Ипотечное кредитование

3.2 Основные рекомендации по  совершенствованию ипотечного жилищного  кредитования в Бурятском филиале  ОАО «Росбанк»

 

ОАО «Росбанк», являясь лидером рынка розничных услуг населению, не в полной мере использует возможности продажи пакетов комплексных услуг всем категориям граждан. Слабо реализуются конкурентные преимущества (собственная расчетная система, разветвленная сеть филиалов) и в работе Банка на рынке обслуживания юридических лиц. Отсутствие стратегии работы с определенными группами клиентов, разрозненность предоставляемых услуг и отсутствие разумного баланса между продажей стандартных видов услуг и индивидуальным обслуживанием, недостаточная гибкость тарифной политики и слабое развитие маркетинга не позволяют эффективно использовать имеющиеся возможности и требуют скорейшего пересмотра. Объемы оказываемых услуг не соответствуют месту Банка в банковской системе страны и должны быть существенно увеличены.

Имея значительные резервы роста, Банк способен в короткие сроки и  без значительных затрат существенно  увеличить свою долю на сегменте рынка  ипотечного кредитования.

Бурятский филиал ОАО «Росбанк»  обладает уникальными возможностями  по одновременному продвижению набора услуг на всей территории России с меньшими затратами за счет консолидации расходов на внедрение новых технологий и проведение рекламных кампаний. Данное преимущество используется слабо, в Банке не сформирован системный подход к изучению проблем и потребностей клиента, отсутствуют отработанные программы тиражирования отдельных продуктов, единая служба маркетинга.

В деле ипотечного кредитования для  привлечения клиентов из различных  общественных групп необходимо обеспечивать массовые потребности клиентуры. Повышение эффективности продаж массовых услуг и продуктов предполагает:

• стандартизацию и унификацию предлагаемых продуктов, включая комплекс организационных, информационных, финансовых и юридических процедур, объединенных единой технологией обслуживания клиента, в целях снижения трудозатрат и повышения качества обслуживания;
• управление продуктовым рядом, включая выделение перечня базовых услуг и продуктов универсального банка и замещение неэффективных продуктов и услуг, не пользующихся устойчивым спросом;
• проведение стандартной тарифной политики массовых продаж банковских продуктов и услуг.

Ценовая политика Банка должна отражать  как региональные различия, так и  особенности проводимых операций с  основными категориями клиентов. При проведении ипотечного кредитования Банк должен сохранять социально-ориентированную процентную политику. 

Необходимо продолжать кредитование владельцев государственных жилищных сертификатов в рамках президентской  программы «Государственные жилищные сертификаты». Учитывая, что размер субсидий, предоставляемых в рамках указанной программы, не покрывает стоимости приобретаемого владельцами сертификатов жилья, предоставление кредитов на недостающую часть стоимости приобретаемого жилья позволит данной категории граждан решить проблему покупки жилья в выбранном для проживания регионе.

Работа персонала  непосредственно с клиентом является первостепенным фактором успешности рекламно-информационных мероприятий. С учетом вышесказанного большое внимание необходимо уделить повышению уровня специалистов работающих непосредственно с клиентами в отделениях и филиалах банка.

Для уменьшения числа «проблемных» кредитов и совершенствования системы  оценки рисков при оценке суммарных  активов заемщика предлагается создание в структуре Бурятского филиала ОАО «Росбанк» сервисерского отдела – отдела, занимающимся изучением и минимизацией рисков при предоставлении ипотечных кредитов и оценке суммарных активов заемщиков. Специалисты сервисерского отдела должны соответствовать следующим требованиям:

• умение оперативно оценивать состояние поступающих проблемных кредитов, выявлять активы, требующие немедленного внимания, разрабатывать планы действий и выделять необходимые ресурсы для работы с новыми активами;
• эффективно управлять потоком поступающих на обслуживание активов;
• определять причины просрочки платежей и, по возможности, добиваться положительного денежного потока по обслуживанию кредитов;
• иметь хорошо отлаженную методологию анализа портфеля кредитов, а также контроля за работой атторнея;
• эффективно искать заемщиков, отсутствующих по месту жительства, и отслеживать эффективность методов поиска;
• применять своевременные превентивные меры по уменьшению убытков;
• проводить полностью автоматизированный анализ текущей чистой стоимости ипотечного кредита на основе последнего финансового отчета заемщика и последнего акта оценки недвижимости, разрабатывать оптимальную стратегию урегулирования задолженности;
• иметь эффективную дублированную систему мер по уменьшению размера убытка, сочетающихся с мерами по предотвращению срыва сроков обращения взыскания на недвижимость;
• обеспечивать подготовку документации, в достаточной мере обосновывающей стратегию и решения, касающиеся взыскания задолженности;
• иметь достаточно эффективные средства контроля за процессами принятия и утверждения принимаемых решений;
• соблюдать формализованные выверенные процедуры продажи объектов недвижимости.

Рискам подвергаются все участники  ипотеки. Риски ипотечного кредитования связаны с изменением государственной  политики, снижением уровня государственных гарантий и являются системными форс-мажорными рисками по отношению к другим участникам ипотеки.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная  политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов.

Чем больше взнос или выплаченная  часть кредита, тем легче продать  этот кредит. Следовательно, риск уменьшается  в прямом соответствии с выплатами  как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту  влияет на сумму кредита, но уже косвенным  путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 процентов и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и  размера кредита (основные параметры  кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также  оценка соответствия стоимости цене).

Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения  и снятия рисков, так как все  стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. Так, ОАО «Росбанк» перешел к выдаче ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центрального банка. Многие коммерческие банки, применяли инструмент с регулируемой отсрочкой платежа, в которой в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а другие - используют инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы.

Наиболее эффективным типом  кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

- контроль за качеством предоставляемых  кредитов;

- распределение и мониторинг  кредитов по группам рисков  в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

- создание резервных фондов  на возможные потери по ссудам;

- своевременное выявление проблемных  кредитов и разработанный план  мероприятий по работе с ними;

- разработка программ по возврату  кредитов.

Рисков при ипотечном кредитовании достаточно много, и они могут  быть вызваны различными причинами. Среди них - экономические, инфляционные, валютные, налоговые, политические, риски  банковской ликвидности, неплатежеспособность клиента, снижение стоимости недвижимости и т.д.

Таким образом, для минимизации  рисков при ипотечном кредитовании большая роль отводится правильному  выбору кредитных технологий и инструментов, а также вида и формы ипотечного кредитования.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Кризис, вызванный невозвратом  ипотечных кредитов в США, отразился на всех участниках ипотечного рынка. В Республике Бурятия лидеры рынка постепенно сворачивают свои программы. Многие банки уже в конце ноября 2007 года прекратили выдачу жилищных ссуд.

Кризис подорвал доверие инвесторов к определенным пулам ипотечных ценных бумаг. В этой ситуации инвесторы требуют дополнительную компенсацию за повышенный риск. Банки, которые намеревались рефинансировать выданные ипотечные кредиты путем секьюритизации, вынуждены привлекать инвесторов большей доходностью, что не всегда экономически целесообразно. Поэтому многим банкам сейчас просто неоткуда взять денег на продолжение тех темпов выдачи ипотечных займов, которые были взяты ими ранее.

Помимо повышения процентных ставок все участники рынка повысили требования к заемщикам.

По итогам проведенного анализа, считаем отнести ОАО АКБ «РОСБАНК» в г. Улан-Удэ к финансово-стабильным банкам. По итогам истекшего года видно, что отделение сохраняет тенденцию к росту основных показателей своей деятельности. В 2009 году ОАО АКБ «РОСБАНК» в г. Улан-Удэ сохраняет высокие показатели ликвидности, их показатели по сравнению с прошлым годом улучшились, высоко ликвидные и ликвидные активы росли.

ОАО АКБ «РОСБАНК» в г. Улан-Удэ обеспечивает своевременные расчеты по счетам клиентов.

Просмотрев результаты полученных результатов можно с  уверенностью сказать, что, преодолевая  трудности жестких экономических  условий, ОАО АКБ «РОСБАНК» в г. Улан-Удэ вошел в 2010 год с неплохим результатом, подтвердив репутацию надежного финансового учреждения.

Ипотечные кредиты, выдаваемые БФ ОАО  «Росбанк», в 2009 году снизились по сравнению с 2008 годом; причем наибольший спад отмечен по кредиту «Целевой». Это связано как с ухудшением экономической ситуации в стране, так и со снижением доходов населения. При этом сумма предоставляемых ипотечных кредитов снизилась в 2009 году на 7%,; в то время как общая сумма предоставляемых кредитов – всего лишь на 3,46%.

Наблюдается некоторое снижение по ставкам ипотечного кредитования. Центральный  банк снижает ставку рефинансирования, снижается и кредитная ставка.

По срокам кредитования преобладают  долгосрочные ипотечные кредиты – от 20 до 30%, хотя наблюдается снижение их доли в общем объеме с 69,38% в 2008 году до 65,66% в 2009 году.

Возросла доля поручительств при ипотечном кредитовании. С одной стороны это облегчает процесс получения ипотечного кредита, но, с другой стороны растут кредитные риски.

Изучение и анализ основных проблем  ипотечного кредитования показали, что  необходимо предусмотреть решение  целого ряда основных задач для становления и развития системы ипотечного кредитования в России:

1) совершенствование законодательной  и нормативной базы, обеспечивающей  исполнение обязательств при  ипотечном кредитовании;

2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

3) создание инфраструктуры, обеспечивающей  наличие четкого и надежного  механизма регистрации сделок  с недвижимостью и прав на  нее, а также процедуры доступа  к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

4) налоговое стимулирование как  граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих  банков - ипотечных кредиторов и  инвесторов, обеспечивающих рефинансирование  коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

5) создание равных условий для  свободной конкуренции между  субъектами рынка ипотечных кредитов;

6) формирование механизмов социальной  зашиты заемщиков как от неправомерных  действий банков-кредиторов, так  и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

7) доработка нормативной базы, регулирующей  деятельность кредитных организаций  по предоставлению и обслуживанию  ипотечных кредитов и их рефинансированию;

8) формирование нормативно-законодательных  основ для использования новых  финансовых инструментов (ценных  бумаг) для привлечения долгосрочных  ресурсов в эту сферу;

9) разработка комплексной схемы  по реализации ипотеки, которая  будет основана не только на  интересах чиновников.