm Group", г. Москва,
3	10,00	20,00	15,00	АН "Миэль", г. Москва,
4	13,00	20,00	16,50	АН "Penny Lane Realty ", г. Москва,
Среднее значение корректировки  на торг, %			15,00

 

Корректировка на местоположение

Цена предложения недвижимости зависит от места расположения объекта  оценки. Это обусловлено сложившимся  общественным мнением, различной привлекательностью районов города/регионов государства, удобством положения для объектов недвижимости определенного функционального  назначения.

Корректировка на местоположение объекта оценки рассчитывалась методом анализа парных продаж, когда на рынке выявляются пары продаж объектов, различие которых между собой заключается только в местоположении. Расчет корректировки производится на основании рыночных данных с использованием Информационно-аналитического портала "Realto". Так как оцениваемый объект, как и все и объекты-аналоги, расположен на территории промзоны, расчет данной корректировки производился на основании средних арендных ставок на объекты производственно-складского назначения в разных административных округах г. Москвы.

Расчет корректировки  на местоположение производился в два  этапа.

I этап. Определение среднеарифметической ставки аренды для конкретного типа недвижимости в зависимости от местоположения производилось на основе выборки по каждому округу, в которых расположены оцениваемый земельный участок и каждый из объектов-аналогов. Результаты расчетов среднеарифметической ставки аренды представлены в таблице ниже.

Таблица 3.8. Результаты расчетов среднеарифметической ставки аренды

№ п/п	Район	Средняя арендная ставка, долл. США/кв. м/год, без учета  НДС и эксплуатационных расходов
1	ЦАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	201
2	ЮАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	137
3	ЮВАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	136
4	ВАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	134
5	СВАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	147
6	САО (между Садовым кольцом  и МКАД)	148
7	СЗАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	159
8	ЗАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	152
9	ЮЗАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	148

II этап. Расчет величины корректировки на местоположение Объекта оценки. Величина корректировки на местоположение Объекта оценки (П) рассчитывается по следующей формуле:

П = (Ст.ар._об.оц. / Ст.ар._об.ан. – 1) х 100%,

где:

Ст.ар._об.оц. - среднеарифметическая ставка аренды объектов недвижимого имущества, расположенных в районе объекта оценки;

Ст.ар_.об.ан. - среднеарифметическая ставка аренды объектов недвижимого имущества, расположенных в районе объекта-аналога.

Расчет корректировки  на местоположение представлен в таблице 3.9

Таблица 3.9. Результаты корректировки на местоположение, %

Район	ЦАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	ЮАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	ЮВАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	ВАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	СВАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	САО (между Садовым кольцом  и МКАД)	СЗАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	ЗАО (между Садовым кольцом  и МКАД)	ЮЗАО (между Садовым кольцом  и МКАД)
ЦАО	0,00	46,74	47,91	49,89	36,86	35,53	26,76	31,95	35,82
ЮАО	-31,85	0,00	0,80	2,15	-6,73	-7,64	-13,61	-10,08	-7,44
ЮВАО	-32,39	-0,79	0,00	1,34	-7,47	-8,37	-14,30	-10,79	-8,17
ВАО	-33,29	-2,11	-1,32	0,00	-8,69	-9,58	-15,43	-11,97	-9,39
СВАО	-26,93	7,21	8,07	9,52	0,00	-0,97	-7,38	-3,59	-0,76
САО	-26,22	8,27	9,13	10,60	0,98	0,00	-6,47	-2,64	0,21
СЗАО	-21,11	15,76	16,68	18,25	7,97	6,92	0,00	4,09	7,15
ЗАО	-24,21	11,21	12,10	13,60	3,72	2,72	-3,93	0,00	2,94
ЮЗАО	-26,37	8,03	8,90	10,36	0,76	-0,21	-6,67	-2,85	0,00

Корректировка на площадь земельного участка

Корректировка на размер общей  площади вносится, если площадь объекта-аналога  отличается от площади оцениваемого земельного участка.

Величина данной корректировки  была определена на основании исследования рынка земельных участков Московской области.

В первую очередь было рассчитано соотношение цен-продаж на объекты  недвижимого имущества, не отличающиеся по другим параметрам (местоположение, состояние, подъездные пути, инфраструктура и т. д.), кроме площади. При этом в расчет принимались данные о  земельных участках, полученные с  использованием консультативно-информационного  программного комплекса Realto, информационного портала "Roszem", информационного портала "Mosoblzem". В окончательную выборку вошло 36 земельных участков сельскохозяйственного назначения под дачное строительство, расположенных в Истринском районе на расстоянии 27-40 км от МКАД. Выбор земельных участков именно с данной категорией и местоположением обусловлен тем, что в настоящее время по этому району представлено наибольшее количество объектов, на основании которых можно проследить тенденцию зависимости стоимости земельных участков от площади.

Проведенное исследование рынка  показывает, что для земельных  участков цена продажи 1 сотки (100 кв. м) в зависимости от площади изменяется интервальным образом. Величина корректировки на площадь земельного участка была рассчитана на основании рыночных данных цен предложений земельных участков, расположенных в Московской области. На основании данных рынка земли Московской области можно рассчитать корректировку на площадь с высокой степенью достоверности, так как рынок земельных участков Московской области хорошо развит.

График 3.1. Зависимость стоимости 1 кв. м земельных участков от их площади

Далее производился регрессионный анализ рассчитанных коэффициентов изменения стоимости по четырем моделям: линейной, экспоненциальной, логарифмической и степенной. В качестве итогового результата принимался показатель, полученный по модели с максимальным R². Наибольшее значение величины достоверности аппроксимации (R²) имеет степенная модель.

На графике 3.1 представлена функциональная зависимость стоимости от площади объекта. В рассматриваемом случае зависимость может быть описана следующей функцией:

Y = 21 261,0 * Х^-0,1,

где:

Y – удельная стоимость объекта недвижимого имущества, долл. США/сот.;

X – общая площадь объекта недвижимого имущества. 

Исходя из вышеизложенного, корректировка на размер общей площади  определялась по следующей формуле:

Кпл = [(21 261,0 х Sоц^-0,1)/ (21 261,0 х Sан^-0,1) – 1] х 100%,

где:

Кпл ― корректировка на размер общей площади земельного участка, %;

Sоц ― площадь оцениваемого объекта;

Sан ― площадь объекта-аналога.

 

Таблица 3.10. Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода

№ п/п	Характеристика	Оцениваемый объект	Аналог №1		Аналог №2	Аналог №3
1	Общее описание объекта	-	Земельный участок		Земельный участок	Земельный участок
2	Цена предложения, руб.  (с учетом НДС)		70 000 000		150 000 000	122 668 000
3	Цена  предложения, руб./кв. м (право собственности НДС не облагается, право аренды с учетом НДС)	-	9 722		10 000	9 087
4	Состав передаваемых прав на объект	Право долгосрочной аренды	Право долгосрочной аренды		Право долгосрочной аренды	Право собственности
	Корректировка на состав передаваемых прав на объект (%)	-	0,00%		0,00%	-10,03%
	Скорректир. ст-ть  объекта, руб./кв. м	-	9 722		10 000	8 175
5	Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки	Типичные для данного  сегмента рынка	Типичные для данного  сегмента рынка		Типичные для данного  сегмента рынка	Типичные для данного  сегмента рынка
	Корректировка на условия  финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (%)	-	0,00%		0,00%	0,00%
	Скорректир. ст-ть  объекта, руб./кв. м	-	9 722		10 000	8 175
6	Условия продажи (предложения)	Рыночные	Рыночные		Рыночные	Рыночные
	Корректировка на условия  продажи (предложения) (%)	-	0,00%		0,00%	0,00%
	Скорректир. ст-ть  объекта, руб./кв. м	-	9 722		10 000	8 175
7	Различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг) (%)	-	-15,00%		-15,00%	-15,00%
	Скорректир. ст-ть  объекта, руб./кв. м	-	8 264		8 500	6 949
8	Период между датами сделок (предложений) и оценки	Сентябрь 2012	Сентябрь 2012		Сентябрь 2012	Сентябрь 2012
	Корректировка на период между  датами сделок (предложений) и оценки (%)	-	0,00%		0,00%	0,00%
	Скорректир. ст-ть  объекта, руб./кв. м	-	8 264		8 500	6 949
9	Характеристики местоположения земельного участка	г. Москва, м. "Улица 1905 года", Столярный пер., д. 3,   к. 34	г. Москва, м. "Отрадное", ул. Поморская, вл. 29		г. Москва, м. "Кунцевская",   ул. Рябиновая	г. Москва, м. "Царицыно", ул. 5-я Радиальная
		ЦАО, Пресненский	СВАО, р-н Отрадное		ЗАО, р-н Очаково-Матвеевское	ЮАО, р-н Царицыно
	Корректировка на характеристики местоположения объекта (%)	-	36,86%		31,95%	46,74%
	Скорректир. ст-ть  объекта, руб./кв. м	-	11 310		11 216	10 196
10	Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов		Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
	Корректировка на категорию земель (%)	-	0,00%		0,00%	0,00%
	Скорректированная стоимость  объекта, руб./кв. м	-	11 310		11 216	10 196
11	Разрешенное использование земельного участка	Для эксплуатации зданий административно-производственного  назначения	Для строительства объектов административно-производственно - складского назначения		Для строительства объектов административно-производственно - складского назначения	Для строительства объектов административно-производственно - складского назначения
	Корректировка на разрешенное  использование земельного участка (%)	-	0,00%		0,00%	0,00%
	Скорректир. ст-ть  объекта, руб./кв. м	-	11 310		11 216	10 196
12	Площадь земельного участка, кв. м	3 828,0	7 200,0		15 000,0	13 500,0
	Корректировка на площадь  земельного участка (%)	-	6,52%		14,63%	13,43%
	Скорректир. ст-ть  объекта, руб./кв. м	-	12 048		12 857	11 566
13	Рельеф	Равнинный	Равнинный		Равнинный	Равнинный
	Корректировка на рельеф (%)	-	0,00%		0,00%	0,00%
	Скорректир. ст-ть  объекта, руб./кв. м	-	12 048		12 857	11 566
14	Наличие (отсутствие) коммуникаций	Коммуникации по границе	Коммуникации по границе		Коммуникации по границе	Коммуникации по границе
	Корректировка на наличие (отсутствие) коммуникаций (%)	-	0,00%		0,00%	0,00%
	Скорректир. ст-ть  объекта, руб./кв. м	-	12 048		12 857	11 566
15	Показатель совокупной корректировки	-	58,38%		61,58%	85,20%
	Коэффициент соответствия объекту  оценки (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки)	-	1,71		1,62	1,17
	Вес объекта-аналога с  учетом коэффициента соответствия	-	37,98%		36,00%	26,02%
16	Средневзвешенная  величина рыночной стоимости земельного участка, руб./кв. м	12 213
Рыночная  стоимость 1 кв. м земельного участка, определенная в рамках сравнительного подхода, с учетом НДС, руб.				12 213
Общая площадь земельного участка, кв. м				3 828,00
Рыночная стоимость земельного участка площадью 3 828 кв. м, с учетом НДС, руб.				46 751 364
Рыночная стоимость  земельного участка площадью 3 828 кв. м, без учета НДС, руб.				39 619 800

Таким образом, рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 3 828 кв. м, являющегося объектом оценки, составила 39 619 800 (Тридцать девять миллионов шестьсот девятнадцать тысяч восемьсот) рублей.

 

Заключение

В курсовой работе была исследована  тема «Особенности оценки земельных  участков в г. Москве». В заключение хотелось бы дать краткий обзор тех  выводов, которые были сделаны после  проведения данного исследования:

1. Главной особенностью  московского земельного рынка, в отличие от большинства региональных рынков, является преобладание сделок, связанных с арендой, а не с переходом права собственности. При этом первичный сегмент этого рынка носит монопольный характер.

2. Оценка стоимости прав на земельные участки в г. Москве, в большинстве своем, проводится в условиях информационной закрытости и низком уровне развития конкурентного земельного рынка города, которые усугубляются особенностями правого характера, поскольку земельные отношения в Москве жестко регламентируются федеральным и московским законодательством.

3. Оценка земельных участков в Москве зачастую проводится при условии, что наилучшим использованием является их разрешенное использование, которое не подлежит изменению, даже если другое использование способно принести максимальный доход.

4. Проведенная государственная кадастровая оценка земель дала городу эффективный механизм управления большим количеством субъектов земельных отношений. Однако применение методов массовой оценки неизбежно привело к разнице в индивидуальной оценке каждого конкретного земельного участка, иногда – весьма существенной.

5. Среди методов, используемых при оценке рыночной стоимости земельных участков, на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном – метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Что касается, затратного подхода, то его элементы в части расчета затрат на воспроизводство или замещение улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

6. В настоящее время,  исходя из наличия доступной  информации и уровня развития  рынка, а также учитывая тот  факт, что оценка земельных участков  в г. Москве, как правило, означает  оценку под коммерческий девелопмент, наиболее предпочтительными для их оценки являются метод сравнения продаж и метод предполагаемого использования.

Список используемых источников

Законы, нормативные  акты, инструкции, письма, методические рекомендации: