Право собственности на землю

Изъятие у собственника земельного участка  при ненадлежащем его использовании. ЗК РФ в статье 45 содержит основания  изъятия земельных участков в  подобных случаях у землевладельцев  и землепользователей, но не распространяет их на собственников. Основания же прекращения  права собственности на земельный  участок, который не используется в  соответствии с его назначением  либо используется с нарушением законодательства, прописаны в статьях 284 и 285 ГК РФ.

Реквизиция  земельного участка (ст. 51 ЗК РФ) означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении  обстоятельств чрезвычайного характера в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. Основная особенность реквизиции связана с тем, что земельный участок после отпадения чрезвычайных обстоятельств в большинстве случаев может быть возвращен владельцу.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость  земельного участка или по желанию  предоставляется равноценный земельный участок.

Выкуп у собственника земельных участков для государственных и муниципальных  нужд. Условия, порядок и основания  такого выкупа регламентированы статьями 49 и 55 ЗК РФ. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных  или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Более подробно процедура выкупа, порядок определения выкупной цены регламентированы статьями 279 - 282 ГК РФ.

Конфискация является единственным случаем принудительного  безвозмездного изъятия государством имущества, принадлежащего нарушителю, совершившему преступление или иное правонарушение. Следствием конфискации  является прекращение права собственности.

Так, согласно статье 284 ГК РФ земельный  участок может быть изъят у  собственника в случаях, когда участок  предназначен для сельскохозяйственного  производства либо жилищного или  иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение  трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В период не включается время, необходимое для  освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду  иных обстоятельств, исключающих такое  использование. Согласно статье 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование земельного участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Однако  необходимо заметить, что осуществление  рассматриваемой процедуры, предусмотренной  в ГК РФ, на практике в настоящее  время невозможно по ряду причин. Так, ГК РФ не устанавливает порядок изъятия  у собственников земельного участка  по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285, а отсылает к земельному законодательству. Однако действие нормы ЗК РФ в части  прекращения прав на землю как  санкции за земельное правонарушение на собственников земельных участков не распространяется, поскольку в  данной статье упоминаются только землевладельцы и землепользователи. Способ прекращения  права собственности, предусмотренный  пунктами 2 и 3 статьи 286 ГК РФ, противоречит части 3 статьи 35 Конституции РФ, устанавливающей, что лишение любого лица принадлежащего ему имущества возможно только в  судебном порядке. Вопреки данному  принципу статья 286 ГК РФ допускает  возможность осуществления изъятия  земельного участка ввиду его  ненадлежащего использования путем  издания соответствующим органом  государственной власти или органом  местного самоуправления решения о  таком изъятии и последующего получения согласия собственника на его исполнение. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что положения пунктов 2 и 3 вышеназванной  статьи в части принятия решения  органом государственной власти (не являющегося судебным органом) или  органом местного самоуправления об изъятии земельного участка у  его собственника не подлежат применению. Таким образом, статьи ГК РФ, регламентирующие основания о порядке принудительного  прекращения прав собственников  на землю, требуют значительной корректировки  в целях возможности их применения на практике.

2.3 Защита права частной собственности на землю

Актуальность  рассмотрения вопроса защиты права собственности на земельные участки объясняется тем, что в настоящее время в судах разных инстанций находиться большое количество споров, связанных с защитой и признанием прав собственности на землю, а так же споров по изъятию из незаконного владения и устранению препятствий в пользовании землей. Допустимость защиты права собственности предусмотрена Конституцией РФ, часть 2 статьи 45 которой указывает, что каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещёнными законом. Уже первая статья ГК РФ относит беспрепятственное осуществление гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебную защиту к основополагающим принципам гражданского законодательства. Кроме того, ст.11 ГК РФ определяет судебный порядок защиты права как основной.

Статья 46 Конституции РФ закрепляет важные демократические начала, гарантирующие  судебную защиту права частной собственности  на землю, и тем самым значительно  повышает роль суда, которую он должен играть в обществе и государстве, возлагая на него важную задачу по защите прав и свобод человека.

Конкретная  структура средств конституционно-правовой защиты частной собственности на землю определяется двумя функциями  объективного права. С одной стороны, защита осуществляется в случае нарушения  права частной собственности  на землю путем отправления правосудия. С другой стороны, в сфере нормотворчества, когда в процессе создания конституционных  норм задаются условия, обеспечивающие восстановление нарушенного права  частной собственности, определяются институциональные и иные гарантии данного права.

Объектом  конституционно-правовой защиты частной  собственности является не только основное право частной собственности  на землю, но и само отношение частной  собственности, являющееся одним из элементов основ конституционного строя Российской Федерации.

Ст. 12 ГК РФ устанавливаются общие способы  защиты права собственности: признание  права; восстановление положения, существовавшего  до нарушения права и пересечения  действий, нарушающих права или создающих  угрозу его нарушения; признание  оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности; применение недействительности ничтожной  сделки; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита прав (при этом самозащита допускается  только при необходимости пресечь  нарушения права, она должна быть соразмерна нарушению); присуждение  к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; компенсация морального вреда; прекращение или изменение  правоотношения; неприменение судов  акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Земельный кодекс РФ называет одним из способов защиты прав на земельный участок, -- это признание права на земельный участок. Как следует из ст. 59 ЗК РФ, данное признание осуществляется в судебном порядке посредством вынесения соответствующего решения. Например, если гражданин или юридическое лицо считает, что стал собственником земельного участка в силу приобретательной давности, то он вправе обратиться в суд или в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности. Так как в силу приобретательной давности физическое или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает на него право собственности. В случае удовлетворения судом исковых требований о признании права собственности в силу приобретательной давности, вынесенное решение являться юридическим основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. При этом должностное лицо регистрирующего органа не вправе отказать в регистрации права собственности на землю, установленного решением суда. Ст. 60 Земельного кодекса РФ предусмотрен еще один способ защиты прав на землю -- восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок. Установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае:

1. Самовольного занятия земельного  участка. Под этим понимают  использование земельного участка  лицом, у которого отсутствуют  надлежаще оформленные в установленном  порядке права собственности или аренды земли.

2. Признания судом недействительным  акта исполнительного органа  государственной власти или акта  органа местного самоуправления, которые повлекли за собой  нарушение права на земельный участок.

3. В иных предусмотренных федеральными  законами случаях. Под такими  случаями законодатель подразумевает,  например, уничтожение межевых и  информационных знаков, захламление  земли, загрязнение, порчу и  уничтожение плодородного слоя почвы и т. д.

Земельный кодекс РФ требует рассмотрения земельных  споров только судом. Подведомственность того или иного спора суду общей  юрисдикции или арбитражному суду определяют в соответствии с их компетенцией. Суды общей юрисдикции рассматривают  дела по спорам, связанным с земельными отношениями, одной из сторон в которых  являются граждане, за исключением  занимающихся предпринимательской  деятельностью. Арбитражные суды занимаются спорами, возникшими между юридическими лицами, и спорами, одной из сторон в которых выступают индивидуальные предприниматели.

Помимо  этого Земельный кодекс РФ предусматривает, что до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. Это негосударственный  юрисдикционный орган. В России действуют третейские суды двух видов: постоянно действующие и создаваемые самими спорящими сторонами для разрешения конкретного спора.

Исходя  из вышеизложенного можно сделать  вывод, что при выявлении нарушений  прав собственности на земельный  участок, при появлении предпосылок  к этому и во всех других случаях, собственнику необходимо в кратчайшие сроки принять все не запрещенные  законодательством меры по защите своего земельного участка, а так же подготовиться  к возможному предъявлению иска в  суд. Перед предъявлением иска необходимо обратить внимание на следующее: имеются ли документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (свидетельство о праве собственности, кадастровый план). А также правильно и в соответствии с законом обосновать, в чем нарушено принадлежащее вам право собственности на землю и что можно предъявить для доказательств такого нарушения. Пакет документов, прилагаемых к исковому заявлению, разнообразен в каждом конкретном случае и требует проверку специалистами.

  Заключение

Право частной собственности на землю  является наиболее полным по содержанию правом на имущество. По своей правовой природе это одно из основных вещных прав. Выступая в качестве объекта  права собственности, земля приобретает  особенные правовые черты: она становится "имуществом" или "вещью" тем  предметом гражданского, а теперь и земельного права, который отличают особые юридические признаки.

Лица, имеющие в собственности земельный  участок вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие  земли на основании закона не исключены  из оборота или не ограничены в  обороте. Земля приносит устойчивый доход не только как фактор производства, но, прежде всего, как объект собственности. Решающее значение при этом имеет  ликвидность земли, то есть возможность  сдачи ее в аренду, залога под  ссуду, наследования, дарения, купли-продажи. Изменение отношений собственности  повысит оперативность принятия решений, существенно снизит нагрузку на республиканские и местные  органы управления, перенося их на фирменный и индивидуальный уровень.

Граждане  и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные  участки по своему усмотрению. Используя  земельный участок, собственник  обязан выполнять требования законодательства, которые с одной стороны, связаны  с государственной и экологической  значимостью земли, с другой с  требованием законодательства не нарушать прав и обязанностей иных пользователей. Целевое назначение и режим использования  земельного участка, сервитуты и  другие условия использования, установленные  на основании нормативных правовых актов, не могут быть самостоятельно изменены собственником земельного участка.

При обсуждении земельного вопроса все  больше внимания уделяется его несельскохозяйственным аспектам. Имеется в виду совершенствование  отношений по поводу земель, на которых  расположены города и поселки, транспортные артерии, предприятия и организации, в том числе по добыче полезных ископаемых, и т.д. Здесь нужно  установить единый, но не шаблонный  правовой порядок, учитывающий интересы как конкретных субъектов земельного права, так и всего общества.

Волнующий российское общество извечный земельный  вопрос может быть положительно решен  лишь на базе комплексного, всесторонне  обоснованного подхода. При этом надо иметь в виду и запросы  сегодняшнего дня, и потребности  будущего.

Виды и содержание иных прав на земельные участки

Иные  права на земельные участки

Иные  виды прав позволяют несобственнику земельного участка удовлетворять свои потребности за счёт использования чужого земельного участка

Предусмотрено 5 видов прав:

1.    право постоянного (бессрочного пользования);

2.    пожизненного наследуемого владения;

3.    сервитут;

4.    аренда;

5.    безвозмездное срочное пользование.

Иные  права подлежат переоформлению в вышеназванные

Эти права могут иметь срочный и бессрочный характер.

Бессрочные  и срочные права могут быть вещными и обязательственными. Иные права имеют с одной стороны  производный от права собственности  характер (для возникновения права  требуется волеизъявление собственника, за исключением сервитута), ограниченный характер (правомочий меньше, чем у  собственника). Эти права обладают относительной самостоятельностью, поскольку они подлежат самостоятельной  защите, в т.ч. от притязаний собственника, а также им свойственно право следования (см. ст. 56 ЗК – ограничение прав).