Риски при ипотечном кредитовании

Риск утраты права собственности наступа­ет тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объ­ект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сло­житься ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квар­тиру, которая ему уже не принадлежит.

На рынке ипотечного кредитования сложи­лась практика страховать в обязательном по­рядке три основных риска: 1) жизнь и здоровье заемщика, 2) утрату или повреждение объекта залога, 3) утрату или ограничение права соб­ственности на объект залога (титульное стра­хование).

Риски ипотечного кредитования присущи больше кредиторам и инвесторам, т. к. кредит­ная организация рискует больше, предоставляя свои деньги, чем заемщик, который приобретает квартиру, не раз проверенную на наличие необ­ходимых регистрационных документов и застра­хованную на случай неспособности заемщика выплачивать кредит. Все шаги по легализации и страхованию сделки обеспечивают уверенность заемщика в том, что в дальнейшем она не будет аннулирована. Единственный реальный риск для заемщика — это возможность потери ста­бильного дохода, который способен обеспечи­вать ему непрерывное погашение кредита.

Таким образом, в условиях современно­го этапа развития ипотечного рынка России объективно востребована необходимость ми­нимизации всех рисков ипотечного кредито­вания, в качестве одного из важнейших спосо­бов стабилизации и дальнейшего эффективно­го развития банковской системы.

2. Управление рисками в ипотечном жилищном кредитовании на примере ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики»

2.1. Финансово-экономическая характеристика ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики»

ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" создано 28 июня 2002 года в соответствии с Программой ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 28 ноября 2001 г. N 250, и постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 25 января 2002 г. N 13 "Об участии в учреждении открытого акционерного общества "Ипотечная корпорация Чувашской Республики".

Деятельность Ипотечной корпорации направлена на организацию и координацию первичного рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов; осуществление выкупа прав требования по договорам ипотеки у первичных ипотечных кредиторов для расширения объёмов ипотечного кредитования в регионе; инвестиционную деятельность в строительстве ипотечного жилья; осуществление функций заказчика в строительстве, реконструкции и ремонтных работах зданий и сооружений.

Основным видом деятельности организации является осуществление функций регионального оператора первичного рынка обращения закладных с ипотечным покрытием, и как следствие организация схемы приобретения ипотечных кредитов у уполномоченных банков и дальнейшая их реализация федеральному центру. Второй по значимости вид деятельности организации – инвестиционный. В начале и в середине 2004 года ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» самостоятельно выступало в качестве инвестора-заказчика на строительных площадках г. Чебоксары, Новочебоксарске, Канаш.

ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» предлагает следующие программы жилищного ипотечного кредитования.

1.           Классическую (коммерческое кредитование). Основные условия предоставления ипотечного кредита:

         Кредит выдается под залог приобретаемой недвижимости;

         Минимальная процентная ставка по кредиту  12% годовых, но до момента выкупа закладной ставка по кредиту 21% годовых (максимальный срок выкупа закладной 120 дней);

         Срок кредита от 3 года до 30 лет (возможно досрочное погашение, но не ранее, чем через 6 месяцев, считая со дня даты получения кредита);

         Размер кредита составляет от 30% -70% минимальной из сумм: оценочной стоимости квартиры или реальной цены сделки, таким образом, не менее 30% от стоимости квартиры заемщик должен оплатить за счет собственных средств;

         Обязательное заключение договоров страхования жизни заемщика, предмета ипотеки на весь срок кредитования.

В 2004 году была также усилена работа по привлечению федеральных внебюджетных средств на развитие классической ипотеки в рамках реализации Республиканской программы развития ипотечного кредитования в Чувашской Республике до 2010 года.

2. «Государственная поддержка молодых семей в решении жилищной проблемы на 2002-2010 годы». Ипотечное кредитование молодых семей через субсидирование за счет средств бюджета Чувашской Республики процентных ставок по коммерческим кредитам на строительство или приобретение жилья в рамках Указа Президента Чувашской Республики от 6.03.2002 г. № 51 «О мерах по усилению государственной поддержки молодых граждан Чувашской Республики».

Основные условия предоставления кредита:

           Срок кредитования –15 лет.

           Субсидирование процентных ставок в следующих размерах:

           по кредитам, выданным молодым семьям, имеющим детей - до 5% годовых в первые три года, 10% годовых - в последующие годы;

           полное субсидирование процентных ставок по кредитам, выданным молодым семьям:

           имеющим трех и более детей,

           или в которых один из членов семьи признан инвалидом,

           проживающим в сельской местности, один из членов которой является молодым специалистом с высшим образованием, заключившим в установленном законодательством порядке трудовой договор на срок не менее 5 лет.

Субсидирование процентной ставки распространяется только на социальную норму жилья. Излишки жилой площади оплачиваются заемщиком до получения кредита. Размер субсидирования процентной ставки остается неизменной в течение всего кредитного периода независимо от изменения общей процентной ставки по кредитному договору. Размер предоставляемого кредита - не более 90% от стоимости приобретаемого жилья. При определении суммы кредита в расчет берутся только документально подтвержденные доходы молодой семьи. Погашение кредита - дифференцированные платежи, включающие в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Кредит предоставляется на покупку готового жилья, на долевое участие в строительстве квартиры и на строительство индивидуального жилого дома. При размере кредита с 10000 долларов США по курсу Центрального Банка необходим дополнительный залог имущества. В рамках программы «Молодая семья» действуют 2 субсидии: федеральная - предоставляется за счет средств федерального бюджета молодым семьям на компенсацию части стоимости построенного (строящегося) или приобретенного жилья в случае рождения (усыновления) ребенка. Оформлением субсидии занимается Государственный комитет Чувашской Республики по делам молодежи. Республиканская - безвозмездная субсидия для возмещения первоначального взноса в размере не менее 15 % стоимости жилья в пределах установленных социальных нормативов. Оформлением субсидии занимается ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики».

3. «Социальное развитие села в Чувашской Республике на период до 2010 года». Ипотечное кредитование граждан с небольшими доходами (социальная ипотека), состоящих в очереди на улучшение жилищных условий в органах местного самоуправления, по схеме выделения кредитных ресурсов  из республиканского бюджета под 6 % годовых сроком на 15 лет.

За период деятельности с 2005 года по 2008 г. ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» было выдано всего 2 992 кредитов на общую сумму 2 174 млн. рублей.

Рис. 5. Динамика выданных кредитов с участием ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики»

Данные рис.5 свидетельствуют о положительной динамике выданных кредитов в течение трех лет и привлекательности ипотечных программ, предлагаемых Корпорацией. В 2008 году в связи  с кризисной ситуацией в стране заметно уменьшение количества выданных кредитов.

В январе 2003 года было подписано трехстороннее соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования между Кабинетом Министров Чувашской Республики, ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», г. Москва.

ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» ведет активную политику привлечения банков в федеральную ипотечную систему в качестве первичных кредиторов. Выгода делового партнерства с банками очевидна: она позволяет увеличить эффективность использования механизмов ипотеки, организовать массовую выдачу ипотечных кредитов и повысить их доступность для населения.

Сегодня ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» сотрудничает с АКБ «Автовазбанк» и АК Барс банком по программе классического ипотечного кредитования и программы социального ипотечного кредитования выполняются с участием Сбербанка РФ («молодая семья») и Чувашкредитпромбанка (социальная ипотека).

Таблица 1

Данные по рефинансированным закладным

В таблице 2 приведены данные строительных объектов корпорации.

Таблица 2

Строительные объекты ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики»