Риски при ипотечном кредитовании

Помимо основных институтов первичного и вторичного рын­ков в инфраструктуру жилищного инвестирования входят страховые организации, пенсионные фонды, частные кредиторы, риэлтерские фирмы, предприятия по оценке, регистрации недви­жимости, биржевые посредники. Наряду с вышеперечисленны­ми организациями функционируют различные агентства, собирающие информацию о заемщиках, которую они продают банкам для оценки кредитных рисков. Функции финансовых и кредит­ных институтов могут быть объединены, а специализированные структуры, например оценочные, могут являться их дочерними предприятиями.

Жилищными инвесторами выступают как физические, так и юридические лица, например, коммерческие компании, страховые организации, пенсионные фонды, федеральные организации, зарубежные инвесторы, фонды, а зачастую и сами Банки, действующие напрямую без посредников. Все они — звенья общего инвестиционного процесса перемещения капитала от финансовых источников до конечных реальных жилищных инвестиций. Процесса, объединенного новыми финансовыми технологиями и инструментами по накоплению средств, кредитованию, финансированию и инвестированию.

1.3. Риски при ипотечном жилищном кредитовании

Ипотечное кредитование — один из самых надежных и обеспеченных видов кредитования в банковском секторе, однако существует мно­жество рисков в этой области, причем как для заемщиков, так и для кредиторов и инвесторов, по целому ряду взаимосвязанных причин.

В свете последних событий на мировом фи­нансовом рынке анализ рисков ипотечного кре­дитования целесообразно провести в тесной взаимосвязи с анализом кризиса ликвидности на рынке США и мирового кризиса в целом. Это важно не только в аспекте влияния амери­канского кризиса на мировые рынки и рынок России в том числе, зарубежный опыт развития самой мощной системы ипотечного кредитова­ния раскрывает причины, пути развития и из­менения ипотечной системы.

Риски необходимо распределять между участниками ипотечного кредитования с це­лью обеспечения эффективной согласованно­сти интересов и транспарентности функций всех участников формирования и развития ипотечного рынка.

С точки зрения субъектов рынка ипотеч­ного кредитования ипотечные риски можно разделить на риски заемщика, риски банка-оригинатора или первичного кредитора, и ри­ски инвестора.

Заемщик, как потребитель продукта ипотеч­ного кредитования, прежде всего подвержен рыночному риску. Этот вид риска может поя­виться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, т. к., приобретая в кре­дит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру бу­дет слишком велика. Маловероятное, но воз­можное резкое падение цен на жилье — плохой вариант развития событий не только для заем­щика, но и для кредитора. Заемщик должен выплачивать по кредиту больше, чем получа­ет в итоге, а банк в случае невозврата кредита не может в полной мере компенсировать свои потери.

Подобная ситуация имела место на амери­канском рынке. В конце 2006 г. закончился бум на рынке недвижимости США, и последо­вало резкое снижение цен на жилье. В начале 2007 г. в США начались проблемы с ипотечны­ми кредитами, выданными неблагонадежными кредиторами по низким про­центным ставкам в совокупности с либераль­ными требованиями к заемщикам. Согласно условиям кредитования американских банков, кредиторы позволяют сначала выплачивать не­высокие платежи по ипотеке, но по истечению определенного периода размер ежемесячных платежей растет, в итоге становится непосиль­ным для заемщика.

Падение цен на недвижимость с одновремен­ным повышением инфляции в США и ставки рефинансирования привели к удорожанию сто­имости кредитов и к последующим дефолтам по ипотеке. В июле 2007 г. произошло 180 ты­сяч дефолтов, т. е. каждая 693 семья в Америке лишилась дома.

Также заемщики подвергаются риску из­менения валютного курса. Такой риск актуа­лен только для валютных займов. Банк в этом случае ничем не рискует, основная доля риска ложится на плечи заемщика. Происходит это из-за того, что обязательства по кредитам рас­считываются в долларовом эквиваленте, а до­ходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.

В настоящее время такой риск существует в России в связи с нестабильной ситуацией на фондовом рынке, кризисом на мировых рынках и американским кризисом.

Сейчас отдельные банки предлагают заем­щикам защититься от валютного риска, пере­оформив кредит в рубли, но при этом процент­ная ставка по рублевым кредитам на несколь­ко пунктов выше ставки по уже оформленному валютному кредиту. Такая реструктуризация ссуды не снижает кредитной нагрузки на за­емщика, но защищает заемщика от валютных рисков. Это особенно актуально в условиях мирового кризиса, когда курс дол­лара по-прежнему растет.

Существует также риск утраты трудоспо­собности, относящийся только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не име­ет возможности зарабатывать деньги и возвра­щать кредит, что приводит к обращению взыс­кания на заложенное имущество и к еще боль­шему усугублению ситуации.

К примеру, заемщик добросовестно платил по кредиту, часть суммы уже погасил, но на­ступил несчастный случай. По правилам, кре­дитор должен его выселить в квартиру из ре­зервного фонда, а это означает, что человек из нормальной квартиры должен переехать, например, в общежитие гостиничного типа. Необходимо отметить, что подобная практи­ка отсутствует в России, и в случае реализа­ции заложенного имущества заемщик взамен получит только денежную сумму, оставшую­ся после погашения кредита и всех издержек кредитора. В данном случае эта сумма может оказаться значительно меньше уже выплачен­ной по кредиту. С любой точки зрения это не­благоприятный исход для заемщика. Чтобы из­бежать этого, при выдаче кредита кредиторы требуют страхования заемщика от риска утра­ты трудоспособности.

Наиболее рискованным ипотечное кредито­вание является для кредитора. В данном слу­чае также уместно отметить рыночный риск. Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, т. к. не может компенсировать свои затраты на выдачу кре­дита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Поэтому для кредитора рыночный риск вле­чет за собой риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременного исполне­ния или неисполнения обязательств по ипотеч­ному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика, а также поставит под угрозу ликвидность кре­дитора.

При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регу­лярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого необ­ходима квалифицированная работа служб, за­нимающихся андеррайтингом, т. е. проверкой платеже- и кредитоспособности потенциально­го заемщика.

Следует отметить, что именно низкое каче­ство обеспечения и андеррайтинга потенциаль­ных заемщиков стало основной причиной кри­зиса на ипотечном рынке США.

Для снижения риска неплатежа применяют­ся различные ограничения. Например, отно­шение месячного платежа заемщика к ежеме­сячному доходу, который приходится на каж­дого члена семьи, не должно превышать 25­-45 %. То же самое касается и отношения сум­мы кредита к рыночной стоимости залога — 50-85 % и т. д. Несмотря на нормативные по­казатели при проведении андеррайтинга, мно­гие кредиторы в условиях повышенной конку­рентности на рынке ипотечного кредитования завышают эти показатели до 50 и 100 % соот­ветственно, чем увеличивают риски невозвра­та кредитов.

Применение различных ограничений вплоть до отказа в выдаче кредита необходим, потому что залог квартиры в России значительно сни­жает риск невозврата кредита, но не исключает его. Это связано с действующим в России граж­данским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

Существенным для кредитора является риск ликвидности. Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения сво­их обязательств у банка из-за несбалансирован­ности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в зна­чительной степени за счет привлечения крат­косрочных кредитов и депозитов, в то время как ипотечные кредиты входят в группу долго­срочных активов банка.

Низкая ликвидность активов приводит к сни­жению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

Ипотечный кризис США раскрывает сущ­ность риска ликвидности, когда в результате неспособности исполнения своих обязательств перед инвесторами, кредиторами и клиентами-вкладчиками в 2007 г. закрылись 3 немецких инвестиционных фонда, за ним последовали еще несколько. Около 50 ипотечных институ­тов в США прекратили свою деятельность.

В настоящее время кризис ликвиднос­ти распространился в мировых масштабах. Европейский центральный банк вследствие фи­нансовых потерь нескольких крупных банков и парализации рынка, на котором они кредитова­ли друг друга, предоставил банкам 94,8 млрд. евро для поддержания их ликвидности. Затем центральные банки всего мира выпустили на рынки более 300 млрд. евро.

Российский банковский сектор также под­вергся кризису ликвидности, о чем свидетель­ствует банкротство нескольких крупных ком­паний, отзыв лицензий порядка пяти банков, закрытие большинства кредитных программ, в т. ч. ипотечных, активное привлечение кре­дитными организациями денежных средств во вклады и депозиты, значительное сокраще­ние производства в строительном и промыш­ленных секторах экономики.

Проблемы с ликвидностью, рефинансирова­нием ипотечных портфелей, поиском средств для заимствования затронули российский фи­нансовый рынок в конце 2007 г. в результате нестабильности на западных финансовых рын­ках и повышения стоимости долгосрочных ре­сурсов для заимствования.

Регулирование риска ликвидности осущест­вляется в законодательном порядке путем уста­новления специальных нормативов и ограниче­ния деятельности ипотечных кредиторов толь­ко низкорискованными операциями.

Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Инвесторы несут четыре основных вида рис­ков: кредитный риск, риск ликвидности, про­центный риск и риск досрочного погашения. Все виды рисков по переводным инструмен­там — ипотечным ценным бумагам — опреде­ляются спецификой ипотечных кредитов, ле­жащих в основе переводных бумаг.

Кредитный риск (риск банкротства заемщи­ка) может быть сведен к минимуму для конеч­ного инвестора-держателя как традиционных долговых инструментов, так и переводных бу­маг — с помощью двух механизмов:

1) путем обязательного страхования зало­женной недвижимости. Страхование пред­мета залога при выдаче ипотечного кредита, как правило, является обязательным элементом квалифицированных ипотечных кредитов;

2) путем установления пределов значений критериев андеррайтинга.

Риск ликвидности — риск ликвидности вто­ричного рынка из-за возможности существен­ной разницы между ценами покупки и прода­жи финансового инструмента.

Риск досрочного погашения кредита харак­терен в равной степени, как для кредитора, так и для инвестора. Как правило, заемщикам пре­доставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специ­ально отражен в кредитном договоре, преду­сматривающем целевое использование денеж­ных средств, обеспечением по которому явля­ется залог приобретаемого жилья.

Для кредитора досрочное погашение означа­ет, что он получает достаточно большой объ­ем денежных средств, которые необходимо ре­инвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвест­но, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Риск досрочного погашения для инвестора является специфическим риском, присущим переводным бумагам. Владелец долговых обя­зательств (инвестор) испытывает риск досроч­ного погашения, только если он имеет дело с облигациями, специально предусматриваю­щими такую возможность в виде call option (оп­цион досрочного погашения).

Определяются несколько причин досрочно­го погашения кредита заемщиком. Во-первых, заемщик может досрочно погасить весь долг при продаже заложенной недвижимости, воз­можной в случае переезда заемщика, связанно­го с новым местом работы, покупки более де­шевого жилья, развода, требующего продажи жилья. Во-вторых, заемщику выгодно произ­водить досрочное погашение кредита, если ры­ночная ставка процента становится ниже став­ки по текущему кредиту. В-третьих, в случае несостоятельности, когда заложенная недви­жимость продается, а выручка от продажи идет на погашение кредита. Если кредит застрахо­ван, то остаток непогашенной задолженности выплачивается кредитору. В-четвертых, если происходит повреждение заложенной недви­жимости в результате страхового случая (по­жара, наводнения и т. д.), то ущерб возмещает­ся страховой компанией.

Процентный риск — риск изменения стоимо­сти ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента. Он всегда присущ инвестици­ям в традиционные ценные бумаги, но может быть смягчен при использовании переменной купонной ставки. В случае ипотечных обли­гаций процентный риск усугубляется риском досрочного погашения.

Помимо рисков кредитора, инвестора и за­емщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относят­ся риск повреждения имущества и риск утра­ты права собственности (титула) на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от по­жара, затопления и т. п.) и уже будет непригод­на для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имуще­ства страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.