Риски при ипотечном кредитовании

В 2008 году Корпорацией введены в эксплуатацию 7 блок-секций 445-ти квартирного жилого дома поз.20 в г. Новочебоксарске общей площадью 15,7 тыс.кв.метров, 4 блок-секции 411-ти квартирного жилого дома поз.21 в г. Новочебоксарске общей площадью 7,3 тыс.кв.метров, всего 23,0 тыс.кв.метров жилья. В 2009 году Корпорацией продолжается строительство жилого дома поз.21 в г.Новочебоксарске – оставшихся 7-ми блок-секций площадью 13,3 тыс.кв.метров, 120-ти квартирного жилого дома в г.Шумерля общей площадью 5,4 тыс.кв.метров, а также 64-х квартирного жилого  дома на пересечении улиц Эльменя и Энтузиастов в г. Чебоксары общей площадью 3,5 тыс.кв.метра. Ведутся подготовительные работы на поз. 17 в г.Новочебоксарске. Несомненным преимуществом Корпорации является возможность реализации квартир посредством использования механизма ипотечного жилищного кредитования. Уже на этапе строительства Корпорация реализует жилье по различным программам ипотечного кредитования.

Уставный капитал, акции ОАО Ипотечная корпорация Чувашской Республики». Уставный капитал общества составляет 250 430 000 (двести пятьдесят миллионов четыреста тридцать тысяч) рублей. Уставный капитал составляется из номинальной стоимости акций, приобретенных акционерами (размещенных акций). Общество размещает обыкновенные именные акции в количестве 2 504 300 шт. номинальной стоимостью 100 (сто) рублей каждая.

Органом, имеющим право принимать решение о порядке и условиях выпуска дополнительных акций в пределах количества объявленных акций, является Наблюдательный совет общества.

Уставный капитал общества может быть увеличен путем увеличения номинальной стоимости всех размещенных акций или размещения дополнительных акций.

Таблица 3.

Состав акционеров ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики»

Решения об увеличении уставного капитала путем увеличения номинальной стоимости размещенных акций и о внесении соответствующих изменений в устав принимаются общим собранием общества. Решения об увеличении уставного капитала по итогам размещения дополнительных акций и о внесении соответствующих изменений в устав общества принимаются Наблюдательным советом общества.

Уставный капитал общества может быть уменьшен путем уменьшения номинальной стоимости всех размещенных акций общества. Уставный капитал может быть уменьшен путем приобретения и погашения части размещенных акций общества.

Если по окончании второго и каждого последующего финансового года в соответствии с годовым бухгалтерским балансом или результатами аудиторской проверки стоимость чистых активов общества оказывается меньше его уставного капитала общество обязано объявить об уменьшении своего уставного капитала до величины, не превышающей стоимости его чистых активов. Общество не вправе уменьшать уставный капитал, если в результате этого его размер станет меньше минимального уставного капитала общества, определяемого действующим законодательством на дату регистрации соответствующих изменений в уставе общества.

Если по окончании второго и каждого последующего финансового года в соответствии с годовым бухгалтерским балансом или результатами аудиторской проверки стоимость чистых активов общества оказывается меньше минимального размера уставного капитала акционерного общества, установленного законодательством Российской Федерации, общество обязано принять решение о своей ликвидации.

Общество вправе размещать обыкновенные акции. Все обыкновенные акции общества имеют одинаковую номинальную стоимость, являются именными и предоставляют акционерам - их владельцам одинаковый объем прав. Они являются голосующими акциями по всем вопросам компетенции общего собрания.

Акционеры не отвечают по обязательствам общества, а несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций.

Акционеры обязаны: оплачивать акции в сроки, порядке и способами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об акционерных обществах», уставом общества и договором об их приобретении; выполнять требования устава общества и решения его органов; сохранять конфиденциальность по вопросам, касающимся деятельности общества; осуществлять иные обязанности, предусмотренные настоящим уставом, законодательством, а также решениями общего собрания акционеров, принятыми в соответствии с его компетенцией.

Общие права акционеров - владельцев акций: свободно переуступать принадлежащие ему акции; получать долю чистой прибыли (дивиденды), подлежащую распределению между акционерами в порядке, предусмотренном настоящим уставом; получать часть стоимости имущества общества (ликвидационная стоимость), оставшегося после ликвидации общества, пропорционально числу имеющихся у него акций.

Общество является официальным уполномоченным Правительства Чувашской Республики оператором программы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), осуществляемой в регионе.

Предметом деятельности общества является:

           организация и координация первичного рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов;

           осуществление выкупа прав требования по договорам ипотеки у первичных ипотечных кредиторов для расширения объёмов ипотечного кредитования в регионе;

           инвестиционная деятельность в строительстве ипотечного жилья;

           осуществление функций заказчика в строительстве, реконструкции и ремонтных работах зданий и сооружений;

           разработка проектно-сметной документации по строительству, реконструкции и ремонту зданий и сооружений;

           выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ зданий и сооружений;

           операционная деятельность по стандартизации и организации работы участников первичного ипотечного рынка, рынка рефинансирования ипотечных кредитов и рынка строительства ипотечного жилья;

           иные виды деятельности, не запрещенные законом.

Отдельными  видами   деятельности,   перечень   которых  определяется  законом,   общество   может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии). Если условиями предоставления разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности предусмотрено требование о занятии такой деятельностью как исключительной, то общество в течение срока действия лицензии не вправе осуществлять иные виды деятельности, кроме предусмотренных лицензией и им сопутствующих.

Общество создается и осуществляет свою деятельность в целях:

           получения прибыли,

           содействия привлечению денежных средств граждан в жилищную и инвестиционную сферу,

           обеспечения доступности населению долгосрочных целевых ипотечных жилищных кредитов,

           расширения объемов жилищного строительства,

           повышения благосостояния граждан и улучшение социально-экономической ситуации в регионе.

При осуществлении своей деятельности Общество руководствуется следующими принципами:

           максимально возможное привлечение в деятельность, осуществляемую Обществом, инвестиций - инвестиционная открытость Общества;

           создание, на основе привлечения опытных специалистов, ипотечных механизмов и финансово-правовых схем, обеспечивающих интеграцию региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общефедеральную ипотечную систему - универсальность применяемых ипотечных технологий;

           хозяйственная деятельность Общества осуществляется на основе использования современных технологий в области хозяйственного управления с использованием независимой экспертизы принимаемых хозяйственных решений - эффективность и экономическая обоснованность хозяйственной деятельности;

            строгое и неукоснительное соответствие требованиям законодательства при осуществлении хозяйственной деятельности - юридическая прозрачность и чистота Общества;

            обеспечение имущественных интересов государства и частных инвесторов Общества - инвестиционная надежность.

2.2. Финансовое состояние ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской  Республики».

За прошедший период Ипотечная корпорация Чувашской Республики осуществляла деятельность:

           по формированию первичного рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов;

           оказанию услуг потенциальным заемщикам по поиску жилья, оформлению договоров купли-продажи, кредитных договоров и договоров займа и ипотеки, договоров страхования, и услуг по регистрации сделок и прав на приобретенное жилье;

           осуществлению выкупа прав требования по договорам ипотеки у первичных ипотечных кредиторов;

           инвестиционную   деятельность   в   строительстве   жилья   и   иной недвижимости;

           осуществлению функций заказчика в строительстве, реконструкции и ремонтных работах зданий и сооружений.

Анализ структуры бухгалтерского баланса «ИК ЧР» за 2005-2008 год.

Финансовое состояние предприятия характеризуется размещением и использованием средств и источников их формирования. Для общей оценки динамики финансового состояния следует провести анализ структуры имущества предприятия. Для этого используется либо структура баланса с выделением всех без исключения разделов и статей, либо строится аналитический баланс, включающий укрупненные статьи баланса.

Горизонтальный динамический анализ этих показателей позволяет установить их абсолютные приращения и темпы роста, что важно для характеристики финансового состояния предприятия.

Не меньшее значение имеет вертикальный структурный анализ актива и пассива баланса. Из соотношения собственного и заемного капиталов можно сделать вывод об относительной финансовой независимости предприятия и о его финансовой устойчивости. При этом под финансовой независимостью следует понимать преобладающую долю собственного капитала в структуре источников средств (пассив баланса). О финансовой устойчивости предприятия свидетельствует его способность в нормальных условиях выполнять свои обязательства перед работниками, другими организациями, государством вследствие достаточных доходов и их соответствия расходам. В табл. 5. приведена структура активов и пассивов «ИК ЧР» и их изменение  за период.

Как показывает структура и динамика баланса «ИК ЧР» (таблица 4) превышение денежных средств на конец отчетного года произошло  в основном  за счет таких показателей. В части активов за счет внеоборотных средств это превышение составило 78 081 тыс. руб. В активной части бухгалтерского баланса также произошли положительные изменения количество оборотных активов также увеличились на 271 048 тыс. руб. Это произошло за счет таких показателей как: запасы на 113 138 и краткосрочных финансовых обязательства на 74 274 тыс. руб..

Если рассматривать динамику корпорации в целом, то мы увидим, что динамика активов и пассивов в 2005-2006 гг. является положительной. Но уже в 2007 году произошли снижения по многим статьям баланса. В части оборотных активов за счет таких показателей как запасы на 89 436 тыс. руб., и увеличение дебиторской задолженности краткосрочной на 37 404 тыс. руб., что говорит о неустойчиво финансовом положении Общества. Но в 2008 году заметно увеличение по всем показателям баланса, что говорит о постепенном улучшении положения корпорации.

2

                       Таблица 4.

Структура и динамика активов и пассивов «Ипотечной корпорации Чувашской Республики» 2005 - 2008 г. (тыс. руб.)