Риски при ипотечном кредитовании

Допустимыми подтверждёнными официально источниками получения дохода, которые будут учитываться  при расчете максимально допустимой суммы кредита (займа), могут выступать:

Заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

Доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

Доход в виде дивидендов;

Доходы в виде процентов по вкладам и в виде постоянных, стабильных страховых выплат;

Пенсионные выплаты и стипендии;

Чистый доход в форме арендной платы;

Субсидии, предоставляемые Заемщику субъектом Российской Федерации, которые включаются в его доход в усредненном размере (в расчете на весь период кредитования). При этом гарантии предоставления субсидий должны быть отражены в соответствующих документах (закон субъекта РФ, порядок предоставления субсидий и т.д.), утвержденных должным образом,  и гарантирующие субсидирование в течение всего срока кредитования. Размер субсидий не может превышать  50 % от суммы  аннуитетного платежа Заёмщика;

документально подтверждённые расходы по приобретению дорогостоящих предметов (имущества) и недвижимости;

иные документально подтвержденные доходы.

Платежеспособность Заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером кредита (займа) на основании анализа собранной и документально  подтвержденной информации о Заемщиках, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учётом соотношения между суммой кредита (займа) и стоимостью залогового имущества (коэффициент К/З).

Коэффициент П/Д (Платеж/Доход) - отношение ежемесячных расходов Заемщика по приобретаемому имуществу (включая ежемесячные платежи по кредиту (займу) и  страхованию) к среднемесячному (за вычетом налоговых удержаний) доходу Заемщиков. Коэффициент К/З - соотношение между суммой кредита (займа) и стоимостью залогового имущества.

Коэффициент, определяющий платежеспособность Заемщика. Для определения способности Заемщика выплачивать ипотечный кредит (заём)  рассчитывается коэффициент П/Д:

             Ежемесячные расходы Заемщика по кредиту (займу)

                   (включая ежемесячные платежи по страхованию)

Коэффициент П/Д =  ________________________________________

                            Сумма ежемесячных совокупных доходов Заемщика

                                          (за вычетом налоговых и иных удерживаний)

При наличии у заемщика обязательств по иным заемным средствам необходимо включать расходы по уплате ежемесячных платежей по ним в расчет коэффициента П/Д, т.е. в расходы заемщика.

Проверка доходов индивидуальных предпринимателей. Для исчисления дохода заёмщика – индивидуального предпринимателя, предоставляются следующие документы:

1.           Копия налоговой декларации установленной формы для метода налогообложения, применяемого данным заёмщиком, за два последних полных  отчётных налоговых периодов с   отметкой налогового органа о принятии 

                     ИЛИ

2. Копия  налоговой  декларации по налогу на доходы физических лиц установленного образца (форма 3-НДФЛ)  за  два последних полных  отчётных налоговых периодов  с  отметкой налогового органа о принятии

Платёжеспособность заёмщика – индивидуального предпринимателя,   рассчитывается с учётом дохода заёмщика, указанного в предоставленных копиях Налоговой декларации за два последних полных налоговых периодов путём приведения данных к годовой базе; т.е. если отчетность поквартальная, то среднее арифметическое значение квартального дохода умножается на четыре (4) , если полугодовая – то на два (2).

Проверка доходов в виде дивидендов Заемщика, имеющего собственное дело. К Заемщикам, имеющим собственное дело, относятся лица, которым принадлежит не менее 25% участия в каком-либо предприятии. Предприятие должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не менее последних 24 месяцев. Заемщик должен владеть такой долей участия в одном и том же предприятии в течение не менее последних 12 месяцев.

Указанные лица, а также Заемщики, занятые собственным предпринимательством (индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) и иной самостоятельной профессиональной деятельностью (частные нотариусы, детективы, охранники и т. д.), должны представить документы, подтверждающие устойчивость и жизнеспособность своего предприятия и/или того, что они могут и впредь получать доход, достаточный для погашения ипотечного кредита.

Среднемесячный заработок (доход) предпринимателя, определяется  следующим образом:

1.           По индивидуальным предпринимателям, не осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем деления суммы вмененного дохода за вычетом уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, с которого уплачен единый налог, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход.

2.           По индивидуальным предпринимателям, осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем деления величины, соответствующей разнице между суммой вмененного дохода, с которого уплачен единый налог, суммами уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход,  суммами, указанными индивидуальным предпринимателем в целях исчисления среднемесячного заработка наемных работников, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход.

3.           Сведения о суммах, выплаченных индивидуальным предпринимателем наемным работникам, могут быть подтверждены  «Расчетом по авансовым платежам по единому социальному налогу для организаций, индивидуальных предпринимателей, физических лиц, не признаваемых индивидуальными предпринимателями, производящих выплаты физическим лицам» с отметкой налогового органа, в котором отражены суммы дохода, начисленные наемным работникам.

4.           Для расчета платежеспособности заемщика, перешедшего на упрощенную систему, учитывается доход заемщика, указанный в Налоговой декларации за отчетный период, за вычетом уплаченного единого налога, деленный на количество месяцев в отчетном периоде.

5.           В иных случаях, доход предпринимателя, используемый для оценки кредитоспособности заёмщика и полученный в результате анализа предоставленных налоговых деклараций юридического лица, рассчитывается путем деления годовой суммы на 12.

6.           В случае если предприниматель предоставляет форму 3 НДФЛ или иную установленную форму налоговой отчётности для физических лиц, среднемесячный доход  рассчитывается путем деления годовой суммы на 12.

Доходы в виде процентов по вкладам и в виде постоянных, стабильных страховых выплат. Примерный список необходимых основных документов, представляемых лицом, имеющим регулярный доход в виде процентов по вкладам (может быть расширен первичным кредитором):

1)          Договор о депозитном (срочном) вкладе;

2)          Выписка со счета вклада до востребования о движении денежных средств за последние 12   месяцев;

3)          Справка Банка о выплаченных процентах по вкладу;

4)          Документ, подтверждающий уплату подоходного налога вкладчиком в связи с получением процентного дохода (при необходимости).

Список необходимых основных документов, представляемых лицом, имеющим регулярный доход в виде страховых выплат (может быть расширен первичным кредитором):

1)          Договор о страховании (страховой полис);

2)          Правила страхования;

3)          Документы, подтверждающие уплату страховых премий Страхователем страховой компании по Договору страхования (Полису);

4)          Справка страховой компании о произведенных страховых выплатах;

5)          Документ, подтверждающий уплату подоходного налога Страхователем в связи с получением указанного дохода (при необходимости).

Доход в форме арендной платы. Для подтверждения дохода в виде арендной платы должно быть представлено подтверждение получения дохода в форме арендной платы в виде оформленных в установленном законом порядке:

           договоров найма или аренды, заключенных Заемщиком и арендаторами за период не менее, чем за предыдущие и последующие 12  месяцев,

           документов, подтверждающих уплату Заемщиком налога при получении дохода в форме арендной платы, копии налоговой декларации, с отметкой налоговой инспекции, а также вновь заключенных договоров аренды,

           документов, подтверждающих законность передачи в аренду вышеуказанного объекта недвижимости.

Кроме того, Заемщик в данном случае должен представить дополнительно к  стандартному комплекту документов, предоставляемому для оценки платежеспособности,  следующие документы:

-              Правоустанавливающие документы на сдаваемый в аренду (наем) объект недвижимости,

-              Документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг,

-              Договор аренды (найма) недвижимости,

-              Документы об оплате всех соответствующих налогов, связанных с получением дохода от сдачи в аренду недвижимости (при наличии) и всех других налогов подлежащих уплате собственником недвижимости,

-              Выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество об отсутствии обременений сдаваемого в аренду (наем) объекта недвижимости.

В случае, когда чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода Заемщика, используемого для расчета суммы кредита, Заемщику необходимо осуществить страхование риска  утраты и/или повреждения имущества (объекта недвижимости, сдаваемого в аренду) на сумму не ниже размера кредита (займа), увеличенного на 10%, с учетом требований законодательства РФ.

Пенсионные выплаты. Данные о пенсии могут использоваться, если подтверждено ее получение. Эксперту по андеррайтингу следует также установить, в течение какого срока Заемщик будет получать пенсию.

Расчет максимальной суммы кредита (займа), который может быть выдан   Заемщику, производится только на основе стабильного дохода, подтвержденного документами за последние шесть месяцев.

Кредитор должен иметь основания предполагать, что Заёмщик будет продолжать получать адекватный доход в течение срока выплаты кредита (займа).  В совокупный доход Заемщика включаются доходы только тех лиц, которые являются солидарными Заемщиками по Кредитному договору (договору займа).

Для рассмотрения заявления о выдаче кредита (займа) Заемщик должен представить паспорт или заменяющий его документ, копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика копию военного билета для лиц мужского пола призывного возраста, а также документы о получении дохода.

При этом в случае наличия трудового контракта (договора), устанавливающего более высокий уровень дохода заемщика возможно использование в расчетах среднемесячного дохода, указанного в данном контракте  (при этом заемщик фактически должен получать такой доход за период не менее чем 3 месяца до обращения за кредитом (займом)).

К/З определяет максимальный размер кредита (займа), который может быть выдан Заемщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. К/З рассчитывается следующим образом:

сумма кредита (займа)

Коэффициент  К/З  =__________________________________

           стоимость заложенного недвижимого имущества

Величина этого соотношения составляет не более 70 процентов и не менее 30% .

Расчетный коэффициент К/З целесообразно изменять в зависимости от следующих параметров Жилого помещения – предмета залога.

2.4. Управление рисками на примере ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики».

Особое внимание уделим отдельному виду кредитного риска — риску обеспечения кредита, который хотя и не является самостоятельным видом риска и рассматривается только при наступлении риска непогашения кредита, представляется наиболее интересным, поскольку именно он зависит от выбора вида обеспечения.

Этот вид риска проявляется в недостаточности дохода, полученного от реализации предоставленного банку обеспечения кредита, для полного удовлетворения долговых требований корпорации к заемщику.

Риск кредитоспособности заемщика предшествует риску непогашения кредита, под ним принято понимать неспособность заемщика выполнять свои обязательства по отношению к кредиторам вообще. Каждый заемщик характеризуется индивидуальным риском кредитоспособности, который присутствует независимо от деловых отношений с корпорацией и является результатом делового риска и риска структуры капитала.

Выделяют следующие методы управления риском, применяемые в ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики»:

1) Мониторинг заложенного имущества с определенной периодичностью для каждого конкретного вида имущества. Это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение контроля за количественными, качественными и стоимостными параметрами предмета залога, его правовой принадлежностью, условиями хранения и содержания.

Основной целью мониторинга залога является определение соответствия характеристик залогового имущества, условий его содержания и эксплуатации требованиям, указанным в договоре о залоге.