Методы оценки земли

                                                  Содержание                                                       Стр.

Введение………………………………………………………………………………2   

1.Специфика земельного  участка как объекта оценки…………………………….3

2. Подходы и методы  оценки земли…………….…………………………………..7

2.1 Сравнительный  подход…………………………………………………………..7

   2.1.1. Метод сравнения продаж……………………………………………………7

   2.1.2.. Метод выделения……………………………………………………………9

   2.1.3. Метод распределения……………………………………………………….12

2.2  Доходный подход………………………………………………………………...13

   2.2.1. Метод капитализации земельной ренты……………………………………13

   2.2.2. Метод остатка………………………………………………………………...14

   2.2.3. Метод предполагаемого использования……………………………………16

2.3  Затратный подход………………………………………………………………..17

3. Виды стоимости  земли…………………………………………………………….19

3.1  Кадастровая  стоимость земли ………………………………….………………19

3.2  Рыночная  стоимость земли……………………………………………………..19

3.3  Соотношение кадастровой  и рыночной стоимости…………………………...20

Заключение……………………………………………………………………………22

Список использованной литературы………………………………………………...23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Тема  курсовой работы «Методы оценки земли» является актуальной , потому что сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Денежная оценка стоимости земли или земельного участка зависит от многих факторов.

Оценка  земли, в первую очередь, зависит  от ее местоположения, влияния внешних  факторов, от спроса и предложения  на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Очевидно, что рыночная стоимость земли  и участка со временем меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретный период времени.

Потребность в оценке земли диктуется  условиями нынешнего рынка. Земля  – высоколиквидный товар, на стоимость  которого влияет масса факторов. Минимальное  изменение которых ведет к  значительному изменению стоимости. В мегаполисах оценка земли представляет собой оценку права аренды. Вне мегаполисов – подразумевает расчет ее реальной рыночной стоимости.

Факторы, влияющие на рыночную стоимости земли: ее целевое назначение, размеры участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородность земли, вид и качество произрастающих насаждений. Для определения рыночной стоимости земельных участков эксперту необходимы копии свидетельства о праве собственности (долговременной аренды), копии кадастровых планов для наглядного представления размеров и формы участка. Поскольку на рынке присутствует достаточное количество предложений данного типа и информации об уже проведенных сделках купли-продажи земли, метод сравнения продаж является предпочтительным при оценке земель.

Целью курсовой работы является рассмотрение методики оценки земли и выявление  наиболее эффективных методов оценки.

Задачами курсовой работы являются:

·  рассмотреть специфику земельного участка как объекта оценки;

·  выявить основные методы оценки земли;

·  рассмотреть основные подходы к оценке земли;

·  рассмотреть виды стоимости земли.

 

 

 

1.СПЕЦИФИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА  КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

 

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную  границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Владелец  земли в первую очередь имеет  право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке имеет вторичный характер и является дополнительным вкладом в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

Отличия земельного участка от других видов  недвижимости обусловлены следующими особенностями.

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно  воспроизвести в отличие от  других объектов недвижимости.

2. При оценке всегда необходимо  учитывать возможность многоцелевого  использования земли:

* как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

* как пространства для социально-экономического  развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости.

3. Земельный фонд представляет  основу формирования среды проживания  населения страны и обеспечивает  экологическую безопасность, особенно  земли лесного и водного фондов, поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. В отличие от других объектов  недвижимости к стоимости земельных  участков не применяются понятия  физического и функционального  износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, площадь которой ограничена, со временем, как правило, увеличивается.

5. Использование и охрана земли  в Российской Федерации служат  основой жизни и деятельности  народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная  оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность  их использования одновременно как  природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная  оценка стоимости земли порождает  неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон и экологически вредных предприятий.

Большое значение при оценке имеет категория  использования земли, так как  она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земельный фонд России по целевому назначению и  правовому режиму включает семь категорий  земель,

1. К землям населенных пунктов  относятся все земли в пределах черты населенного пункта, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта населенного пункта - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

2. Земли сельскохозяйственного  назначения образуют территории, используемые для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель являются плодородие и местоположение.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, обороны  и безопасности, а также земли иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий - земельные участки, которые имеют  особое природоохранное, научное,  историко-культурное, эстетическое, рекреационное,  оздоровительное и иное ценное  назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для них установлен особый правовой режим.

5. Земли лесного фонда - лесные  и нелесные земли (болота, дороги), используемые для ведения лесного  хозяйства.

6. Земли водного фонда - территории, занятые водоемами, ледниками,  болотами, а также земли, выделяемые  под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7. Земли запаса - это государственные  земли, не предоставленные муниципальным  органам, гражданам и юридическим  лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных  участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований по оценочным зонам на определенную дату. В соответствие с постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 Государственному комитету по земельной политике было поручено провести с 1999 г. государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости отдельного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: сравнительного, доходного и затратного.

В соответствии с Методическими  рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными  распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при  проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитываются объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются следующие методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

Итоговая  величина рыночной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных с помощью различных подходов. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения в стоимости земли, рассчитанной разными подходами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Итоговая  оценка рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, например, диапазон между наименьшим и наибольшим значениями.

При оценке рыночной стоимости  земельного участка (массива) используются три 

общепринятых  подхода: сравнительный, доходный и  затратный.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ  ЗЕМЛИ

Существует три общепринятых подхода в оценке:

·  сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

·  доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

·  затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для  оценки осуществляется, исходя из специфики  оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем  случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для  оценки необходимо применять все  три подхода. Невозможность или  ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

 

2.1  Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется для определения  стоимости оцениваемого участка  путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея  достаточное количество достоверной  информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.