Право собственности на землю

1. Право пожизненного наследуемого владения.

Земельные участки находятся в  муниципальной или государственной  собственности, либо не разграничены. Субъектами являются исключительно  физические лица.

С введением Земельного Кодекса  с 2001 г. предоставление земельных участков на праве пожизненного земельного владения не допускается.

 

Основаниями возникновения права пожизненного наследуемого владения являются:

 

1.    принятие наследства, в состав  которого входит пожизненное  наследуемое владение на земельный  участок.

 

договор купли-продажи или иная сделка об отчуждении здания, строения, сооружения, расположенные на земельном  участке, принадлежавшем бывшему собственнику зданий, строений, сооружений на праве  пожизненного наследуемого владения;

Те граждане, которые имеют земельные  участки на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного  пользования, либо из документов которых  право на земельный участок не ясно, могут переоформить земельный  участок на праве собственности  либо заключить договор аренды. Данное правило распространяется только если земельные участки предоставлены для индивидуально-жилищного или гаражного строительства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства.

 

Владение  и пользование землевладелец  осуществляет с учётом ограничений, предусмотренных федеральными законами. Распорядиться землевладелец может  только путём передачи по наследству, либо путём добровольного отказа от права. Иные действия не может совершать.

 

Землевладелец может возводить здания, строения, сооружения на земельном участке  с приобретением права собственности  на эти объекты, если это соответствует  целевому назначению земельного участка.

 

Если  земельный участок был предоставлен для обслуживания зданий, строений, сооружений, которые в силу ветхости либо по иным причинам (пожар, стихийное  бедствие) были разрушены, землевладелец  может начать восстановление или  строительство объектов в течение 3-х лет, если законом не предусмотрен иной срок. Данный срок может быть продлен.

 

2.   Постоянное (бессрочное) пользование.

 

Субъектами  данного права являются физические и юридические лица. Земельный  участок находится в государственной  или муниципальной собственности. Частные лица передавать земельный  участок на этом праве не могут (после  введения в действие Земельного Кодекса  земельные участки предоставляются  на данном праве строго ограниченному  кругу юридических лиц).

 

Юридические лица могут быть разделены на 3 группы по отношению к этому праву:

 

1.    юридические лица, которым и после  введения в действие Земельного  Кодекса, предоставляются земельный участки на данном праве и которые могут использовать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (органы государственной власти, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов России, прекративших исполнение своих полномочий);

 

2.    юридические лица, которые продолжают  использовать земельные участки ранее предоставленные до введения в действия Земельного Кодекса на праве постоянного (бессрочного) пользования и вправе их переоформить в собственность:

 

ü гаражные (потребительские) кооперативы;

 

ü организации, при которых до 23 апреля 1998 г. были созданы садоводческие, огороднические, дачные некоммерческие объединения  граждан;

 

ü юридические лица, которые имеют  земельные участки, на которых расположены  линии связи, электропередачи, трубопроводы, железные дороги, иные подобные линейные сооружения – они вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования  до 1 января 2015 г. в соответствии с  Законом “О введении в действие Земельного кодекса”;

 

3.    все остальные юридические лица, обязанные до 1 января 2012 года переоформить  право постоянного бессрочного  пользования земельными участками  на право аренды, либо выкупить  в собственность, а религиозные  организации – также могут  переоформить на право безвозмездного  срочное пользование. 

 

По  общему правилу переоформление права  постоянного бессрочного пользования  юридическими лицами осуществляется за плату.

 

Исключения  составляют:

 

1.    в соответствии с Законом “Об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения” субъекты РФ вправе  устанавливать случаи бесплатного  переоформления данного права  религиозными организациями;

 

2.    если на земельном участке  находится здание, строение, сооружение, закрепленное в собственность  Общероссийской организации инвалидов,  либо организации, единственным  учредителем которой является  Общероссийская организация инвалидов  до введения в действие ЗК, то такие организации оформляют  данное право бесплатно

 

Основаниями возникновения являются:

 

1.    административно-правовой акт, который  принимается в отношении юридических  лиц, предусмотренных в Земельном  кодексе;

 

2.    правопреемство при реорганизации  юридического лица, которому земельный  участок принадлежал на праве  постоянного бессрочного пользования;

 

3.    переход права собственности  на здание, строение, сооружение, расположенное  на земельном участке, принадлежащего  собственнику здания, строения, сооружения (отчуждателю) на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст.35 ЗК).

 

Распоряжение  возможно одним способом – путем  добровольного отказа от права постоянного (бессрочного) пользования.

 

Также землепользователь может строить  здания, строения, сооружения, если это  не противоречит целям использования  земельного участка, приобретать право  собственности на них.

 

При разрушении зданий, строений, сооружений, землепользователь сохраняет право  постоянного (бессрочного) пользования  в течение 3х лет, если более длительный срок не предусмотрен федеральным законом. Право постоянного пользования  автоматически не прекращается, а  возможно изъятие земельного участка  в рамках земельно-правовой ответственности.

 

3.   Сервитут.

 

Сервитут  – это право ограниченного  пользования чужим земельным  участком. Сервитут является видом  обременений (ограничений), под которыми понимается существующие условия, запрещения, установленные законом или уполномоченным органом в определенном законом  порядке, стесняющий правообладателя  земельных участков при реализации вещных прав на этот участок.

 

Существует 2 вида сервитутов:

 

1.    частный сервитут;

 

2.    публичный сервитут.

 

Сервитут  возникает и прекращается с момента  государственной регистрации. Сервитут как обременение следует за земельным  участком. Сервитуты могут быть срочными и бессрочными.

 

Если  земельный участок зарезервирован дл государственных и муниципальных нужд, то срок публичного сервитута в отношении данного участка определяется сроком резервирования.

 

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон, либо, когда такого согласия не было достигнуто, сервитут устанавливается  по решению суда. По общему правилу, частный сервитут является платным (исключения могут быть установлены  федеральными законами).

 

Соглашение  об установлении сервитута заключается  между собственником земельного участка и лицом, требующим установление сервитута 

 

Лица, которые могут требовать установление сервитута:

 

1.    собственники земельных участков  зданий и строений, сооружений;

 

2.    землевладельцы, а так же лица, которым земельные участки принадлежат  на праве постоянного (бессрочного)  пользования, пожизненного земельного  владения;

 

3.    иные лица, указанные в федеральных  законах. 

 

Как правило, сервитут устанавливается  на соседний земельный уасток (но может и через 2, через 3 участка)

 

Публичный сервитут устанавливается слушания нормативно-правовыми актами Российской Федерации, субъектов РФ, органами местного самоуправления по результатам общественных слушаний. Результаты общественных слушаний носят рекомендательный характер (не обязательны к использованию). Отсутствие правил проведения общественных слушаний не является основанием для отмены установления сервитута.

 

Публичный сервитут, как правило, является бесплатным, в отличие от частного. Собственник, землевладелец, землепользователь  может потребовать соразмерную  плату от органа, установившего сервитут, только если установление сервитута  приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка  по целевому назначению.

 

Если  установление сервитута приводит к  невозможности использования земельного участка по назначению, то собственник, землевладелец, землепользователь  могут потребовать изъятия земельного участка для государственных  или муниципальных нужд. Этим лицам  возмещаются соответствующие убытки.

 

4.   Аренда земельных участков.

 

В основе аренды лежит договор. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется  передать другой стороне (арендатору) земельный участок во временное  владение или/и пользование за плату.

 

В соответствии со ст. 22 ЗК арендодателем  может быть собственник земельного участка, а также законные представители  несовершеннолетних лиц. получивших земельный участок по наследству. А также в силу ст. 608 ГК арендодателями являются иные лица, указанные в федеральных законах или уполномоченные собственником земельного участка. Арендатором могут быть любые физические и юридические лица.

 

Заключается договор аренды в простой письменной форме. Договор аренды и субаренды, заключенные на 1 год и более, подлежат регистрации, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

 

Различают срочный договор аренды и договор  аренды, заключенный на неопределённый срок.

 

По  общему правилу, изменение сторон договора аренды не влечет прекращения договора аренды. Договор аренды прекращается, только если его заключение было обусловлено  личными качествами арендатора.

 

Возможно  заключение договора аренды со множественностью лиц, как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора.

 

Законодательство  предусматривает множественность  лиц на стороне арендатора в следующих  случаях:

 

1.    при приватизации частей зданий, строений, сооружений, являющихся самостоятельными  объектами недвижимости;

 

2.    если здания или помещения  в нём принадлежат нескольким  разным лицам на праве собственности,  либо на праве хозяйственного  ведения, или всем лицам помещения  принадлежат на праве хозяйственного  ведения.

 

Существует 2 существенных условия:

 

1.    предмет договора – т.е. в  договоре должны быть указаны  площадь, местоположение категория  земли, целевое назначение, кадастровый  (учетный) номер земельного участка (могут быть иные характеристики; прилагается кадастровый паспорт)

 

2.    арендная плата – является  одной из форм платы за землю.  Она бывает трёх форм: денежная; натуральная; комбинированная.

 

По  действующему законодательству срок существенным условием не является.

 

В то же время в федеральном законе могут устанавливаться предельные сроки договоров аренды земельных  участков. Максимальный срок – до 49 лет (аренда лесных участков, земель сельскохозяйственного  назначения, на которые распространяется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения»). Если в договоре нарушены сроки аренды, то считается, что он заключен на предельный максимальный срок.

 

Для договора аренды для изыскательских нужд максимальный срок 1 год. В данный срок входит время, необходимое для  восстановления земельного участка, для  приведения его в состояние, пригодное  для использовании.

 

Максимальный  срок дл лесных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составляет 49 лет. Земли сельскохозяйственного назначения – не более 49 лет.

 

Собственнику  приватизируемого объекта недвижимости, расположенного на государственном  или муниципальном земельном  участке, земельные участки предоставляются  в аренду на срок до 49 лет, а если такой объект находится на зарезервированном  для государственных и муниципальных  нужд земельном участке, максимальный срок аренды – срок резервирования, если иное не предусмотрено соглашением  сторон.

 

Если  земельные участки зарезервированы  для государственных и муниципальных  нужд, находящиеся в государственной  и муниципальной собственности, могут быть переданы по договору аренды на срок, не более срока резервирования.

 

Арендатор земельного участка по истечению  срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, за исключением случаев, когда:

 

ü договор аренды подлежит прекращению;

 

ü если на этом земельном участке находится  здание, строение, сооружение, принадлежащее  третьему лицу.