Право собственности на землю

  ОБЯЗАННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ

Российская  Федерация, ее субъекты и муниципальные  образования заинтересованы в предоставлении земельных участков различным гражданам  и организациям, поскольку это  означает возложение на них обязанностей собственников имущества.

Поскольку земельные отношения определяются ст. 3 ЗК как отношения не только по использованию, но и по охране земель, часть обязанностей участников земельных  отношений закреплена в гл. II "Охрана земель" ЗК (в ст. 13). Поэтому в  ЗК в отдельную главу VI выделены "права и обязанности собственников  земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов  земельных участков при использовании земельных участков".

В статье 42 ЗК РФ определены обязанности  собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков.

Обязанность использовать земельные участки  в соответствии с их принадлежностью  к категории земель и разрешенными к использованию способами, которые  не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, основана на положениях Конституции  РФ. В соответствии с этими положениями  осуществление правомочий собственника земли не должно наносить ущерба окружающей среде (ч. 2 ст. 36); каждый обязан сохранять  природу и окружающую среду, бережно  относиться к природным богатствам (ст. 58).

Соблюдение  целевого назначения земельного участка  при его использовании - главная  обязанность участников земельных  отношений. Земельное законодательство допускает предоставление земельного участка не вообще, а только с  определенной целью использования, что отражается в документах о  правах на земельные участки. Гражданин  или юридическое лицо не могут по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка. Такое изменение производится по решению соответствующего органа и зачастую связано со специальной процедурой перевода земель из одной категории в другую.

Следующая обязанность - сохранять межевые, геодезические  и другие специальные знаки, установленные  на земельных участках в соответствии с законодательством. Федеральным  законом от 26 декабря 1995 г. N 209-ФЗ "О  геодезии и картографии" (в ред. от 26 июня 2007 г.) СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 2; 2003. N 2. Ст. 165; Ст. 167; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 23. Ст. 2203. установлена обязанность участников земельных отношений уведомлять органы по геодезии и картографии о случаях повреждения геодезических пунктов, а также обеспечивать доступ к ним при проведении геодезических и картографических работ (ст. 16). В соответствии с Положением об охранных зонах и охране геодезических пунктов на территории Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 7 октября 1996 г. N 11704, геодезический пункт включает в себя охранную зону, к которой относятся земля под ним и вокруг него шириной 1 м.

Собственники  земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны также осуществлять мероприятия  по охране земель, соблюдать порядок  пользования лесами, водными и  другими природными объектами. Обязанности  по охране земель содержатся в ст. 13 ЗК, других природных объектов - в  лесном, водном и ином законодательстве.

Еще одна обязанность - своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных  участков предусмотрены договорами. Следует отметить, что сроки освоения земельных участков могут быть предусмотрены  не только договорами, но и законами. В соответствии со ст. 39 ЗК при разрушении строения на земельном участке владелец земельного участка обязан приступить к восстановлению строения в течение трех лет.

Статья 284 ГК устанавливает, что земельный  участок может быть изъят у  собственника в случаях, когда участок  предназначен для сельскохозяйственного  производства или строительства  и не используется для соответствующей  цели в течение трех лет, если более  длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован  по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Нарушение сроков освоения земельных участков является одним из оснований прекращения прав на них.

Об  исполнении обязанности своевременно производить платежи за землю см. комментарий к гл. X ЗК.

Обязанность соблюдать при использовании  земельных участков требования градостроительных  регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных  и иных правил и нормативов корреспондирует  с соответствующим правом, закрепленным подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК. Участник земельных  отношений должен согласовывать  проект строительства с архитектурными, природоохранными и другими органами. Арендатор, помимо этого, обязан соблюдать при строительстве условия договора аренды земельного участка.

Обязанность не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий  входит в мероприятия по охране земель.

Собственники  земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны выполнять иные требования, предусмотренные федеральными законами. Например, граждане, на земельных участках которых произрастают растения, отнесенные к наркотическим средствам, обязаны их уничтожить (ст. 29 Федерального закона от 8 января 1998 г. N 3-ФЗ "О наркотических средствах и психотропных веществах" (в ред. от 24 июля 2007 г.) СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 219; 2002. N 30. Ст. 3033; 2003. N 2. Ст. 167; N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 49. Ст. 4845; 2005. N 19. Ст. 1752; 2006. N 43. Ст. 4412; N 44. Ст. 4535.

Использовать  земельные участки необходимо так, чтобы не нарушать права других участников земельных отношений.

В соответствии со ст. 7 ФЗ о введении в действие ЗК к земельным отношениям, возникшим до введения Кодекса в  действие, ЗК применяется в части  тех прав и обязанностей, которые  возникнут после введения его  в действие. Данное положение означает, что в отношении прав и обязанностей на земельные участки нормы ЗК обратной силы не имеют. Исключение составляет положение не ЗК, а п. 4 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК, в соответствии с которым граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК.

В статье 43 говорится о том, как  осуществлять права на земельный  участок. Усмотрение в осуществлении  прав на земельные участки федеральными законами существенно ограничено, что следует уже из содержания ст. 40 ЗК (см. комментарий к ней) как одного из таких федеральных законов. Законодательство, по существу, лишило даже собственника земельного участка свободы осуществления своих полномочий владения, пользования и распоряжения им. Еще больше ограничены права лиц, не являющихся собственниками земельных участков: они не вправе их продавать, обменивать, завещать, дарить, отдавать в залог или по договору ренты.

В зависимости от видов земельных  участков существует множество ограничений  в осуществлении прав на них. Они  выражаются в обязанностях: использовать земельные участки по целевому назначению; застраивать в определенный срок (если участок предоставлялся для  строительства) либо, напротив, воздерживаться от застройки (например, если участок  предоставлялся для огородничества); не допускать раздела или, напротив, сосредоточения определенной площади  земель в собственности одного лица и др. Усмотрение ограничивается также  общеправовыми запретами злоупотребления  своими правами, их осуществления исключительно  с целью причинения вреда другому  лицу (так называемая "шикана") либо ограничения конкуренции.

Пункт 2 ст. 43 ЗК, согласно которому отказ граждан  и юридических лиц от осуществления  принадлежащих им прав на земельные  участки не влечет за собой прекращения  их обязанностей, установленных ст. 42 ЗК, не означает отказ от самого правообладания земельным участком, о котором говорится в ст. 53 ЗК. В п. 2 комментируемой статьи имеется в виду отказ от субъективных прав, установленных ст. ст. 40 и 41 ЗК. Чтобы отказаться от обязанностей правообладателя земельного участка, необходимо утратить статус такого правообладателя, т.е. зарегистрировать прекращение своего права на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.