Риски при ипотечном кредитовании

Суть двухуровневой схемы ипотечного кредитования состоит и том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, переуступаются специально созданным агентствам (операторам). Роль агентств заключается в перераспределении ресурсов и достижении единообразия ипотечных сделок, повышении ликвид­ности ипотечных кредитов, перераспределении рисков.

Зарождение двухуровневой модели в США основано на осо­бенностях англо-американского права, которое предполагает ус­тановление на одно и то же недвижимое имущество нескольких титулов собственности, разделение содержания права собствен­ности между несколькими лицами.

В основу организации ипотечной системы США легли сле­дующие принципы:

      перераспределение ресурсов между регионами, отраслями и секторами экономики посредством продаж долговых цен­ных бумаг, обеспеченных неделимым пулом ипотек;

      помощь  кредиторам и строителям при падении процентных ставок в будущем через выпуск обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой или доходностью;

      выравнивание потоков ипотечных средств.

Первичный               Вторичный

рынок              рынок

Рис. 2. Двухуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов.

Основными недостатками этой схемы являются:

                                           сложность структуры построения;

      невозможность прямого интегрирования в иные граждан­ско правовые условия;

      дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кре­дитных средств для заемщика;

      сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного ка­питала и экономической ситуации в целом;

     тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.

Положительными сторонами двухуровневой схемы являются, в первую очередь, существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию, а также пе­рераспределение рисков между кредиторами, возможность пере­распределения ресурсов между регионами и секторами экономи­ки, что является существенным и для России.

Деление рынка ипотечного кредитования на две схемы достаточно условно, так как имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка. Часть кредитных институтов, работающих только на первичном рынке, начинает постепенно вводить элемент двухуровневой схемы — выход на вторичный рынок с продажей своих кредитов инвесторам или посредникам. В то же время инвестиционный институт, работа­ющий по двухуровневой схеме, может основную часть кредитов оставлять у себя, а остальную часть продавать на вторичном рынке для пополнения кредитных фондов.

С учетом изложенной системы организации ипотечных рын­ков и современных тенденций ее развития подробнее рассмот­рим один из сегментов — рынок жилищных ипотечных кредитов, определим его место и роль в системе жилищного финансиро­вания.

Жилищное ипотечное кредитование — финансово-кредитный и инвестиционный инструмент, образующий технологическую систему целевого кредитования приобретения жилищной недви­жимости, в основе которой лежит залог этой недвижимости в качестве обеспечения гарантий возвратности кредитных средств. Наряду с общими характерными для ипотечных операций чертами жилищное ипотечное кредитование имеет и свою специфику. Суть специфики рынка жилищной ипотеки, его место и роль в системе жилищного финансирования заложены в определении.

Жилищное ипотечное кредитование — долгосрочный, обеспеченный жилищной недвижимостью финансово-кредитный (долговой) инструмент, позволяющий получить желаемый уровень текущих жилищных услуг и выгод, предоставляемых жилищным фондом, под будущие доходы.

Каков механизм использования инструмента жилищной ипотеки в системе жилищного финансирования, и какими внешними взаимосвязями обусловлена его работа? Чтобы ответить на эти вопросы, рассмотрим следующую схему (рис.3).

Вторичный ипотечный рынок через механизм рефинансиро­вания объединяет первичный рынок ипотечных кредитов с рынком долгосрочного ссудного капитала, выступая в роли посредника. Вторичные рынки ипотечного кредитования объе­диняют потоки свободных денежных средств и потребности кредиторов в них, осуществляя регулирование спроса и предло­жения на кредитные средства.

Одной из важнейших функций технологии инвестирования в жилищную сферу, влияющую на состояние жилищного рынка, является финансирование — перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реаль­ных инвестиций. Отличительной особенностью является интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Рис.3 Место и роль рынка жилищного ипотечного кредитования в системе жилищного финансирования

Финансовая часть системы жилищного ин­вестирования включает весь комплекс инструментов и технологий накопления, перемещения средств, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников, первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов с образованием новых инвестицион­ных источников, институты и инструменты инвестирования, фи­нансирования и кредитования, эмиссионные институты.

Все эти элементы инвестиционной системы в итоге направлены на создание инвестиционного капитала и инвестирование и реальные жилищные активы.

Условно жилищное финансирование можно разделить на следующие виды:

•       финансирование жилищного строительства строительны­ми фирмами за счет собственных источников и краткос­рочного кредитования;

•       финансирование индивидуального строительства жилья гражданами с привлечением ипотечного кредита или за счет накоплений и сбережений;

•       покупка готового жилья с помощью схем сбережения и накопления, а также ипотеки;

•       финансирование арендного сектора жилья, частного и го­сударственного;

•       финансирование различных видов капитального ремонта жилищной недвижимости, а также модернизации инже­нерных систем и коммуникаций, в том числе с помощью ипотечного кредитования;

•       финансирование инфраструктуры (преимущественно госу­дарственное);

•       финансирование земли с предоставлением залоговых кре­дитов на покупку или аренду земельных участков под жи­лищное строительство либо на их улучшение.

При этом жилищное финансирование может осуществляться в трех основных формах:

•       финансирование из источников собственного капитала;

•       финансирование из заемных средств;

•       смешанная форма финансирования с использованием соб­ственных и заемных средств в различных сочетаниях.

Ипотечное кредитование может быть пред­ставлено в виде совокупности следующих двух инвестиционных процессов:

•       инвестиционный инструмент для заемщика, вкладываю­щего средства в недвижимость, приносящую определен­ный уровень желаемых жилищных услуг и доходности (вы­годности) ее использования. Эффект достигается через при­обретение недвижимости в более ранние сроки, что позволяет инвестору расширить сферу приложения капи­тала при имеющемся объеме инвестиционных ресурсов;

•       инвестиционный инструмент для кредитора, позволяющий получать постоянный обеспеченный доход в течение дли­тельного периода путем размещения ипотечных жилищных кредитов и последующих операций с ними.

Участники вторичного ипотечного рынка, приобретая ипотеч­ные ценные бумаги или получая права требования по закладным, также становятся инвесторами рынка жилья, хотя и косвенно.

В то же время сама недвижимость, являясь источником дохода и условиях рыночной экономики, становится инвестиционным инструментом.

Эффективность применения ипотечного инструмента в системе жилищного финансирования обусловлена целым рядом пре­имуществ.

1. Расширением финансовых и временных возможностей для заемщика-инвестора:

•      осуществлением инвестиций в жилье при отсутствии до­статочных собственных ресурсов;

•      применением различных схем ипотечного кредитования, наиболее адаптированных к индивидуальным потребнос­тям заемщика-инвестора;

•      возможностью проведения целого ряда операций с ипотеч­ным кредитом (досрочная выплата, продажа заложенной недвижимости с переносом залогового обременения на новый объект, рефинансирование);

•      льготным налогообложением;

•      возможностью извлечения выгод из приобретаемой недви­жимости, выраженных в разнице между доходами от ее использования и расходами по ипотечному кредиту, дохода от роста стоимости недвижимости с течением времени, от получения жилищных услуг, от вложений в другие активы на сэкономленные средства за счет отложенных расходов на жилье.

2. Стабильным и постоянным доходом кредитора.

3.  Обеспечением устойчивости самой финансовой системы благодаря залогу, который представляет собой реальный, стабильный актив.

Таким образом, рынок жилищного ипотечного кредитования представляет собой сегмент финансово-кредитной системы и од­новременно является элементом системы жилищного финанси­рования, связывая воедино жилищно-строительный рынок и рынок ссудного капитала, а следовательно, подчиняясь действу­ющим на них закономерностям.

Получив представление о механизме работы жилищного ипо­течного рынка, его месте и роли в экономической системе, сле­дует подробнее рассмотреть его структуру и выделить основные зависимости, которым подчиняются протекающие там процессы. Для этих целей обозначим основные структурные элементы и параметры, отражающие эти зависимости в системе (рис. 4).

Современный рынок жилищных ипотечных кредитов имеет сложную и разветвленную структуру. Представленная на рисунке система организации ипотечного рынка трансформируется в кон­кретные модели и схемы, наиболее адаптированные к сложив­шимся экономическим, историческим и политическим условиям тех территорий, на которых он функционирует.

Помимо основных институтов первичного и вторичного рын­ков в инфраструктуру жилищного инвестирования входят страховые организации, пенсионные фонды, частные кредиторы, риэлтерские фирмы, предприятия по оценке, регистрации недви­жимости, биржевые посредники. Наряду с вышеперечисленны­ми организациями функционируют различные агентства, собирающие информацию о заемщиках, которую они продают банкам для оценки кредитных рисков. Функции финансовых и кредит­ных институтов могут быть объединены, а специализированные структуры, например оценочные, могут являться их дочерними предприятиями.

Жилищными инвесторами выступают как физические, так и юридические лица, например, коммерческие компании, страховые организации, пенсионные фонды, федеральные организации, зарубежные инвесторы, фонды, а зачастую и сами Банки, действующие напрямую без посредников. Все они — звенья общего инвестиционного процесса перемещения капитала от финансовых источников до конечных реальных жилищных инвестиций. Процесса, объединенного новыми финансовыми технологиями и инструментами по накоплению средств, кредитованию, финансированию и инвестированию.

Суть эволюции системы ипотечного рынка заключается в уп­разднении «лишних», отягощающих и слабых структур и элемен­тов системы и в развитии необходимых, легко объединяющих технологий. Таким образом, можно сформулировать основные тенденции развития современного ипотечного рынка:

     все большее размывание условных границ первичного и вторичного рынков;

     укрупнение кредитных и финансовых структур;

     усложнение функций финансовых структур;

     необходимость более эффективной работы с недвижимо­стью;

     управление и осуществление непосредственного влияния на процесс жилищного финансирования;

     постепенная трансформация кредитных учреждений из па­евых, кооперативного типа организаций некоммерческого характера в акционерные общества и транснациональные институты;

     стирание грани между специализированными финансовы­ми и кредитными институтами — кредитные учреждения часто

Рис.4. Основные элементы и параметры функционирования жилищного ипотечного рынка

     выполняют функции финансовых посредников, по­купающих ипотечные кредиты, собирающих в пулы и про­дающих их затем крупным инвесторам и посредникам;

     возрастание роли страховых организаций как участников жилищно-инвестиционного рынка, так как значительные объемы их капитала позволяют приобретать крупные партии ипотечных инструментов — секьюритизированных акти­вов, недвижимость;

     резкое увеличение доли пенсионных фондов как наиболее крупных инвесторов жилищного рынка и обладателей «длинных денег», вынужденных в условиях экономической нестабильности изменять свою инвестиционную политику;

     поиск новых видов партнерских отношений, объединяю­щих в единый холдинг структуры, имеющие страховой, пенсионный и иной капитал.

Современный рынок жилищных ипотечных кредитов имеет сложную и разветвленную структуру. Представленная на рисунке система организации ипотечного рынка трансформируется в кон­кретные модели и схемы, наиболее адаптированные к сложив­шимся экономическим, историческим и политическим условиям тех территорий, на которых он функционирует.