Методы оценки земли

Те же стандарты  оценки исходят из определения рыночной стоимости объекта оценки как  наиболее вероятной цены, по которой  объект оценки может быть отчужден, и приведенных в стандартах видов  стоимостей, отличных от рыночной, в том числе указывается стоимость объекта для целей налогообложения: определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов, т.е. величина, отличная от цены "продажи" (рыночной оценки, которая зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения), изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения)); кадастровая же стоимость - "экономическая оценка, отражающая экономическую ценность территории в зависимости от целевого назначения и вида функционального использования".

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в  Российской Федерации" также содержит только определение понятия рыночной стоимости (ст. 3). Статьей 7 данного Закона установлено, что рыночная стоимость объекта оценки устанавливается только в том случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки.

Таким образом, нормативно не устанавливается тождество  кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, и, как следствие, отсутствуют и  указания на возможность произвольной замены кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимостью.

Дополнительно отметим, что законодательство не содержит указаний ни на то, что кадастровая  стоимость земельного участка не должна превышать его рыночную стоимость, ни на то, что кадастровая стоимость  земельного участка должна быть максимально приближена к его рыночной стоимости.

Даже при  подтверждении несоответствия показателей  кадастровой стоимости рыночным ценам данное обстоятельство не может  являться доказательством отступления  от требований законодательства.

Некоторые собственники и арендаторы земельных участков считают земельный налог и арендные платежи за земельные участки необоснованно высокими. Дело тут в разнице рыночной и кадастровой стоимости. В одних случаях кадастровая стоимость ниже рыночной, в других – наоборот.

Так, показатели кадастровой стоимости земель, используемых под размещение и эксплуатацию доходных объектов недвижимости в центральной части города (кафе, рестораны, торговые центры, гостиницы, бизнес-центры и т. д.) ниже показателей рыночной стоимости. В то же время земли, занятые промышленными объектами, зачастую имеют кадастровую стоимость выше рыночной. Естественно, что в последнем случае налог на землю и арендные платежи за земельные участки воспринимаются собственниками и арендаторами как завышенные.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной работе на тему «Методы оценки земли» было рассмотрено следующее:

- специфика  земельного участка как объекта  оценки;

- сравнительный  подход к оценке земельных  участков (метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения);

- доходный подход  к оценке земельных участков (метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования);

- затратный  подход к оценке земельных  участков .

Каждый из рассмотренных  выше методов оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации.

При использовании  затратного подхода, следует получить сведенья о рыночной стоимости различного рода земель, материалов, рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации будут являться банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов.

В условиях рынка  недвижимости все три подхода  при использовании достоверных  данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая несбалансированность спроса и предложения, не информированность  потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность использования данного участка земли, результаты расчетов по приведенным выше методам оценки земли могут и не совпадать.

Несмотря на это результат, полученный на основе обобщения всех трёх подходов оценки земли, является наиболее обоснованным и объективным.

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1)  ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ.

2)  Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ

3)  «Оценка недвижимости» / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.:  издательство «Финансы и статистика», 2009.

4)  «Теория и методы оценки недвижимости» / СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 2009.

5)  «Экономика недвижимости: Учебное пособие» / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2009.

6)  «Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов» / Под ред. Грабового П. Г. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 2009.

7)  «Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие» / М.: Дело, 2008.

8)  «Экономика недвижимости: учебное пособие» / А.Н. Асаул, Карасев А.В., 2009.

9)  Ронова  Г.Н.,  Осоргин   А.Н.  ОЦЕНКА  НЕДВИЖИМОСТИ:  Учебно-методический  комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008.

10)  Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» (№ 2-3 (7-8)/2006), статья «Государственный земельный кадастр и государственная кадастровая оценка земель».

11) Справочно-правовая система «Консультант-Плюс»

12) http://www.market-pages.ru/

13) http://www.bibliotekar.ru/

14) http://ocenka-uia.ru/