Ипотечное кредитование

3) Гражданский процессуальный кодекс  РФ в редакции Федерального  закона от 29.12.04 № 194-ФЗ;

4) Федеральный закон "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от30.12.04№217-ФЗ.

Таким образом, согласно законодательству, ипотеку регулируют напрямую следующие законы и документы:

• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
• Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"
• Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.

В заключении первой главы следует  сделать следующие выводы.

Ипотека – это залог недвижимого  имущества, который осуществляется без передачи этого имущества  во владение залоговому кредитору. Предметом  ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.

Ипотечное кредитование в России рассматривается  государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях.

Для абсолютного большинства рядовых  граждан России ипотечное кредитование представляется единственно возможным  источником решения жилищного вопроса.

 

 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В БУРЯТСКОМ ФИЛИАЛЕ  ОАО «РОСБАНК».

2.1. Анализ динамики и структуры  ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование в Росбанке представлено несколькими  видами ипотечных кредитов: нецелевой кредит под залог квартиры, кредит для оплаты первоначального взноса квартиры. (приложение 1)

Росбанк рассматривает  доход не только по основному месту  работы, но и полученный из других источников. 

Росбанк принимает во внимание доходы до 4-х членов семьи.

Минимальный размер первоначального  взноса – от 20% стоимости квартиры. 

Гражданство и место  регистрации Заемщика не имеют значения. 

Досрочное погашение  без штрафных санкций уже через 3 месяца пользования кредитом. 

Положительное решение  Банка действует в течение 3-х месяцев. 

Объем выданных ссуд Бурятским  филиалом ОАО «Росбанк» по ипотечному кредитованию представлен на рис. 2.1.

 Рис. 2.1 Ссуды по ипотечному кредитованию БФ ОАО «Росбанк», выданные в 2008-2009 гг., тыс. руб.

На основании анализа данных рис. 2.1 видно, что ипотечные кредиты, выдаваемые БФ ОАО «Росбанк», в 2009 году снизились по сравнению с 2008 годом; причем наибольший спад отмечен по кредиту «Целевой». Это связано как с ухудшением экономической ситуации в стране, так и со снижением доходов населения. При этом сумма предоставляемых ипотечных кредитов снизилась в 2009 году на 7%,; в то время как общая сумма предоставляемых кредитов – всего лишь на 3,46%.

Динамика выдачи и погашения  задолженности по ипотечным кредитам представлена в таблице 2.2

Таблица 2.2

Динамика выдачи и погашения  просроченной задолженности по операциям ипотечного кредитования за 2008-2009 гг.

№ п/п	Показатели	2008 год	2009 год	Отклонение к  2008 году
				Абсолютное	Относительное проценты
1.	Количество договоров, шт.	23	18	5	27,78%
2.	Объём выданных кредитов, в тыс. руб.	17474	16332	1142	6,99%
3.	Динамика погашения  кредитов физическими лицами, тыс. руб.	4203	4116	87	2,11%
4.	Остаток ссудной задолженности  физических лиц, тыс. руб.	13271	12216	1055	8,64%
5.	в т.ч. просроченная	671	429	242	56,41%
6.	Удельный вес просроченной задолженности, проценты	5,06	3,51	1,55	44,16%

 

Большинство показателей снизилось. При этом объем выданных кредитов падает быстрее, чем суммы их погашения. Внушает опасение рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

На рис 2.2 и 2.3 представлены виды залогов по ипотечному кредитованию.

Рис. 2.2 Доли различных видов залогов в общей залоговой стоимости ипотечных кредитов в 2008 году, %

Рис. 2.3 Доли различных видов залогов в общей залоговой стоимости ипотечных кредитов в 2009 году, %

Из анализа рис. 2.2 и 2.3 видно, что возросла доля поручительств при ипотечном кредитовании. С одной стороны это облегчает процесс получения ипотечного кредита, но, с другой стороны растут кредитные риски.

 

 

2.2. Анализ ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынке

 

ОАО «Росбанк» выдает ипотечные кредиты для покупки  жилья на первичном и вторичном рынке.

Рассмотрим условия  предоставления данных видов кредита.

Нецелевой кредит под  залог квартиры

Нецелевой кредит под  залог квартиры - это оптимальный  способ получить значительные средства под залог имеющейся в собственности квартиры, которые клиент может использовать на любые цели по своему усмотрению: на покупку крупной бытовой техники, оплату лечения, образования, сделать ремонт или направить на развитие бизнеса.

Условия предоставления кредита
назначение	На любые цели
процентная ставка*	доллары США, евро	рубли РФ
	Если оценка платежеспособности производится*
	от 17%	от 20%
	Если оценка платежеспособности не производится
	22%	25%
минимальная сумма кредита	200 000 рублей РФ/ 7 500 долларов США/ 6 000 евро
максимальная сумма  кредита	12 000 000 рублей РФ/ 350 000 долларов США/ 240 000 евро - для других регионов, но не более 50% оценочной стоимости закладываемой квартиры;
срок кредита	до 5 лет
дополнительное требование	наличие дополнительного  жилого помещения с зарегистрированным правом собственности или правом пользования на него
обеспечение кредита	залог (ипотека) имеющейся в собственности квартиры
возможность досрочного погашения	по истечении 3 месяцев  пользования кредитом без штрафов  и комиссий

 

При выборе программы  ипотечного кредитования без страхования  нижеуказанных рисков устанавливается надбавка к процентной ставке:

– риск утраты жизни и  потери трудоспособности (личное страхование) – 5,5% годовых;

– риск утраты закладываемой  квартиры в результате прекращения  права собственности (титульное  страхование) – 1,5% годовых.

При отказе от страхования обоих указанных рисков надбавки суммируются.

Также обязательным условием является оформление дополнительного  обеспечения в виде Поручительства двух физических лиц.

Кредит на первоначальный взнос под залог квартиры

Если нет средств  на оплату первоначального взноса, не обязательно ждать, пока они накопятся, - благодаря этой программе уже сейчас можно купить квартиру.

С программой  «Кредит на первоначальный взнос под залог квартиры»:

клиент получает возможность  выплачивать первый взнос за новую  квартиру постепенно. Для этого в качестве залога Банк может принять:

• квартиру;
• квартиру родителей (при их согласии);
• квартиру супруга/супруги (при их согласии);
• квартиру родителей супруга/супруги (при их согласии).

По программе “Кредит  на первоначальный взнос под залог квартиры” клиент получаете сразу два кредита, которые вместе составляют полную стоимость новой квартиры. Но эти кредиты не связаны между собой, у клиента есть возможность полностью погасить меньший кредит, освободив первую квартиру из-под залога, продолжая выплачивать кредит за новую квартиру.

Условия предоставления кредита
назначение	Оплата первоначального  взноса при покупке квартиры на вторичном рынке жилья
процентная ставка*	срок кредита	доллары США, евро	рубли РФ
	1-5 лет	от 11,5%	от 16,5%
	6-10 лет	от 12%	от 17%
	11 лет, 15 лет	от 12,5%	от 17,5%
минимальная сумма кредита	200 000 рублей РФ/ 7 500 долларов США/ 6 000 евро –
максимальная сумма  кредита	12 000 000 рублей РФ/ 350 000 долларов США/ 240 000 евро, но не более 60%оценочной стоимости закладываемой квартиры
срок кредита	до 15 лет;
обеспечение кредита	залог (ипотека) имеющейся  в собственности квартиры
возможность досрочного погашения	по истечении 3 месяцев  пользования кредитом без штрафов  и комиссий

 

Зависит от:

• размера первоначального взноса;
• формы подтверждения дохода;
• выбранных видов страхования.

При выборе программы  ипотечного кредитования без страхования  нижеуказанных рисков устанавливается надбавка к процентной ставке:

• риск утраты жизни и потери трудоспособности (личное страхование) – 5,5% годовых;
• риск утраты закладываемой квартиры в результате прекращения права собственности (титульное страхование) – 1,5% годовых. 

При отказе от страхования  обоих указанных рисков надбавки суммируются. 

Также обязательным условием является оформление дополнительного обеспечения в виде Поручительства двух физических лиц. 

 

 

2.3. Анализ эффективности  ипотечного кредитования

 

Эффективность ипотечного кредитования оценивается и кредитором, и заемщиком. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита, финансовый леверидж, особые условия кредитования.

Средняя процентная ставка по ипотечным  кредитам в 2009 году составила (таблица 2.3):

 

 

Таблица 2.3

Ставки по ипотечным кредитам БФ ОАО «Росбанк» в 2008-2009 гг., %

Виды кредитов	2008	2009
Квартиры на вторичном рынке	17-19	14,5-16,5
Покупка/ строительство  квартиры/ комнаты/ дома с земельным  участком	18-22	16,5-17,5
На любые цели	22-25	20-25

 

Таким образом, наблюдается некоторое снижение по ставкам ипотечного кредитования. Центральный банк снижает ставку рефинансирования, снижается и кредитная ставка.¹³

Важным этапом анализа кредитоспособности заемщика является оценка достаточности  величины прогнозного чистого операционного  дохода для обеспечения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях кредитования. Для этого рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.

Пример. Прогнозная величина чистого операционного дохода, рассчитанная оценщиком исходя из площади объекта, рыночных ставок арендной платы, коэффициента загрузки и операционных расходов, составляет 8000. Предполагается, что инвестор вложит 15 000 собственных средств и 35 000 заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 16% дохода на вложенный собственный капитал.