Право собственности на землю

 

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, арендатор имеет  преимущественное право покупки  земельного участка, за исключением  случаев, когда на земельном участке  находится объект недвижимости (здание, строение, сооружение), принадлежащий  на вещном праве другому лицу.

 

Права и обязанности арендаторов и  арендодателей.

 

Права и обязанности по договору аренды определяются статьями 22, 40-42, 30.2 ЗК, главой 34 Гражданского Кодекса.

 

Арендаторы  земельных участков, за исключением  резидентов (арендаторов) особых экономических  зон, вправе без согласия арендодателя (собственника земельного участка) при  условии его  письменного уведомления  передать все права и обязанности  по договору третьему лицу, если иное не предусмотрено договором аренды. Обязанным по такому договору является арендатор. Арендные права передать в залог можно только с письменного  согласия собственника земельного участка. Исключение: такое согласие не требуется, если заключен договор аренды государственных  и муниципальных земельных участков сроком более 5 лет.

 

Если  договор аренды государственных  или муниципальных земельных  участков заключен на срок более 5 лет, арендатор вправе передавать свои права  и обязанности третьему лицу без  согласия собственника земельного участка  при условии его письменного  уведомления. Данное право не может  быть ограничено в договоре. Если заключен такой договор, то изменение условий  договора без согласия арендатора не допускается, а так же расторжение  такого договора по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке  при существенном нарушении со стороны  арендатора.

 

Такие сделки не могут изменяться без согласия арендатора, а также не допускается  ограничение прав арендатора

 

Арендатор также вправе передавать земельный  участок в субаренду при условии  письменного уведомления арендодателя, если договором аренды не предусмотрено  иного. При этом обязанным по договору остается арендатор.

 

Основания прекращения (расторжения) договора аренды:

 

1.    соглашение сторон;

 

2.    истечение срока, если договор  не считается возобновлённым, продленным  на неопределенный срок;

 

3.    судебное решение о расторжении  срочного договора аренды;

 

Основания для расторжения содержатся в  ст.ст. 619, 620 ГК, ст. 46 ЗК и условиями договора аренды.

 

4.    требование одной из сторон  о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный  срок (для этого нужно известить  другую сторону за 3 месяца, однако  в договоре может быть определён  иной срок).

 

Арендатор земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной  собственности, в случае его продажи  обладает правом преимущественной покупки  за исключением случаев, когда на земельном участке находится  объект недвижимости, который принадлежит  на вещном праве третьему лицу (ст. 250 ГК).

 

5.   Безвозмездное срочное пользование  земельным участком.

 

Безвозмездное срочное пользование земельным  участком:

 

1.    Земельные участки могут передаваться  гражданам и юридическим лицам  из состава частных земель  на основе договора безвозмездного срочного пользования. По договору безвозмездного срочного пользования одна сторона обязуется передать или передает земельный участок в безвозмездное пользование другой стороне (землепользователю), а другая сторона (землепользователь) обязуется вернуть земельный участок в том состоянии, в котором его получила, или в состоянии, обусловленном договором безвозмездного срочного пользования. Права и обязанности сторон определяются нормами гл.гл. 34, 36 ГК, ст. 24 ЗК.

 

2.    в отношении государственных  или муниципальных земель земельные  участки предоставляются:

 

·      органам государственной власти и органам местного самоуправления, казенным предприятиям, государственным  и муниципальным учреждениям, центрам  исторического наследия Президентов, прекратившим исполнение своих полномочий – сроком до 1 года;

 

·      религиозным организациям, собственникам  зданий, строений, сооружений для строительства  зданий, строений, сооружений религиозного или благотворительного назначения – предоставляется на срок строительства  либо на срок эксплуатации здания;

 

·      религиозным организациям, которые  используют здание, строение, сооружение религиозного благотворительного назначения по договору безвозмездного пользования  – на срок безвозмездного срочного пользования зданий, строений, сооружений;

 

·      в случаях, предусмотренных Лесным кодексом;

 

·      физическим и юридическим лицам, с которыми заключены государственные  или муниципальные контракты  на строительство объекта недвижимости (зданий, строений, сооружений), осуществляемого  полностью за счет средств любого бюджета – на срок строительства  здания, строения, сооружения;

 

2. Земельные участки предоставляются из земель организаций (юридических лиц) гражданам в виде служебных наделов. Служебные наделы – это земельные участки, которые предоставляются отдельным работникам определенных отраслей экономики (организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, национальных парков, природных заповедников, заказников и т.п.). Категории работников, которым могут предоставляться служебные наделы, устанавливаются федеральными законами и законами субъектов РФ. Служебные наделы предоставляются по заявлению работников и оформляются решением организации. По общему правилу с прекращением трудовых отношений право на служебный надел прекращается. При этом работнику предоставляется право снять урожай, т.е. право пользования существует до окончания сельскохозяйственных работ на данном земельном участке (по общему правил – до 1 ноября).

В некоторых случаях право на служебный надел сохраняется  даже при прекращении трудовых отношений:

 

1)   за работником, уволившимся на  пенсию по старости или по  инвалидности;

 

2)   за одним из  членов семьи  (родителей либо за несовершеннолетними  детьми), работника, погибшего при  исполнении служебных обязанностей, призванного на действительную  военную (альтернативную)  службу, поступившего на учебу, либо  работника. 

 

·      за несовершеннолетними детьми –  до достижения детей совершеннолетия;

·      за родителями – пожизненно.

РАВА  ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ

 

Землепользователи:

 

1) участники земельных отношений;

2) лица, владеющие и пользующиеся  земельными участками на праве  постоянного (бессрочного) пользования  или на праве безвозмездного срочного пользования.

Земельный участок -- часть поверхности земли (в том числе поверхностный  почвенный слой), границы которой  описаны и удостоверены в установленном  порядке уполномоченным государственным органом. Согласно Федеральному закону от 22.07.2008 г. № 141-ФЗ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно  статье 40 Земельного кодекса Российской федерации (далее ЗК РФ) собственник  земельного участка имеет право:

 

1) использовать в установленном  порядке для собственных нужд  имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные  ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные  карьеры в соответствии с законодательством  Российской Федерации; (в ред.  Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)

 

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии  с целевым назначением земельного  участка и его разрешенным  использованием с соблюдением  требований градостроительных регламентов,  строительных, экологических, санитарно-гигиенических,  противопожарных и иных правил, нормативов;

 

3) проводить в соответствии с  разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; (в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)

 

4) осуществлять другие права на  использование земельного участка,  предусмотренные законодательством.

 

Собственник земельного участка имеет право  собственности на:

 

1. посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование;

Права участников земельных отношений  определяются не только земельным, но и гражданским законодательством  сходно. Так, с правом собственника земельного участка использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ (подп. 1 п. 1 ст. 40 ЗК) корреспондирует право собственника использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами и не нарушает прав других лиц (п. 3 ст. 261 ГК). С правом возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением различных нормативов (подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК) корреспондирует право возводить на земельном участке здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 1 ст. 263 ГК).

Согласно  ст. 19 Закона РФ "О недрах" собственники, владельцы земельных участков имеют  право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых (песка, гравия и  т.п.), не числящихся на государственном  балансе, и строительство подземных  сооружений для своих нужд на глубину  до 5 м, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ. Несоблюдение хотя бы одного из этих условий, например строительство подземного сооружения на глубину более 5 м, является нарушением ст. 19 Закона РФ "О недрах".

Осуществление прав на земельные участки зачастую допускается лишь при соблюдении обязанностей. Например, право на возведение зданий можно осуществлять только при  соблюдении целевого назначения земельного участка (например, на земельном участке  сельскохозяйственного назначения не допускается строительство торгового  комплекса) и градостроительных  регламентов, разрабатываемых в  соответствии с Градостроительным  кодексом. При несоблюдении этих условий  постройка на земельном участке  является самовольной и в силу ст. 222 ГК подлежит сносу по решению суда.

Право строить и использовать водные объекты (воды) на своем земельном участке  и под ним (подп. 1 и 3 п. 1 ст. 40 ЗК) допускается  при соблюдении требований водного  законодательства, Мазуров А.В. Комментарий  к новому Водному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "О введении в действие Водного  кодекса Российской Федерации". М.: Частное право, 2006 (размещен также в СПС "КонсультантПлюс"). а проведение мелиоративных работ - в соответствии с ФЗ "О мелиорации земель".

Перечень  прав собственника на использование  земельного участка, содержащийся в  п. 1 ст. 40 ЗК, является открытым, допускающим  осуществление собственником других установленных законодательством  прав. В комментируемой статье названо  только одно из них - собственник земельного участка имеет право собственности  на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в пользование  иному лицу (подп. 1 п. 2 ст. 40 ЗК).

Подпункт 2 п. 2 ст. 40 ЗК, устанавливавший, что собственник  земельного участка имеет право  собственности на "расположенные  на земельном участке многолетние  насаждения, за исключением случаев, установленных Лесным кодексом Российской Федерации", признан утратившим силу ФЗ о введении в действие ЛК, "что  лишило собственников любых земельных  участков права законной бесплатной рубки любых, в том числе нелесных, многолетних растений". Мазуров А.В. «Комментарий к новому Лесному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации"». М.: Частное право, 2007.

Среди других прав собственника земельного участка следует назвать право  совершения со своим земельным участком сделок, не противоречащих нормам земельного права.

В соответствии со ст. 41 ЗК лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников  земельных участков, установленные п. 1 ст. 40 ЗК.

Права лиц, использующих земельный участок  на основании частного сервитута, определяются договором; права лиц, использующих земельный участок на основании  публичного сервитута, определяются законом  или иным актом, которым установлен публичный сервитут. Данные положения  корреспондируют с содержанием  п. 2 ст. 264 ГК, согласно которому лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие  ему права владения и пользования  участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. 
Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения их обязанностей (п. 2 ст. 43 ЗК).