Ипотечное кредитование

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..…3

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И МЕХАНИЗМЫ ЖИЛИЩНОГО  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ……………………………………………………………..……5

1.1 Понятие и принципы ипотечного  кредитования………………………...…….5

1.2 Виды и формы ипотечного  кредитования в России…………….…………….9

1.3 Нормативно-правовое регулирование  ипотечного кредитования в России..14

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В БУРЯТСКОМ ФИЛИАЛЕ  ОАО «РОСБАНК»…………………………………..20

2.1. Анализ динамики и структуры  ипотечного кредитования…………………20

2.2. Анализ ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынке……..22

2.3. Анализ эффективности ипотечного  кредитования………………………….25

ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ..31

3.1 Состояние ипотечного  кредитования в современных условиях ……….…..31

3.2 Основные рекомендации по  совершенствованию ипотечного жилищного  кредитования в Бурятском филиале  ОАО «Росбанк»……………………………35

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………..…...41

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………………44

ПРИЛОЖЕНИЯ

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой  во многих странах мира. Это как  раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют  все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или  ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

Залог недвижимости всегда являлся  одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного югом обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных – способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Все вышесказанное подчеркивает большое  социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.

Таким образом, ипотека является в  настоящее время одним из эффективных  инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.

Цель курсовой работы заключается в изучении механизма ипотечного кредитования.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

- рассмотреть понятие, принципы  и историю развития ипотечного  кредитования;

- провести анализ нормативно-правового  регулирования ипотечного жилищного кредитования;

- провести анализ финансового  состояния банка и его деятельности  в сегменте ипотечного кредитования;

- разработать направления совершенствования  ипотечного жилищного кредитования  в России.

В ходе исследований в рамках курсовой работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, приложений.

 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И МЕХАНИЗМЫ  ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие  и принципы ипотечного кредитования

В современных экономических отношениях ипотека – это залог недвижимого  имущества при получении ссуды  в кредитном учреждении, дающий право  кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.¹ Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

На первый взгляд кажется, что условия  ипотеки для приобретения жилья  не очень выгодны для получателя, ко на самом деле она даёт следующие преимущества:

1. Покупатель после оплаты первоначального  взноса и оформления договора  сразу приобретает право проживания, а не копит долгие годы необходимую  сумму денег для приобретения  жилья.

2. Часть средств, которыми обладает покупатель, превышающую первоначальный взнос, он может использовать для получения дополнительной прибыли, пустив эти деньги в оборот.²

В дополнение к известным принципам  кредитования: платности, возвратности, срочности, обеспеченности и целевого использования средств, ипотечное кредитование осуществляется исходя, из принципов:

- конкретности залога, который  предполагает выделение строю  определенного, конкретного имущества,  являющегося объектом залогового  права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей имущественной базы;

- гласности залога, что предусматривает  требование, чтобы обремененность  данного имущества залогом было  легко распознаваема для третьих  лиц;

- неприменимости погасительной  задолженности к зарегистрированным правам;

- старшинства, определяющего порядок  удовлетворения претензий различных  кредиторов к данному имуществу.

Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство  квартиры в многоквартирном жилом  доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга, и потому на практике такая жилая площадь кредиторами в залог обычно не принимается.

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.³

Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются:

- заемщики  – физические лица, граждане Российской  Федерации, заключившие кредитные  договора с банками (кредитными  организациями) или договора займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

- кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

- инвесторы - юридические и физические  лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами,  эмитируемые кредиторами или  операторами вторичного рынка.  К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

- правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает не-обходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.⁴

Практическое применение ипотечных  кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

- достижение прибыльности и  возвратности средств;

- сохранение денежных средств  кредитора от инфляции;

- защита от рисков;

- доступность условий предоставления  кредита заемщику.

Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования:

1. Обеспечение заемщикам дешевых  кредитов на длительный срок  с целью покупки жилья. Дешевизна  кредитов обеспечивается постоянным  возобновлением кредитных ресурсов  за счет вторичного рынка.

2. Перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) от субъектов – инвесторов к субъектам – потребителям инвестиций.

3. Вовлечение в оборот временно  неиспользуемых денежных средств.

4. Стабилизация кредитно – финансовой  системы.

5. Обеспечение денежными средствами  строительного комплекса, создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.

6. Решение важнейшей социальной  задачи по обеспечению жильем нуждающихся.

Таким образом, систему ипотечного кредитования можно определить как  комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе.

1.2 Виды и формы ипотечного  кредитования в России

 

Ипотечный кредит - как правило, это  долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

- жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда  каботажного плавания и космические  объекты; объекты незавершенного  строительства (статус объектов  незавершенного строительства был  изменен в январе 2005 года. До этого  времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу).⁵

По целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном  доме (как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются  единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей)) либо отдельного дома на одну или несколько семей в - качестве основного или дополнительного места жительства.

По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские;

- обычные и комбинированные  (выдаваемые несколькими кредиторами);

- субсидируемые и выдаваемые  на общих условиях.

По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм - клиентов банка;

- клиентам риэлтерских фирм;

- лицам, проживающим в данном  регионе;