Особенности оценки земельных участков в Москве

Источник: анализ Swiss Appraisal, Russia&CIS

В пределах ТТК только 17% предложений на продажу прав собственности, остальные предлагают к продаже  права долгосрочной аренды.

Между ТТК и МКАД таких  предложений уже 29%, а на московских землях за МКАД – 74%. Таким образом, видно, что московские власти не спешат расставаться с наиболее дорогими землями, к которым относятся участки, тяготеющие к центру, в то время  как менее дорогостоящих земли  активно выкупаются в собственность.

Если посмотреть на функциональное назначение выставленных на продажу  участков, то здесь ситуация выглядит так (см. таблицу 1.3):

Таблица 1.3. Диапазоны стоимости продажи (прав собственности и долгосрочной аренды) участков в Москве в зависимости от местоположения

	Бизнес-центры, деловые центры, торговые центры	Промыш-ленное назначение	Логистика, автосервис, автомойка	Жилищное строи-тельство, гостиницы	Объекты образо-вания	Паркинги	Дачное садовод-ческое
В пределах ТТК	83,3%	16,7%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Между ТТК и  МКАД	44,1%	20,6%	23,5%	5,9%	2,9%	2,9%	0,0%
За МКАД	15,8%	10,5%	5,3%	52,6%	0,0%	0,0%	15,8%

Источник: анализ Swiss Appraisal, Russia&CIS

Основное количество предложений  в границах ТТК – это участки  под различные деловые, торговые и бизнес-центры. При этом еще одной и, скорее всего, наиболее существенной спецификой земельных отношений в Москве является то, что свободный оборот участков внутри ТТК отсутствует, все участки продаются с инвестиционными проектами, предусматривающими различную долю Города Москвы (или РФ, если участок в федеральной собственности). Застройка центра осуществляется в строгом соответствии с зонированием территории Москвы. Участки промышленного назначения – это небольшие по размерам площади, носящие вспомогательное назначение по отношению к планируемой застройке для размещения ресторана, гостиницы, социального объекта и пр. на Котельнической набережной. Не стоит понимать их как участки под размещение какого-либо производства.

По мере удаления от центра Москвы снижается доля участков под  деловые, торговые и бизнес-центры – между ТТК и МКАД их доля вдвое меньше, чем в границах ТТК. Зато растет доля участков под промышленную застройку, и появляются участки под логистические, автосервисные цели и размещение автомоек, доля которых существенна – более 20% в общем объеме предложений. Здесь участки под промышленные цели имеют достаточную площадь для размещения на них небольших производств. Дело в том, что, несмотря на более дорогую стоимость земельных участков под коммерческое использование и Программу вывода промышленных предприятий за МКАД, совсем прекращать промышленное производства в черте МКАД ни московское, ни федеральное правительство не собирается. Это связано как с наполнением бюджета, так и с проблемой занятости населения.

Между ТТК И МКАД имеется  небольшое количество предложений  на продажу участков под жилищное строительство, паркинги, объекты образования, но их доля не существенна.

Участки под деловые, торговые и бизнес-центры также имеются, но их доля существенно снизилась по сравнению с другими районами, что вполне понятно, так как основная масса таких участков тяготеет к МКАД, которая постепенно превращается в главную торговую улицу города.

Диапазоны цен на участки  разного функционального назначения, проанализированные на основе предложений  на продажу участков между ТТК  и МКАД, являющейся наиболее представительной по сравнению с другими выборками, приведены в таблице 1.4.

Таблица 1.4. Диапазоны  стоимостей продаж участков разного  функционального назначения, расположенных между ТТК и МКАД

	Мин., $/сотка	Макс., $/сотка	Сред., $/сотка
Бизнес-центры, деловые и торговые центры	31 543	378 480	107 269
Промышленное  назначение	6 644	89 936	38 564
Логистика, автосервис, автомойка	10 714	102 389	40 224
Жилищное строительство, гостиницы	83 333	300 000	191 667
Объекты образования	-	-	1 628
Паркинги	-	-	50 725

Источник: анализ Swiss Appraisal, Russia&CIS

Из таблицы 1.4 можно увидеть, что наиболее дорогими являются участки под жилую застройку и гостиницы. Затем идут участки под коммерческую застройку – торговую, офисную, развлекательную, многофункциональные комплексы. Участки под паркингами и объектами образования не включены в анализ ввиду статистической недостаточности выборки, по ним приведены только средние значения для получения приблизительного индикатора рыночных цен.

Участки под застройку  логистическими объектами, автомойками и автосервисами предлагаются по ценам примерно втрое меньшим, чем участки под бизнес-центры, деловые центры, торговые центры. Несколько ниже оцениваются участки под промышленную застройку, но в целом цены за такие участки лишь немногим уступают ценам на участки под логистику, автосервис, автомойки.

Различие в  диапазонах цен объясняется рядом  факторов, наиболее важными из которых  являются:

1.  Наличие утвержденного генплана застройки участка.

2. Наличие согласований  на подключение коммуникаций  и наличие оплаты подключения  (либо только согласование, либо  согласование с оплатой подключения,  что, особенно при подключении  электрической мощности, составляет  заметную сумму, включаемую в  стоимость продажи).

3. Отсутствие явно выраженного  превышения стоимости предложений  прав собственности и прав  долгосрочной аренды, причем, не  во всех функциональных группах  право собственности на участки  лежит в верхнем диапазоне  цен.

Так, например, в выборке  по участкам промышленного назначения максимальную стоимость имеет продажа  прав собственности, а в выборке  участков под бизнес-центры, деловые центры, торговые центры, максимальная граница стоимости соответствует продаже прав долгосрочной аренды. Поэтому мы считаем, что, поскольку длительное время в Москве отсутствовали сделки по продаже прав собственности на участки, и единственным ориентиром стоимости земли в городе была продажа прав долгосрочной аренды, еще на протяжении нескольких лет будет отсутствовать четкая граница между стоимостью прав собственности и долгосрочной аренды.

4. Существенным фактором, влияющим на стоимость, является  этажность будущей застройки,  что особенно важно для участков  под бизнес-центры, деловые центры, торговые центры. При этом, в связи с высокой загруженностью автотрасс Москвы, пересогласование проекта на более высокую этажность застройки (что прямым образом влияет на стоимость участка, так как увеличивает доходоприносящую площадь будущих улучшений) практически невозможно.

5. Ну и, конечно, размер  доли г. Москва (или государства)  оказывает влияние на стоимость  участков.

Таким образом, к  основным особенностям оценки земельных  участков в Москве можно отнести  следующие:

1. Полное отсутствие на  протяжении многих лет предложений  на продажу участков в границах  Бульварного кольца, в связи с  чем, при необходимости оценки  таких участков, для оценщика становится невозможным использование методов сравнительного подхода.

2. Большой диапазон стоимости  участков, зависящий от ряда факторов, среди которых несущественное  влияние оказывает состав продаваемых  прав – права собственности  или право долгосрочной аренды.

3. Особенностью оценки  участков в Москве является  то, что наилучшим использованием  в подавляющем большинстве случаев  является их разрешенное использование,  которое не подлежит изменению,  даже если другое использование  способно принести максимальный  доход.

4. Особенность реализации  метода сравнения продаж состоит  в том, что при применении  этого метода необходимо детально  изучить параметры продаваемых  участков, в частности, наличия  необходимой разрешительной документации, наличия согласований и техусловий на подключение коммуникаций, наличия оплаты этих коммуникаций, а также параметров будущей застройки и учесть размер доли города. В других населенных пунктах основными ценообразующими факторами, не считая местоположения и вида разрешенного использования, являются такие как: удаленность от остановок общественного транспорта, доступность коммуникаций, площадь. В Москве влияние данных факторов настолько менее значительно, по сравнению с вышеперечисленными, что их можно не учитывать при оценке.

 

Подробнее вопрос применения различных методов оценки земельных участков в г. Москве будет рассмотрен в следующей главе.

2. Методы оценки, применяемые  для оценки земельных участков  в г. Москве

2.1. Методы массовой оценки

 

С самого начала рыночных преобразований администрация города Москвы определила приоритет права аренды городских земель над всеми остальными видами прав, в том числе и над правом частной собственности⁷. При этом монопольным игроком на первичном рынке аренды земель выступают сами городские власти.

Помимо прямой экономической  выгоды для бюджета Москвы от продажи прав аренды земельных участков и получения арендных платежей, городские власти получают возможность проводить политику по стимулированию приоритетных для города видов землепользования. Такое стимулирование возможно осуществлять путем дифференцирования арендной ставки для различных субъектов земельных отношений.

Практически единственной базой  для определения арендных платежей за землю на сегодняшний день является кадастровая стоимость земельного участка. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. Если же рыночную стоимость невозможно определить методами массовой оценки, то за кадастровую стоимость принимается рыночная стоимость, рассчитанная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности⁸.

При проведении государственной  кадастровой оценки земель в Москве в 2007-2008 годах для большинства групп видов разрешенного использования земельных участков использовались методы массовой оценки. Данные методы предполагают группировку объектов оценки, имеющих схожие характеристики, и использование методов статистического моделирования стоимости в рамках полученных группировок.

По результатам кадастровой  оценки была определена кадастровая стоимость земельных участков, расположенных в границах 1594 кадастровых кварталов, дифференцированная по 16 группам видов разрешенного использования земель.

Проведенная государственная кадастровая оценка земель дала городу эффективный механизм управления большим количеством субъектов земельных отношений. Однако применение методов массовой оценки неизбежно привело к разнице в индивидуальной оценке каждого конкретного земельного участка, иногда - весьма существенной⁹.

Это обстоятельство не позволяет осуществлять «точечное» стимулирование отдельных субъектов землепользования. Для проведения эффективной земельной политики устанавливаемая властями ставка арендной платы должна базироваться на объективной оценке стоимости арендуемого имущества¹⁰.

Закон позволяет использовать для этих целей рыночную стоимость конкретного земельного участка. В частности, по законодательству, размер ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности¹¹.

В соответствии с Федеральным  законом от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки (в рассматриваемом случае - данный конкретный земельный участок) может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. При этом какие-либо чрезвычайные обстоятельства на величине цены сделки не отражаются.