Содержание:
Введение 3
1.Понятие земельного участка 4
2. Законы и иные нормативно-правовые
акты о купли-продажи земли 8
3. Земельно-правовые особенности
купли-продажи земли
11
4. Исполнение договора
купли-продажи земельного участка
13
Заключение
16
Список литературы
17
Введение.
Земельный рынок занимает не менее важное
место на рынке недвижимости. Но количество
сложных моментов и некоторых нюансов
в этом вопросе может быть гораздо больше.
Основной проблемой здесь является не
до конца проработанная законодательная
база. Процесс становления законодательства,
регулирующего отношения по продаже земли,
не завершен, перманентно принимаются
новые нормативные правовые акты, вносятся
изменения и дополнения в уже имеющий
правовой массив. При этом сами нормы,
подчиняясь сложившимся взглядам о системе
права, часто формируются под знаком отраслевой
принадлежности и изначально не гармонизированы,
в частности, нормы гражданского и земельного
законодательства порою противоречат
друг другу, если не прямо, то в контексте
правового механизма. При этом не представляется
возможным утверждать, что законодательные
новеллы последних лет осмыслены с должной
полнотой в юридической науке.
Задачи законодателя и правоприменительных
органов значительно усложняются и в связи
со значительной спецификой самих объектов
-земельных участков. Здесь приходится
учитывать единство земли как таковой
и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности
населения, с одной стороны, и уникальность
каждого отдельного земельного участка,
с другой. Многообразие функциональных
характеристик земельного участка, нередко
с противоположной направленностью (земля
и товар, и социально-политический компонент
государства, она объект с правовым режимом
недвижимости, но и сама служит основанием
для других объектов недвижимости и т.п.),
приводит к необходимости учитывать структурированность
земельного участка как объекта гражданских
правоотношений, но это удается не всегда.
Понятие земельного
участка
Земельные отношения - это отношения
по использованию и охране земель в Российской
Федерации как основы жизни и деятельности
народов, проживающих на соответствующей
территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции
РФ)1. Объектами таких отношений
являются: земля как природный объект
и природный ресурс, земельные участки,
части земельных участков (п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 6
ЗК РФ)2.
Земля как природный объект
(часть природной среды, естественная
экологическая система, основа жизни и
деятельности народов) и природный ресурс
рассматривается земельным законодательством
с точки зрения ее охраны и использования
(извлечения полезных свойств) в целях
удовлетворения различных потребностей
человека (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ)3. Согласно п. 2 ст. 12 ЗК РФ земля
подлежит охране от деградации, загрязнения,
захламления, нарушения земель, других
негативных (вредных) воздействий хозяйственной
деятельности независимо от того в каком
виде она существует (земля, земельный
участок или его часть).
Земельный участок - часть поверхности
земли (в том числе почвенный слой), границы
которого описаны и удостоверены в установленном
порядке. Земельный участок может быть
делимым и неделимым. Делимым является
земельный участок, который может быть
разделен на части, каждая из которых после
раздела образует самостоятельный земельный
участок, разрешенное использование которого
может осуществляться без перевода его
в состав земель иной категории, за исключением
случаев, установленных федеральными
законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).
Таким образом, для признания
земельного участка объектом земельных
отношений, т.е. отношений по использованию
и охране земель, достаточно, чтобы его
границы были описаны и удостоверены в
установленном порядке. Часть земельного
участка может быть объектом земельных
отношений, если размер такой части позволяет
использовать участок в соответствии
с разрешенным использованием без перевода
в состав земель иной категории4.
Статья 6 Земельного кодекса
РФ (далее - Кодекс) выделяет три вида объектов
земельных отношений. Такими объектами
являются: 1) земля как природный объект
и природный ресурс; 2) земельные участки;
3) части земельных участков.
В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции
РФ земля используется и охраняется в
Российской Федерации как основа жизни
и деятельности народов, проживающих на
соответствующей территории. В подп. 1
п. 1 ст. 6 Кодекса земля рассматривается
как природный объект (составная часть
природы) и одновременно как природный
ресурс с точки зрения ее охраны и использования
(извлечения полезных свойств) в целях
удовлетворения различных потребностей
человека5.
Подпункт 2 п. 1 ст. 6 Кодекса в
качестве объекта земельных отношений
называет земельный участок, юридическое
определение которого установлено в п.
2 этой же статьи. Одновременно такой участок
является недвижимым имуществом, объектом
гражданских прав, вещью в гражданско-правовом
смысле (см. ст. 128-130, 133, 260 ГК РФ). Как и любая
другая вещь, земельный участок, отвечающий
требованиям гражданского и земельного
законодательства, может быть предметом
аренды, купли-продажи и других сделок.
Объектом земельных отношений
может быть часть земельного участка (подп.
3 п. 1 ст.6 Кодекса). В случаях, когда в соответствии
с законодательством земельный участок
приобретает качества делимой вещи, объектом
гражданского оборота может быть не только
соответствующий земельный участок в
целом, но и его часть, которая в таком
случае приобретает статус самостоятельного
земельного участка.
Земельный участок как объект
земельных отношений - это часть поверхности
земли (в том числе почвенный слой), границы
которой описаны и удостоверены в установленном
порядке6.
Земельный участок может быть
делимым и неделимым. Делимым является
земельный участок, который может быть
разделен на части, каждая из которых после
раздела образует самостоятельный земельный
участок, разрешенное использование которого
может осуществляться без перевода его
в состав земель иной категории, за исключением
случаев, установленных федеральными
законами (см. п. 2 ст. 6 Кодекса).
Из определения земельного
участка, установленного в приведенных
нормах, следует, что такой участок может
быть объектом земельных и гражданско-правовых
отношений только при условии, что его
границы «описаны и удостоверены в установленном
порядке». Это касается и способности
земельного участка быть объектом права
собственности, права аренды и других
прав на землю7.
Установление фактических границ
земельных участков осуществляется при
проведении землеустройства, которое
включает, в частности, мероприятия по
изучению состояния земель, планированию
и организации рационального использования
земель и их охраны, образованию новых
и упорядочению существующих объектов
землеустройства и установлению их границ
на местности (территориальное землеустройство)8.
Правовое регулирование отношений
при проведении землеустройства, помимо
ст. 68, 69 Кодекса, осуществляется ФЗ от
18.06.2001 г. «О землеустройстве»9, другими федеральными законами
и иными нормативными правовыми актами
Российской Федерации (в том числе ведомственными),
а также законами и иными нормативными
правовыми актами субъектов Российской
Федерации.
Для того, чтобы земельный участок
мог стать объектом не только земельных,
но и гражданско-правовых отношений, объектом
субъективных гражданских прав (в том
числе арендных), он должен пройти государственный
кадастровый учет по правилам ст. 70 Кодекса.
Второй абзац п. 2 ст. 6 Кодекса
основывается на положениях ст. 133 ГК РФ.
Как и любая другая вещь в гражданско-правовом
смысле, земельный участок может быть
делимым и неделимым. Неделимой признается
вещь, раздел которой в натуре невозможен
без изменения ее назначения. Особенности
выдела доли в праве собственности на
неделимую вещь определяются правилами
ст. 252, 258 ГК РФ.
Если земельный участок может
быть разделен в натуре в результате проведения
землеустройства на две или более частей,
каждая из которых после раздела будет
соответствовать правилам второго абзаца
п. 2 ст. 6 Кодекса, то каждая такая его часть
будет рассматриваться как самостоятельный
земельный участок (см. первый абзац указанного
пункта), представляющий собой объект
земельных и гражданско-правовых отношений,
объект гражданских прав, который должен
пройти государственный кадастровый учет
по установленным правилам.
2.Законы и иные нормативно-правовые
акты о купле - продажи земли
Купля-продажа земельных участков
является одной из наиболее распространенных
сделок с землей и осуществляется по правилам
гражданского законодательства с учетом
особенностей, предусмотренных Кодексом
(ст. 37, 38) и другими федеральными законами.
Договор купли-продажи земельного
участка - это гражданско-правовой договор,
по которому продавец обязуется передать
в собственность покупателя земельный
участок, а покупатель обязуется принять
земельный участок и уплатить за него
определенную денежную сумму (цену) (п.
1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
К отношениям по купле-продаже
земельных участков применяются правила
§ 7 гл. 30 ГК РФ о купле-продаже недвижимости,
а также общие положения о купле-продаже
гл. 30 ГК РФ. Особенности купли-продажи
земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения предусмотрены ФЗ от 24.07.2002
г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»10.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре
продажи земельного участка должны быть
указаны данные, позволяющие определенно
установить земельный участок, подлежащий
передаче покупателю по договору. Поэтому
согласно п. 1 ст. 37 Кодекса объектом купли-продажи
могут быть только земельные участки,
прошедшие государственный кадастровый
учет. Продавец при заключении договора
купли-продажи обязан предоставить покупателю
имеющуюся у него информацию об обременениях
земельного участка и ограничениях его
использования. Напомним, что основные
правила о государственном кадастровом
учете земельных участков установлены
в ст. 70 Кодекса.
Именно в результате государственного
кадастрового учета земельный участок
приобретает характеристики, позволяющие
идентифицировать его среди других земельных
участков11. Так, по результатам кадастрового
учета в Единый государственный реестр
земель включаются следующие основные
сведения о земельных участках: кадастровые
номера; местоположение (адрес); площадь;
категория земель и разрешенное использование
земельных участков; описание границ земельных
участков, их отдельных частей; зарегистрированные
в установленном порядке вещные права
и ограничения (обременения); экономические
характеристики, в том числе размеры платы
за землю; качественные характеристики,
в том числе показатели состояния плодородия
земель для отдельных категорий земель;
наличие объектов недвижимого имущества,
прочно связанных с земельными участками
(см. п. 2 ст. 14 ФЗ от 2.01.2000 г. «О государственном
земельном кадастре»12.
В договоре купли-продажи земельного
участка целесообразно указывать все
основные сведения о земельном участке,
содержащиеся в Едином государственном
реестре земель. На практике это позволит
исключить применение правила второго
абзаца ст. 554 ГК РФ, согласно которому
при отсутствии в договоре купли-продажи
данных, позволяющих определенно установить
земельный участок, подлежащий передаче
покупателю по договору, условие о предмете
договора считается не согласованным
сторонами, а соответствующий договор
- незаключенным.
Договор купли-продажи земельного
участка заключается в письменной форме
путем составления одного документа, подписанного
сторонами. Такой договор не может быть
заключен путем обмена информацией по
почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими
подобными средствами под страхом признания
его недействительным (ст. 550 ГК РФ).
Сторонами договора купли-продажи
земельного участка являются продавец
и покупатель. В качестве продавца и покупателя
могут выступать субъекты гражданского
права. При этом продавцом земельного
участка может быть только его собственник,
так как только он обладает правомочиями
по свободному распоряжению земельным
участком как объектом гражданских прав.
Наличие цены в договоре купли-продажи
земельного участка является его существенным
условием, при отсутствии которого договор
считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК
РФ). При этом общие правила определения
цены возмездного договора, установленные
п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Законодательство
Российской Федерации предусматривает
несколько способов определения цены
земельного участка при заключении договора
купли-продажи.
Цена земельного участка может
быть определена соглашением продавца
и покупателя, оценщиком или по итогам
торгов. В определенных случаях цена земельного
участка может устанавливаться в соответствии
со специальными правилами, предусмотренными
федеральным законом. Например, такого
рода положения установлены в ст. 2 Вводного
закона. Согласно п. 3 ст. 11 ФЗ от 21.12.2001 г.
«О приватизации государственного и муниципального
имущества»13 стоимость земельных участков
принимается равной их кадастровой стоимости
в случае создания открытого акционерного
общества путем преобразования унитарного
предприятия. В иных случаях стоимость
земельных участков принимается равной
их рыночной стоимости, определенной в
соответствии с законодательством Российской
Федерации об оценочной деятельности.
См. также ст. 66 Кодекса.
3. Земельно-правовые
особенности купли-продажи
В договорах купли-продажи земельных
участков не могут содержаться условия,
предусмотренные в п. 2 ст. 37 Кодекса. В
случаях, если указанные условия включены
в такие договоры, эти условия являются
недействительными (см. ст. 166-181 ГК РФ).