Исследование рынка гостиничных услуг г. Новосибирска

В пятых, для проживающих в хостелах необходимо организовать свободный доступ к интернету. Как правило, во всех хороших хостелах есть WI-FI точка, с нормальным покрытием и приличной скоростью. Молодежь большую часть своей жизни проводит в глобальной сети. Кто-то работает, кто-то общается, кто-то читает или играет в игры, а для кого-то интернет – это виртуальный мир, без которого человек уже не представляет свою жизнь. То есть, несмотря на то, что люди могут использовать интернет с разными целями, но потребность у них одна – качественный доступ с помощью тех или иных устройств (смартфона, планшета, портативного компьютера) посредством WI-FI. Порой выбор того или иного хостела основывается на наличии свободного и бесплатного доступа к сети. Очень удивляют заведения, которые со своих проживающих еще берут плату за интернет. Сразу отпадает желание останавливаться в таком месте.

ГОСТ «Общие требования к хостелам» определяет возможность обустройства двух типов хостелов: в квартире в жилом доме или в отдельно стоящем здании.

Поэтому если речь идет о создании хостела квартирного типа, то его можно организовать в обычной квартире, расположенной в многоквартирном доме. Например, трехкомнатной квартиры площадью 60 м2 будет достаточно, чтобы разместить 10-12 постояльцев. Аренда одного квадратного места стоит 500 рублей в месяц (в среднем, аренда трехкомнатных квартир по объявлениям на «НГС.недвижимость» стоит порядка 30000 р. в месяц, площадью 60-70 кв.м.).

Другой вариант для мини-гостиницы – отдельное здание, в котором можно арендовать один или несколько этажей. Цена аренды квадратного метра варьируется от 1 до 5 тысяч рублей в год.

Третий вариант – строительство отдельного здания под хостел – обойдется в сумму около 5-6 млн. рублей.

Рассмотрим вариант открытия хостела в квартире, как наиболее простой и доступный с точки зрения ресурсов и возможностей у начинающего предпринимателя в бизнесе хостельеров.

Согласно ГОСТ «Общие требования к хостелам», хостелы могут располагаться в жилых квартирах: «Хостелы могут располагаться в отдельно стоящем здании или занимать часть здания (этаж, подъезд), квартиру или несколько квартир в одном здании (на одном или нескольких разных этажах). Хостелы, расположенные в квартирах многоквартирных жилых домов, могут иметь вход через общий подъезд с соседями (собственниками или нанимателями других квартир, расположенных в том же подъезде), при условии соблюдения требований части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Отметим, что указанная статья ЖК носит крайне общий характер и не предусматривает каких-либо особых требований: «Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.»

Таким образом, хостел может располагаться в жилом доме, и отдельный вход для него не обязателен, равно как и наличие второго входа. Это тоже важно, поскольку до принятия ГОСТа у многих хостельеров были опасения, что второй вход может быть введен в качестве обязательного условия.

Таким образом, составим таблицу достоинств и недостатков открытия хостела в квартире (см. табл. 3.1).

 

Таблица 3.1. – Достоинства и недостатки открытия хостела в квартире

Варианты	Достоинства	Недостатки
Арендованная квартира	Менее затратно	Нельзя сделать ремонт и перепланировку, не согласовав с собственником
Собственная квартира	Можно сделать ремонт на свое усмотрение	Требует больших инвестиций
Арендованное нежилое помещение	Менее затратно	Нельзя сделать ремонт и перепланировку, не согласовав с собственником. Как правило, не обустроено под размещение
Собственное нежилое помещение	Собственнику легче решать проблемы с документами, с проверяющими организациями, с соседями. Можно сделать отдельный вход	Требует больших инвестиций на покупку квартиры и вывод ее из жилого фонда в нежилой

Поскольку хостел, как общежитие для туристов, не предполагает наличие одноместных номеров, поэтому, в первую очередь, нужно заняться перепланировкой квартиры и последующим ремонтом, в случае если квартира в собственности.

Поскольку гостиничные услуги, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, могут оказываться и в жилых помещениях, то первый вариант открытия хостела – арендовать трёх- или пятикомнатную квартиру в центре Новосибирска можно от 30 000 до 70 000 рублей в месяц. Стоит учесть, что хозяин, скорее всего, попросит залог за первый и последний месяцы, также придётся заплатить агентскую комиссию, если квартира ищется через риэлторов. Нелишним будет отложить сумму, равную аренде на ближайшие три месяца, пока хостел не начнёт генерировать выручку. В этом случае каждый раз с каждым гостем придётся заключать договор найма, который можно оформить в стиле регистрационной карточки гостя.

Другой вариант открытия хостела в квартире предполагает решение вопроса о ее переводе в нежилой фонд. Но при этом перевести квартиру в нежилой фонд можно только в том случае, если она расположена на первом этаже дома (или на втором, но под ней должно располагаться нежилое помещение).

Переводя квартиру в нежилой фонд, можно избавиться от нежелательных налоговых проверок, также можно прорубить отдельный вход через балкон или окно, что повысит стоимость этого объекта недвижимости. Работая в квартире, можно снизить затраты на открытие хостела, и будет меньше проблем с бумажками. Но придётся налаживать отношения с соседями. Люди с тонким слухом и слабыми нервами за стенкой могут разрушить ваш бизнес постоянными жалобами в милицию и кознями по отношению к гостям.

Поэтому вариант с покупкой квартиры и переводом ее в нежилой фонд считаю самым достойным для открытия хостела, по которому и будем делать расчеты. Согласно сайту «НГС.Недвижимость», стоимость трехкомнатной квартиры в центре города на первом этаже варьируется от 3,3 млн.руб. до 7 млн.руб. на вторичное жилье, средняя цена по всем объявлениям по первым этажам составила 4 млн.руб.

Согласно нормам СЭС, гостиницы не могут располагаться в подвальных и цокольных этажах. Специальных требований к жилым помещениям, сдаваемым внаём, нет, кроме соблюдения санитарных и противопожарных норм при предоставлении коммунальных и дополнительных услуг. При переводе квартиры в нежилой фонд под гостиницу в силу вступают правила, распространяемые на любые гостиницы. Специальных требований для малых гостиниц не существует.

Стоит помнить, что размещение санузлов как в жилой квартире, так и в нежилом фонде должно быть спроектировано таким образом, чтобы в проекции санузлов (сверху и снизу) не находилось жилых помещений. Количество санузлов, таким образом, ограничивается возможностью выполнения требования об отсутствии жилых помещений в проекции, а также возможностью установки фановой трубы от подвала до чердака здания.

Сэкономить на ремонте можно, если прибегнуть к помощи умелых друзей. В старых домах рекомендуется поменять проводку, в том числе и для отчёта перед пожарной службой. Все изменения в конструкции помещения нужно будет согласовать в БТИ.

Не стоит делать хостел, в котором будут преобладать большие комнаты с несколькими двухэтажными кроватями. Практика показывает, что в России туристы предпочитают останавливаться в двухместных номерах, поэтому хватит одной большой комнаты на шестерых и нескольких маленьких двух-, трёх- и четырёхместных номеров. Мебель частично можно подыскать на сайтах продажи б/у оборудования или подкараулить момент списания из больших гостиниц.

 

 

 

3.2 Расчет потребности  в ресурсах, необходимых для открытия  хостела

 

Итак, рассмотрим расходы на ресурсы, необходимые для открытия хостела.

Набор мебели, использующийся для обустройства комнаты в хостеле: кровати и стулья (по количеству мест), стол, шкафы, личные тумбы.

Ниже в таблице 3.2 представим расчет первоначальных единовременных затрат на материально-технические оснащение хостела, рассчитанного на 12 спальных мест (оборудование номерного фонда, оборудования кухни, зоны отдыха ванной и санузла).

 

Таблица 3.2 – Оснащение трехкомнатной квартиры под хостел на 12 койко-мест.

Наименование	Цена, руб./ед.	Количество, ед.	Стоимость, руб.
1	2	3	4
Оборудование номеров
Двухъярусные кровати	10 000	4	40 000
Одноярусные кровати	10 000	4	40 000
Тумбы	1 500	10	15 000
Гладильная доска	1 500	1	1 500
Утюг	1 000	2	2 000
Постельное белье	500	20	10 000
Оборудование общей кухни
Микроволновая печь	5000	1	5 000
Холодильник	20000	1	20 000
Кофеварка	1500	1	1 500
Стиральная машина	10000	1	10 000
Полный кухонный гарнитур	20000	1	20 000

 

 

Продолжение таблицы 3.2

Оборудование зоны отдыха
Wi-Fi	1500	1	1 500
Ноутбук	20000	1	20 000
Диванчик	10000	1	10 000
Журнальный столик	1500	1	1 500
Оборудование ванной комнаты
Душевая кабина	10000	1	15 000
Унитаз	6000	1	6 000
Умывальник	2000	3	6 000
Оборудование для ведения административно-управленческой деятельности
Кассовый аппарат	15000	1	15 000
Стойка администратора со стулом	5000	1	5 000
Компьютер	15000	1	15 000
ИТОГО			260 000

 

Набор мебели, использующийся для обустройства комнаты в хостеле: двухъярусные кровати, стулья, столы, оборудование для душевой и туалетной комнат – они будут для постояльцев общими. По сути хостел – это облагороженный вариант общежития.

Нельзя экономить на покупке кроватей для гостей. Обычно то, за чем человек селится в хостел – это отдых, возможность принять душ и выспаться. Кровать должна быть по возможности широкой и удобной. Можно приобрести кровати с параметрами 90х200см и оснастить их ортопедическими матрасами. Качество и дизайн постельного белья будет зависеть от дизайнерского оформления всего помещения.