Ипотечное кредитование

1. Требуемая сумма дохода на вложенный собственный капитал 15 000 × 16% = 2400.

2. Требуемая сумма дохода для  покрытия расходов по обслуживанию  долга     35 000 × 0,1586 = 5551.

3. Минимальная величина чистого  операционного дохода 2400 + 5551 = 7951.

Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, в 8000 обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал при условии выполнения обязательств перед банком.

На стадии получения ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга (КПД), сравнить его с требованиями банка. Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку

ОАО «Росбанк» выдает кредит при условии, что КПД l 2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 30 000 чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 80 000 на 15 лет под 12% с ежемесячным погашением:

ИП = 0,012 × 12 = 0,144; РОД = 80000 × 0,144 = 11521,6; КПД = 30000 : 11521,6 = 2,6. Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как фактический коэффициент покрытия долга превышает банковский норматив.

К суммарному активу относятся принадлежащие  на праве собственности заемщику, созаемщикам:

• квартиры и индивидуальные жилые дома (в т.ч. коттеджного типа), в которых никто не зарегистрирован;
• дачи;
• земельные участки;
• нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки);
• помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги);
• автомобили и иные транспортные средства;
• эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги.

На основании оценки суммарных  активов заемщика ипотечные кредиты  разделяются по группам риска (таблица  2.4.).

Таблица 2.4.

Категории риска и  размер расчётного резерва

Категория качества	Наименование	Размер расчетного резерва в процентах от суммы основного долга по ссуде
1 категория (высшая) –отсутствие  кредитного риска	Стандартные	0%
2 категория – умеренный  кредитный риск	Нестандартные	От 1% до 20%
3 категория – значительный  кредитный риск	Сомнительные	От 21% до 50%
4 категория – высокий  кредитный риск	Проблемные	От 51% до 100%
5 категория (низшая) –  отсутствует вероятность возврата  ссуды в силу неспособности  или отказа заемщика выполнять  обязательства по ссуде, что  обусловливает полное обесценение  ссуды.	безнадежные	100%

 

В таблицах 2.5. и 2.6. представлена разделение ипотечных кредитов, предоставленных ОАО «Росбанк» по категориям риска.

Таблица 2.5.

Расчет совокупного риска кредитного портфеля Банка

на 01.01.2009 г.

Группа риска	Ссудная задолженность, тыс. руб.	% риска	Риск, тыс. руб.
1	12347	1	123,47
2	3556	20	711,2
3	429	50	214,5
4	–	–	–
5	–	–	–
Итого:	16332		1049,17

 

 

Таблица 2.6.

Расчет совокупного риска кредитного портфеля банка

на 01.01.2010 г.

Группа риска	Ссудная задолженность, тыс. руб.	% риска	Риск, тыс. руб.
1	12976	1	129,76
2	3827	20	765,4
3	671	50	335,5
4	–	–	–
5	–	–	–
Итого:	17474		1230,66

 

Таким образом, резервов, сформированных Банком, хватает на покрытие рисков по ипотечным кредитам.

Для выдачи дешевых долгосрочных кредитов нужны длинные ресурсы. Основными источниками финансирования операций ипотечных кредитов являются средства физических лиц, вклады и депозиты, привлекаемые на длительные сроки. Например, по ОАО «Росбанк» рублевые вклады свыше 3 лет составляют 78,5 процентов в рублевом эквиваленте и 75,6 процента в иностранной валюте.

Итак, делая вывод по второй главе, отметим, что, преодолевая трудности жестких экономических условий, ОАО АКБ «РОСБАНК» в г. Улан-Удэ вошел в 2010 год с неплохим результатом, подтвердив репутацию надежного финансового учреждения.

Ипотечные кредиты, выдаваемые БФ ОАО  «Росбанк», в 2009 году снизились по сравнению с 2008 годом; причем наибольший спад отмечен по кредиту «Целевой». Это связано как с ухудшением экономической ситуации в стране, так и со снижением доходов населения. При этом сумма предоставляемых ипотечных кредитов снизилась в 2009 году на 7%,; в то время как общая сумма предоставляемых кредитов – всего лишь на 3,46%.

Наблюдается некоторое снижение по ставкам ипотечного кредитования. Центральный банк снижает ставку рефинансирования, снижается и кредитная ставка.

По срокам кредитования преобладают  долгосрочные ипотечные кредиты – от 20 до 30%, хотя наблюдается снижение их доли в общем объеме с 69,38% в 2008 году до 65,66% в 2009 году.

Возросла доля поручительств при ипотечном кредитовании. С одной стороны это облегчает процесс получения ипотечного кредита, но, с другой стороны растут кредитные риски.

Успех конкретной программы будет  зависеть от привлечения в эту  сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

 

ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1 Состояние ипотечного  кредитования в современных условиях

Молодой российский рынок ипотеки пережил самый сложный период своего развития. Краткие итоги кризиса еще недавно были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности россиян по займам резко вырос. Однако к концу 2009 года свет в конце "ипотечного" тоннеля все же забрезжил. Ключевую роль в этом, как представляется, сыграло снижение темпов падения цен на жилье. Свою лепту внесла и господдержка рынка, которая выражалась в разработке многочисленных схем помощи банкам и заемщикам (впрочем, их реализация пока не перешла в практическую плоскость). Наконец, многие банкиры уверовали в светлое будущее благодаря особому вниманию к трудностям, переживаемым рынком, со стороны руководителей государства. Впрочем, основная проблема - отсутствие спроса - вряд ли позволит рынку восстановиться в краткие сроки. ¹⁴

Первые месяцы кризиса (октябрь-декабрь 2008 года) стали отправной  точкой для падения рынка ипотеки. Из-за отсутствия финансирования, спроса на квартиры и заморозки большинства проектов по жилищному строительству банки начали сворачивать ипотеку на новостройки и ужесточать условия кредитования на вторичном рынке жилья. Некоторые игроки и вовсе предпочли уйти с рынка. По данным компании "Кредитмарт", сейчас в России официально насчитывается 570 банков, у которых есть свои ипотечные программы. При этом лишь около 100 из них выдают кредиты на регулярной основе и только 20 можно назвать активными участниками рынка.

К середине лета средние ставки по рублевой ипотеке выросли с докризисных 10,5-15 процентов до 18,5-25 процентов. Объемы кредитование в долларах и евро значительно упали. Размер первоначального взноса в среднем увеличился с 20 до 30 и более процентов от стоимости жилья. В основном, банки стали кредитовать граждан в возрасте от 21 года (ранее - от 18 лет) на срок не более 10-20 лет (до кризиса - 25-40 лет). Ряд банков ограничил возраст заемщика, до которого должен быть погашен кредит: 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Эксперты "Агентства развития и исследований в недвижимости" отмечали, что при рассмотрении заявок на получение кредитов банки стали учитывать такой фактор, как вероятность потери работы клиентом.

Результат, как говорится, не заставил себя ждать - объемы ипотечного кредитования в стране начали стремительно падать. По прогнозам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), по итогам года в России будет выдано кредитов на общую сумму не более 130 миллиардов рублей - в шесть раз меньше показателей 2008 года. Участники рынка соглашаются с такой оценкой, добавляя, что число выданных кредитов достигнет 115 тысяч. Резко вырос и объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам. По официальным данным ЦБ, в ноябре 2009 года просрочка по ипотеке в России достигла 28 миллиардов рублей. ¹⁵

Реализация плана по восстановлению ипотечного рынка началась в декабре 2008 года, когда стало очевидно, что растущая задолженность граждан перед банками грозит перерасти в проблемный долг для государства. Для реализации программы помощи заемщикам АИЖК учредило ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК) и разработало стандарты рефинансирования.

В среднем в 2009 году агентство  планировало выделять каждому заемщику 300 тысяч рублей.

Второй частью плана стала финансовая поддержка АИЖК со стороны государства. С начала 2009 года разными способами (госкредит, увеличение уставного капитала, допэмиссия акций) агентство получило для поддержки рынка 120 миллиардов рублей. В октябре правительство предоставило агентству госгарантии в размере 36 миллиардов рублей для выпуска новых облигаций. В ноябре в ходе "прямой линии" с гражданами страны премьер-министр РФ Владимир Путин заявил, что на поддержку рынка в 2010 году будет выделено 250 миллиардов рублей.

Выделенные средства, в частности, должны пойти на различные  программы реанимации рынка ипотеки, которые в течение года разрабатывались разными ведомствами. Меры эти касаются улучшения схемы страхования заемщиков, расширения программы выкупа государством закладных у частных банков, субсидирования ипотеки из региональных бюджетов, сокращения сроков изъятия банками заложенного жилья, возможности гасить ипотеку с помощью материнского капитала.

На руку государству, стремившемуся спасти ипотеку, сыграло и развитие событий на рынке жилья. Осенью падение цен на квартиры наконец-то замедлилось: некоторые сегменты рынка и вовсе начали дорожать, хоть и минимально. Для потенциальных покупателей это стало сигналом к размышлению о том, будут ли средние цены и дальше тихо ползти вниз или же рынок скоро пойдет вверх и пора поторопиться. Так или иначе, количество запросов в риелторские агентства и банки выросло.

То, чего так долго  ждали и о чем так много  говорили, началось летом: рынок ипотеки  стал подавать признаки жизни. За достаточно короткий срок об улучшении условий кредитования объявили Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, "Дельта кредит", Оргрэсбанк, Юникредит банк, ОТП-банк, ИТБ-банк, НДБ-банк, "Абсолют банк", Связь-банк, "Банк Сосьете Женераль Восток", СКБ-банк, Росевробанк, Райффайзенбанк, Московский кредитный банк и "КИТ Финанс". Последние два банка и вовсе вернули ставки на докризисный уровень - 10 процентов годовых. ¹⁶

Правительством Российской Федерации  поставлена задача выйти в 2010 году на объемы ипотечного кредитования не менее 1 млн. кредитов с общим объемом ипотечного кредитования 415 млрд. руб. ежегодно.

При этом имеется необходимость  адекватного развития вторичного рынка  ипотечных кредитов и формирования на нем достаточного количества операторов, обеспечивающих ликвидность выданных ипотечных кредитов и создающих тем самым условия для эффективной деятельности первичных кредиторов в стране.

Ипотека - одно из наиболее перспективных  направлений банковской деятельности в России. В ближайшие три-пять лет заемщиками по ипотечным кредитам смогут стать около 2 миллионов российских семей.

Таблица 3.1.

Ориентиры правительства по развитию ипотечного кредитования в 2010 году.

№ п/п	Показатель	Размер показателя
1	Объемы ипотечного кредитования (заключенных оговоров в год)	1 млн. штук
2	Объемы ипотечного кредитования за год	415 млрд. руб.
3	Ипотечные кредиты / ВВП (накопленным итогом)	5,5%
4	Доля населения, улучшившего  жилищные условия с помощью ипотеки	7%

 

Двухуровневую систему для России считают наилучшей такое же число участников анкетирования, то есть, по сути, это направление развития рынка ипотечного кредитования, выбранное государством. Варианты оптимальной организации ипотечного кредитования в российских условиях по оценке банков-респондентов представлены на рисунке 3.1. Возможно, с течением времени произойдет формирование сугубо российских моделей ипотечного кредитования. Обобщая вышесказанное, следует заметить, что в деле развития ипотеки в России сохраняются на сегодняшний день серьезные трудности. Как общеэкономического характера (недостаточно высокий уровень жизни населения, из-за чего ипотекой могут воспользоваться только обеспеченные граждане, чрезмерная доля "теневого" сектора экономики, коррупция), так и законодательного характера (неурегулированность отношений собственности и залога, сложные условия для обращения закладных на рынке ценных бумаг для банков).

Рисунок 3.1. - Варианты оптимальной  организации ипотечного кредитования в российских условиях, в процентах

Без решительной борьбы с коррупцией, снижения административных барьеров, совершенствования налоговой системы и без поддержки государства об успешном развитии ипотечного кредитования в России говорить преждевременно.

Таким образом, 2010 год аналитики называют стабилизационным — недвижимость будет расти в цене не более чем на 5-10% в год. А вот ставки по ипотеке продолжат стремиться к докризисным значениям.