Ипотечное кредитование

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Россия, интегрируясь в  мировую финансовую систему и  становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает  апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность.

До перехода на рыночные отношения основными источниками  пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство  и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате финансовых кризисов в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для  долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья. Важность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Кредитные операции - самая  доходная статья банковского бизнеса. Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками  и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25 — 30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д.

При ипотечном кредитовании риски увеличиваются в связи  с долгосрочным характером операций. Кроме того, для ипотечного кредитования характерен такой специфичный риск, как риск досрочного погашения. С другой стороны, риски снижаются за счет более надежного обеспечения, чем по другим видам кредитов. Особенности недвижимого имущества как предмета залога повышают надежность обеспечения, но предъявляют ряд требований к оформлению договора.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно  сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом  плане. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем  связанных с функционированием  рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

Объектом исследования в курсовой работе является процесс ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Сбербанк России», предметом исследования – система управления рисками ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Сбербанк России».

Цель исследования –  на основе изучения теории и практики выявить проблемы ипотечного кредитования и его дальнейшее развитие.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие  задачи:

- рассмотрение понятия  «ипотека», и ее возникновение;

- изучение и определение  наиболее эффективных методов  управления рисками ипотечного  жилищного кредитования на основе Сбербанка РФ;

- выявление проблем в управлении рисками Сбербанка РФ;

- определение путей  совершенствования банковских методик  управления рисками ипотечного жилищного кредитования.

 

 

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Возникновение и развитие ипотечного  кредитования

 

Ипотечное кредитование как элемент хозяйственной жизни  уходит глубокими корнями в историю. Само понятие "ипотека" пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э. В 594г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которому имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право завещать собственность по своему усмотрению, а так же для перевода личной собственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На нем отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали  использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской  империи. Здесь в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот. Позже новый вид залога распространился и на залог недвижимости.

Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором  о залоге, во-вторых, договором о  гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникло право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.

Свидетельством данного  соглашения были сначала простые  соглашения между заемщиком и  кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные, которые  уже обладали правовой силой. Такой  же силой обладали и неформальные, частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию.

Постепенно ипотека  входит и в средневековое законодательство. В законодательстве европейских  стран ипотека имеет уже две  характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредничестве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". Отдельная продажа частей предмета ипотеки не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

В дореволюционной России ипотека как юридическое право  действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником  обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного  имения, в чьих бы руках оно не находилось.

В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного  обязательства все права на владение имуществом и титул переходят  от должника к кредитору по ипотеке.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

1.2 Ипотека и ипотечное кредитование

 

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства  должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества¹. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору, процентов  за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Отличительными чертами  ипотеки являются:

1. Ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, подряда и т.д.

2. Предметом ипотеки  всегда является недвижимость. К  недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.

3. Предмет ипотеки  остается во владении должника. Последний остается собственником,  пользователем и фактическим  владельцем этого имущества.

4. Договор кредитора  и должника об установлении  ипотеки оформляется специальным  документом - закладной, которая  также подлежит государственной  регистрации.

5. При значительном  превышении стоимости залога  над суммой выданного кредита  ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

6. При неисполнении  обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи  заложенного имущества с публичных  торгов.

Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих  по поводу организации, продажи и  обслуживания ипотечных кредитов.

Понятия "ипотека" и "ипотечное кредитование" тесно  взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное  кредитование как система финансово-экономических  отношений включает в себя ипотеку  как базовую подсистему - составную  часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное  кредитование - один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение  обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Связующим звеном, в рамках которого происходит взаимодействие ипотечной системы и субъектов экономической деятельности, является рынок ипотечных кредитов, который делится на первичный и вторичный.

Первичный рынок характеризуется  взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты.

Вторичный рынок, инструментами  которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), способствует привлечению ресурсов для кредитования и характеризуется взаимодействием  кредиторов, посредников и инвесторов, т.е. здесь происходит продажа выданных кредитов конечным инвесторам. При этом происходит трансформация персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги.

Выделяют несколько  этапов в процессе ипотечного кредитования:

1. Предоставление заемщиками  необходимого пакета документов.

2. Оценка стоимости  имущества.

3. Согласование условий  договора с заемщиком (сроки,  уровень и порядок исчисления  процентов, сумма ссуды и порядок  возврата).

4. Заключение кредитного договора и договора о залоге недвижимости. Для снижения риска собственник должен перед заключением договоров застраховать объект недвижимости в пользу банка и на сроки, превышающие период действия договора.

5. Государственная регистрация  договоров о залоге различных типов недвижимости.

6. Организация контроля  за осуществлением договора.