Методы доходного подхода к оценке стоимости бизнеса

Доходный метод оценки бизнеса предполагает использование  метода дисконтированных денежных потоков  и метода капитализации. Стоимость  предприятия при использовании  метода дисконтированных денежных потоков принимается равной сумме: дивидендов и прибыли, выплаченных за период существования предприятия и собственного капитала. 

 При оценке бизнеса для приведения доходов и расходов к одному моменту времени используют ставку дисконтирования (сравнения), которая зависит от инфляции, риска и структуры капитала. Если указанные суммы приведены без учета инфляции, то используются очищенная от инфляции ставка дисконтирования, в противном случае она рассчитывается с учетом темпов инфляции за рассматриваемый период времени.

 Если оценку стоимости бизнеса проводить по элементу денежного потока, равному сумме чистой прибыли и амортизации, тогда величина этого элемента в период j будет равна: .

Если период существования  оцениваемого исследуемого бизнеса  велик, то значение собственного капитала будет слабо влиять на результат и при расчетах собственным капиталом иногда можно пренебречь. Тогда формула примет вид: .

 В стабильно работающих предприятиях значение элемента денежного потока слабо изменяется во времени, тогда стоимость капитала: , где - коэффициент приведения ренты. Если период существования оцениваемого бизнеса достаточно велик, то формула примет вид: , где Ψ - чистая периодическая прибыль; q - коэффициент (ставка) капитализации. Данный способ расчета стоимости бизнеса называется методом капитализации доходов. Если планируемый долговременный чистый доход является стабильным, то рассматриваемый способ называется методом прямой капитализации.

При определении ставки капитализации  используются метод рыночной экстракции (извлечения). Он основан на вычислении арифметической средней ставки дисконтирования для аналогичных объектов и на вычислении взвешенной арифметической средней ставки для разнородных объектов.

 Доходный подход к оценке объектов недвижимости представлен методом капитализации доходов и методом дисконтированных денежных потоков.

 При оценке стоимости недвижимости методом капитализации доходов на первом этапе оценивается потенциальный валовой доход  (ПВД), т.е. доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной загрузке объекта в течение года. ПВД рассчитывается по формуле: , где - площадь, сдаваемая в аренду, ; - арендная ставка за 1. На втором этапе оцениваются предполагаемые убытки и потери при сборе платежей. Корректировка ПВД на указанные потери дает величину действительного валового дохода (ДВД): . На третьем этапе рассчитываются операционные расходы, которые обеспечивают эксплуатацию недвижимости. На четвертом этапе проводят расчет чистого операционного дохода (ЧОД): . Пятый этап предполагает расчет коэффициента капитализации с помощью следующих методов:

1. Метода кумулятивного построения, который формирует коэффициент капитализации, состоящий из ставки дохода на инвестиции в недвижимость и нормы возврата (возмещения) капитала.
2. Метода определения коэффициента капитализации с учетом изменения стоимости недвижимости, аналогичному первому методу, но в данном случае норма возврата определяется исходя из информации о длительности периода и о процентном изменении стоимости недвижимости за это время.
3. метода инвестиционной группы, применяющегося для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с помощью заемного и собственного капитала. Общий коэффициент капитализации (R) определяется как средневзвешенное значение:, где D - доля заемных средств; R_m - коэффициент капитализации для заемного капитала; R_E – коэффициент капитализации для собственного капитала.
4. метода рыночной экстракции (выжимки), основанного на рыночных данных о ценах продаж и значениях чистого операционного дохода по сопоставимым объектам недвижимости.

  Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтированных денежных потоков, представляет собой сумму доходов, приведенную к дате оценки, которую данная недвижимость в будущем может принести владельцу. На первом этапе определяется длительность прогнозного периода. На втором этапе составляется прогноз потока доходов для каждого прогнозного года. На третьем этапе рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец прогнозного периода, или стоимость реверсии. На четвертом этапе определяется ставка дисконтирования для оцениваемой недвижимости. На пятом этапе доходы от недвижимости, включая стоимость реверсии, дисконтируются и суммируются.

 При оценке стоимости машин и оборудования на основе доходного подхода используются следующие методы: метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков и метод равно-эффективного функционального аналога.

 Метод прямой капитализации применяется при допущении равновеликости доходов, получаемых от владения объектом через равные промежутки времени. Метод включает следующие этапы:

1. расчет потенциального валового дохода в виде валовой выручки от реализации продукции;
2. оценка возможной недозагрузки производственных мощностей;
3. расчет действительного валового дохода с учетом недозагрузки в показателе потенциального валового дохода;
4. расчет сметы затрат на производство и реализацию продукции;
5. оценка чистого операционного дохода;
6. выделение чистого операционного дохода. Для этого определяют часть чистого дохода и методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимую к машинному комплексу: , где – чистый доход, относимый к машинному комплексу; - чистый операционный доход; - чистый доход, относимый к недвижимости;
7. определение дохода, приносимого оцениваемой единицей оборудования: , где L — долевой коэффициент, определяемый как доля оцениваемой единицы оборудования в общей балансовой стоимости машинного парка.
8. расчет ставки капитализации (R) для оцениваемого оборудования, который можно выполнить несколькими методами:

• метод рыночной выжимки, где рассчитывается коэффициент капитализации: ;

• метод связанных инвестиций.
• метод кумулятивного построения.

9. расчет стоимости оцениваемого оборудования как отношения чистого операционного дохода к коэффициенту капитализации.

   Метод дисконтирования денежных потоков применяется в том случае, если величина чистого дохода на протяжении владения объектом неравномерна, а стоимость представляет собой сумму текущей суммы всех будущих доходов за период владения и текущей стоимости перепродажи на конец периода владения. На первом этапе обозначают горизонт расчета. На втором этапе прогнозируют все показатели с использованием метода прямой капитализации в соответствии с горизонтом расчета. На третьем этапе осуществляется расчет ставки дисконтирования. Номинальная ставка дисконта может быть определена по реальной ставке дисконта: , где , - номинальная и реальная ставки дисконта; - годовой темп инфляции. При невысоких темпах инфляции применяют расчет по упрощенной формуле: . На четвертом этапе рассчитывают первую составляющую стоимости по методу ДДП - текущей стоимости будущих доходов, равной: , где n – горизонт расчета, годы; – текущая стоимость i-го года. На пятом этапе проводится расчет текущей стоимости реверсии (TCP) с использованием метода прямой капитализации, модели Гордона и метода прогноза. На шестом этапе проводится расчет стоимости по методу ДДП путем суммирования результатов по четвертому и пятому этапам: , где - стоимость объекта оценки; - текущая стоимость i-го года; - текущая стоимость реверсии.

   Метод равно-эффективного функционального аналога предполагает подбор объекта-аналога (базисного объекта), сходство которого с объектом оценки является в основном функциональным, а на уровне конструктивного и параметрического сходства могут отмечаться значительные отличия. В этом случае оценивают ту часть дохода от базисного объекта, на которую доход оцениваемого объекта отличается от дохода, приносимого функциональным аналогом. Стоимость объекта оценки рассчитывают по формуле: , где - цена (без НДС) базисного объекта; , - годовые издержки, связанные с эксплуатацией базисного года и оцениваемого объектов (без их амортизации); R – ставка дисконта; , – коэффициенты амортизации базисного и оцениваемого объектов; , - годовой объем продукции, производимой с помощью оцениваемого и базисного объемов.

   Доходный подход к оценке нематериальных активов подразумевает использование следующих методов:

• метода избыточных прибылей, (избыточную прибыль предприятию приносят не отраженные в балансе нематериальные активы).
• метода дисконтирования денежных потоков  (определяет рыночную стоимость нематериальных активов как сумму дисконтированных доходов от нематериальных активов в прогнозный и постпрогнозный периоды).
• метода освобождения от роялти (используется для оценки стоимости патентов и лицензий).
• метода преимущества в прибылях  (пригоден для оценки стоимости изобретений, которые дают дополнительную прибыль, определяемую как разность между прибылью, полученной при использовании изобретений, и прибылью, которую производитель получал бы без их использования).

   Оценка рыночной стоимости облигаций  проводится методом ДДП. Оценка рыночной стоимости привилегированных акций, обеспечивающих фиксированный доход, предполагает использование метода капитализации. Стоимость обыкновенных акций определяется по модели бесконечного (постоянного) роста. Если ожидается, что дивиденды компании будут расти одинаковыми темпами в неопределенном будущем, то текущую стоимость акций (РV) можно рассчитать по формуле: , где - базовая величина дивиденда; - требуемая норма доходности; - прогноз темпов роста дивидендов. Дебиторская задолженность является имуществом особого рода. Оценка дебиторской задолженности зависит от условий прекращения обязательств; сроков расчетов, предусмотренных договорами; наличия обеспечения по соответствующему обязательству.