Право собственности на землю

Земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота. Гражданское законодательство распространяется на эти объекты в той мере, в  какой вопросы их оборота не урегулированы  законодательством о земле и  других природных ресурсах. Гражданский  кодекс регулирует эти вопросы специальной  главой "Право собственности и другие вещные права на землю".

В ст. 6 ЗК РФ среди объектов земельных  отношений перечисляются не только земельные участки, но и их части. Однако обращает на себя внимание норма  ч. 2 ст. 6 ЗК РФ, согласно которой "земельный  участок может быть делимым и  неделимым". Следовательно, после раздела часть превращается в целое и участвует в гражданском обороте как самостоятельный объект гражданских прав - новый земельный участок, сформированный и прошедший кадастровый учет по действующим правилам землеустройства и государственного кадастрового учета.

Часть земельного участка может являться сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например, для обеспечения  прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и  трубопроводов (ст. 274 ГК РФ) зона прохождения  таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом  плане как часть участка с обременением.

Лица, имеющие в собственности земельный  участок вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие  земли на основании закона не исключены  из оборота или не ограничены в  обороте. Земля приносит устойчивый доход не только как фактор производства, но, прежде всего, как объект собственности. Решающее значение при этом имеет  ликвидность земли, то есть возможность  сдачи ее в аренду, залога под  ссуду, наследования, дарения, купли-продажи. Изменение отношений собственности  повысит оперативность принятия решений, существенно снизит нагрузку на республиканские и местные  органы управления, перенося их на фирменный и индивидуальный уровень.

1.3 Права и обязанности собственника земельного участка

Основные  права и обязанности собственников  земельных участков предусмотрены  главой VI " права и обязанности  собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков при использовании земельных  участков " Земельного кодекса Российской Федерации.

Лицо, обладающее правом частной собственности  на землю, наделено полным объемом прав собственника земли, составляющим содержание права собственности.

Еще в начале реформ законодательством  о земле были сформулированы права  собственника земельного участка таким  образом, что собственник вправе: самостоятельно хозяйствовать на земле, использовать в установленном порядке  для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодия, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилье, культурно-бытовые и иные строения и сооружения с соблюдением требований законодательства; иметь право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации; проводить оросительные, осушительные, культурно-технические работы.

Граждане  и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные  участки по своему усмотрению. Используя  земельный участок, собственник  обязан выполнять требования законодательства, которые с одной стороны, связаны  с государственной и экологической  значимостью земли, с другой с  требованием законодательства не нарушать прав и обязанностей иных пользователей.

Собственники  земельных участков имеют право:

- самостоятельно хозяйствовать на  земле, используя ее в целях,  вытекающих из назначения земельного участка;

- на посевы и посадки сельскохозяйственных  культур, полученную сельскохозяйственную  продукцию и доходы от ее  реализации, за исключением случаев,  если он передает земельный  участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное  наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование;

- возводить на праве собственности,  хозяйственного ведения, оперативного  управления жилые, производственные, бытовые и иные здания (строения, сооружения) в соответствии с  целевым назначением земельного  участка с учетом зонирования земель;

- проводить оросительные, осушительные  и иные мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы  в соответствии с установленными  строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими  и иными специальными требованиями;

- на возмещение убытков в полном  объеме при принудительном отчуждении, в том числе путем выкупа  земельного участка для государственных нужд и т.д.

Обязанности собственников земельных участков по использованию земельных участков:

1. Собственник обязан соблюдать  требования законодательства, рационально  и эффективно использовать земельные  ресурсы. Использовать землю в  соответствии с ее целевым  назначением.

Он  обязан повышать ее плодородие, применять  природоохранные технологии, не допускать  ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей  хозяйственной деятельности. К этим обязанностям примыкает обязанность  осуществления комплексных мероприятий  по охране земель, заключающихся в  рациональной организации территории, в восстановлении и повышении  плодородия почв; защите от водной и  ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами, от других процессов разрушения; защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель карантинными вредителями и болезнями растений и других видов ухудшения культурно(технического состояния земель; рекультивации нарушенных земель, восстановлении их плодородия и других полезных свойств земли, своевременном вовлечении ее в хозяйственный оборот; снятии, использовании и сохранении плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель.

2. Собственник обязан вести строительство,  руководствуясь действующими землеустроительными,  градостроительными, противопожарными, санитарными нормами и правилами.  Применять технологии производства, соответствующие санитарным и  экологическим требованиям, не  допускать причинения вреда здоровью  населения и окружающей среде,  ухудшения санитарно-эпидемиологической, радиационной и экологической  обстановки в результате осуществляемой  ими хозяйственной и иной деятельности.

3. Собственник не в праве реализовать ни одно из принадлежащих ему прав способами, препятствующими реализации тех же прав иными лицами, пользующими соседние земельные участки.

4. Собственник обязан соблюдать  порядок пользования животным  миром, лесными, водными и другими  природными ресурсами, обеспечивать  охрану объектов историко-культурного  наследия и других, расположенных  на земельном участке объектов, охраняемых государством.

Собственники  земельных участков несут все обязанности, обременяющие земельный участок (его использование по назначению, предоставление сервитутов, уплата налогов и иных обязательных платежей и другое), если иное не предусмотрено законодательством. Целевое назначение и режим использования земельного участка, сервитуты и другие условия использования, установленные на основании нормативных правовых актов, не могут быть самостоятельно изменены собственником земельного участка.

  Глава 2. Правовая охрана частной собственности на землю

2.1 Основания возникновения права  частной собственности на землю

Для возникновения, прав на земельные участки  у собственников, необходимо наличие  определенных обстоятельств, указанных  в законе. Обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение, изменение, прекращение прав на землю  собственников земельных участков, называются юридическими фактами.

В части, касающейся оснований возникновения  прав на землю, ст. 25 ЗК РФ содержит отсылку  к актам гражданского законодательства и федеральным законам, выделяющим юридические события, правомерные  действия, которые служат основанием: возникновения, прав на землю; приобретения прав на земельные участки, на которых  находятся сооружения; предоставления в общую собственность домовладельцев земельных участков, на которых находятся  сооружения, жилые здания и иные строения и другие юридические факты.

Основаниями возникновения земельных прав и  обязанностей п. 1 ст. 8 ГК РФ признает юридически значимые факты, в качестве которых  могут выступать либо события  или волевые действия, непосредственно  не направленные на юридические цели, но с которыми закон или иной правовой акт связывают наступление гражданско-правовых последствий, либо непосредственно  направленные на возникновение или  прекращение правовых отношений  юридически значимые действия граждан  или юридических лиц. Последние в свою очередь подразделяются на односторонние и двусторонние сделки (договоры), административные акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения. Для земельного права в отличие от гражданского не имеют значения в качестве правоустанавливающего юридического факта правонарушения, связанные с причинением вреда другому лицу и неосновательным обогащением.

Приведенный перечень правоустанавливающих юридических  фактов не является исчерпывающим. Из ст. 8 ГК РФ вытекает, что возникновение гражданских прав и обязанностей обусловливается наличием как определенных юридических фактов, предусмотренных законом, так и действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождающих как гражданские, так и земельные права и обязанности.

В числе юридических действий - волевых  действий граждан и юридических  лиц особо должны быть выделены такие  разновидности юридических актов, как административные акты компетентных органов государства и органов  местного самоуправления, гражданско-правовые сделки с земельными участками, акты судов, арбитражных судов, третейских судов, с которыми закон связывает  возникновение прав на землю граждан, юридических лиц, Российской Федерации  и ее субъектов, муниципальных образований.

Юридическим фактом возникновения земельных  правоотношений, а следовательно, и прав на землю, являются, в частности: решения органов исполнительной власти субъекта РФ, разрешающие продажу земельных участков с изменением целевого назначения земель для несельскохозяйственных целей.

Особым  основанием возникновения права  частной собственности на землю  граждан и юридических лиц  является приватизация земель, находящихся  в государственной и муниципальной  собственности. Ее основу составляют специальные  нормативные правовые акты, регулирующие проведение земельной реформы, в  ходе которой значительная часть  государственных и муниципальных  земель была передана в частную собственность  граждан и юридических лиц  на основании актов о приватизации.

К возникновению права частной  собственности на землю следует  отнести и возможность совокупности оснований. Это связано с сочетанием совершения сделки с землей и регистрации  права собственности на землю  в государственных органах как  особого основания для возникновения  права собственности. Такое же сложное  сочетание оснований возникает, когда первым из оснований для возникновения права собственности на землю является судебное решение или решение государственного органа о предоставлении земли.

2.2 Основания прекращения права частной собственности на землю

В соответствии со статьей 44 ЗК РФ право  собственности на земельный участок  прекращается при отчуждении собственником  своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности  на земельный участок, в силу принудительного  изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Таким образом, предусмотренные законодательством  основания прекращения права  собственности на землю можно  разделить на добровольные (по воле собственника) и принудительные (вопреки воле собственника).

Одним из оснований добровольного прекращения  права собственности на земельный  участок является отчуждение собственником  своего земельного участка другим лицам. Отчуждать земельный участок  можно в результате совершения договоров  купли-продажи, мены, дарения, ренты. Порядок  заключения таких договоров регламентируется гражданским законодательством  с учетом особенностей, установленных  нормами земельно-правовых актов. Так, все перечисленные выше договоры, кроме договора купли-продажи, должны пройти процедуру государственной  регистрации в соответствующих  учреждениях юстиции, для договора ренты в обязательном порядке  требуется также нотариальное удостоверение. Для сделок по отчуждению земельных  участков отдельных категорий земельное  законодательство устанавливает особые дополнительные правила. Например, в  отношении земельных участков сельскохозяйственного  назначения Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения" установлено преимущественное право покупки таких земель органами государственной власти или местного самоуправления. Кроме того, названный  Федеральный закон устанавливает  ограничения общей площади земельных  участков, которые могут находиться в результате совершенных сделок в собственности физического  лица и его близких родственников, а также юридических лиц с  преимущественным участием в них  этого физического лица и его  близких родственников в пределах административно-территориального образования.

Другим  основанием прекращения права частной  собственности на земельный участок  является добровольный отказ собственника от права собственности на земельный  участок. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок  определены в статье 53 ЗК РФ (см. комментарий к этой статье).

В ряде случаев право собственности  на земельный участок может быть прекращено в принудительном порядке. Применительно к земельным участкам можно выделить следующие из них.

Обращение взыскания на имущество (в частности, земельный участок) по обязательствам собственника допускается лишь на основании  решения суда согласно статье 278 ГК РФ (иной порядок обращения взыскания  в соответствии со статьей 237 ГК РФ может  быть предусмотрен законом или договором  в отношении другого имущества). Право собственности на земельный  участок, на который обращается взыскание, прекращается у собственника с момента  возникновения права собственности  на изъятое имущество у лица, к  которому переходит это имущество.