Право собственности на землю

 

Безусловно, чрезвычайно важным для правового  регулирования отношений разграничения  государственной собственности  на землю является кодифицированный акт российского земельного законодательства - Земельный кодекс Российской Федерации, сменивший Земельный кодекс РСФСР 1991 г. Особое внимание, в частности, следует уделять нормам Земельного кодекса Российской Федерации о  категориях земель и их составе.

 

Кроме этого на разграничение государственной  собственности на землю оказывают  влияние указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства  Российской Федерации, а также постановления, приказы, распоряжения, правила, инструкции и положения, принимаемые федеральными органами исполнительной власти. Правовое регулирование в области разграничения  государственной собственности  на землю и формирования на этой основе права собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации  и муниципальных образований  на земельные участки может осуществляться нормативными правовыми актами не только Российской Федерации, но и субъектов  Российской Федерации.

 

Пункт 1 ст. 2 Закона имеет важное значение, поскольку позволяет определить субъекты, объекты и момент возникновения права собственности публичных образований на земельные участки в России.

 

Субъектами  права собственности на земельные  участки после разграничения  государственной собственности  на землю в соответствии с Гражданским  кодексом Российской Федерации станут Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. К указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в  отношениях, регулируемых гражданским  законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

 

Порядок участия Российской Федерации, субъектов  Российской Федерации, муниципальных  образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, определен  в ст. 125 Гражданского Кодекса Российской Федерации. От имени Российской Федерации  и субъектов Российской Федерации  могут своими действиями приобретать  и осуществлять имущественные и  личные неимущественные права и  обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований  своими действиями могут приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

 

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона моментом возникновения права собственности  на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации  и муниципальных образований  является государственная регистрация  права собственности на земельные  участки в соответствии с законодательством  Российской Федерации. Под законодательством  Российской Федерации здесь понимаются, прежде всего, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и принятые в соответствие с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

 

С возникновением права собственности  Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований  на земельные участки связано  наступление важных правовых последствий. Так, например, в соответствии с Земельным  кодексом Российской Федерации каждое публичное образование будет  управлять и распоряжаться только теми земельными участками, которые будут находиться в его собственности (см. п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 11, ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации), определять размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения также только за те земельные участки, которые находятся в их собственности.

 

Для государственной регистрации права  собственности на недвижимое имущество  необходимо наличие определенных оснований - правоустанавливающих документов. Их примерный перечень содержится в  ст. 17 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» и во многом основывается на ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации, устанавливающей основания  возникновения гражданских прав и обязанностей.

 

Основной  категорией в комментируемом Федеральном  законе являются перечни земельных  участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов  Российской Федерации и муниципальных  образований возникает право  собственности при разграничении  государственной собственности  на землю. Именно они подготавливаются федеральными органами исполнительной власти, согласовываются органами государственной  власти субъектов Российской Федерации  и органами местного самоуправления, утверждаются Правительством Российской Федерации и, таким образом, являются основаниями для государственной  регистрации права собственности.

 

Статьи 3-5 Закона содержат основания внесения земельных участков в указанные  перечни земельных участков и, по сути, критерии отнесения земельных  участков к собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации  и муниципальных образований.

 

В основу системы критериев отнесения  земельных участков к соответствующему виду публичной собственности в  ст. 3-5 Закона положены категории и  подкатегории земель, предусмотренные  земельным законодательством Российской Федерации. Их можно условно подразделить на две группы:

 

категории и подкатегории земель, земельные  участки в составе которых  относятся только к собственности  одного публичного образования или  группы публичных образований (Российской Федерации либо субъектов Российской Федерации либо муниципальных образований) - абз. 2 ст. 3, абз. 2, 4 п. 1 ст. 4, абз. 2 п. 1 ст. 5;

 

категории и подкатегории земель, земельные  участки в составе которых могут относиться к собственности разных публичных образований в зависимости от определенных условий, предусмотренных Законом - абз. 3, 4 ст. 3, абз. 3, 5 п. 1 ст. 4, абз. 3, 4 п. 1 ст. 5.

 

В ст. 3 Закона устанавливаются основания  внесения земельных участков в перечни  земельных участков, на которые у  Российской Федерации возникает  право собственности.

 

Абзац 2 ст. 3 Закона предусматривает четыре категории и подкатегории земель, земельные участки в составе  которых безусловно должны быть отнесены к собственности Российской Федерации. К ним относятся:

 

земли лесного фонда;

 

земли особо охраняемых природных территорий федерального значения;

 

земли водного фонда, занятые водными  объектами, находящимися в федеральной  собственности;

 

земли обороны и безопасности.

 

В абз. 3, 4 ст. 3 включены пять категорий и подкатегорий земель (земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земли водного фонда, земли запаса), земельные участки в составе которых могут быть отнесены к собственности Российской Федерации в зависимости от определенных условий, предусмотренных Законом.

 

Из  перечня видов недвижимого имущества, предусмотренного законодательством  Российской Федерации, наиболее важными, с точки зрения комментируемого  Федерального закона, являются здания и сооружения. Право собственности  Российской Федерации на них является основанием для внесения соответствующих  земельных участков в перечни  земельных участков, на которые у  Российской Федерации возникает  право собственности.

 

Как указано в абз. 3 ст. 3 Закона, для внесения соответствующих земельных участков в перечни земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, необходимо установить факт нахождения недвижимого имущества в собственности Российской Федерации.

 

Первой  категорией субъектов права, наличие  у которых земельных участков является основанием для их отнесения  к праву собственности Российской Федерации, являются органы государственной  власти Российской Федерации и их территориальные органы.

 

Второй  категорией субъектов права, наличие  у которых земельных участков является основанием для их отнесения  к собственности Российской Федерации, являются государственные унитарные  предприятия, государственные учреждения, другие некоммерческие организации, которые  созданы органами государственной  власти Российской Федерации.

 

Унитарные предприятия в соответствии с  Гражданским кодексом Российской Федерации  являются одним из видов юридических  лиц - коммерческих организаций, причем в форме унитарных предприятий  могут быть созданы только государственные  и муниципальные предприятия. Под  государственными унитарными предприятиями  в Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. 113-115) понимаются коммерческие организации, не наделенные правом собственности  на закрепленное за ними собственником  имущество.

 

Как следует из смысла и содержания абз. 3 ст. 3 Закона, основанием для внесения соответствующих земельных участков в перечни земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, может являться лишь решение о предоставлении земельного участка органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации, принятое в период с 12 июня 1990 г. по настоящее время, т.е. в период существования Российской Федерации.

 

В абз. 4 ст. 3 Закона включена еще одна категория земель - земли запаса, земельные участки в составе которой могут быть отнесены к собственности Российской Федерации в зависимости от определенных условий. Таких условий два: расположение на указанных земельных участках недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, или приватизированного недвижимого имущества, находившегося до его приватизации в собственности Российской Федерации.

 

В настоящее время в соответствии со ст. 103 Земельного кодекса Российской Федерации к землям запаса относятся  земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности  и не предоставленные гражданам  или юридическим лицам, за исключением  земель фонда перераспределения  земель, формируемого в соответствии со ст. 80 Земельного кодекса Российской Федерации.

 

В ст. 4 Закона устанавливаются основания  внесения земельных участков в перечни  земельных участков, на которые у  субъектов Российской Федерации  возникает право собственности  в результате разграничения государственной  собственности на землю, в отличие  от абз. 2 ст. 3, предусматривают три категории и подкатегории земель, земельные участки в составе которых безусловно должны быть отнесены к собственности субъектов Российской Федерации:

 

земли особо охраняемых природных территорий регионального значения;

 

земли водного фонда, занятые водными  объектами, находящимися в собственности  субъектов Российской Федерации;

 

земли фонда перераспределения.

 

В ст. 5 Закона устанавливаются основания  внесения земельных участков в перечни  земельных участков, на которые у  муниципальных образований возникает  право собственности в результате разграничения государственной  собственности на землю.

 

Абзац 2 п. 1 ст. 5 Закона предусматривает лишь две категории и подкатегории земель, земельные участки в составе  которых безусловно должны быть отнесены к собственности муниципальных образований:

 

земли особо охраняемых природных территорий местного значения;

 

земли водного фонда, занятые обособленными  водными объектами, находящимися в  муниципальной собственности.

 

Статьей 6 Закона установлен порядок разграничения  государственной собственности  на землю, состоящий из следующих  основных стадий:

 

подготовка  перечней земельных участков, на которые  соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации  и муниципальных образований  возникает право собственности;

 

согласование  подготовленных перечней земельных  участков с органами государственной  власти субъектов Российской Федерации  и органами местного самоуправления;

 

утверждение Правительством Российской Федерации  подготовленных и согласованных  перечней земельных участков;

 

внесение  сведений о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, в документы государственного земельного кадастра;

 

государственная регистрация права собственности  Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований  на земельные участки.

 

Любые сложные и длительные экономические, политические и правовые процессы, к которым, без сомнения, следует  отнести и разграничение государственной  собственности на землю, не могут  протекать абсолютно бесконфликтно. Объективная новизна проблем, недостатки законодательной техники, имеющиеся  в комментируемом Федеральном законе, многообразные пересекающиеся интересы публичных образований, эти и  многие другие факторы будут способствовать возникновению коллизий и споров между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями. Предвидя возникновение  споров о разграничении государственной  собственности на землю между  Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, законодатель в ст. 7 Закона наметил  основные пути и стадии их разрешения: использование согласительных процедур; рассмотрение споров в суде.