Ипотечное кредитование

При рассмотрении кредитного риска приходится использовать приближенный вероятностный метод, будем считать, что кредитный риск равен величине потенциальных потерь в случае невыполнения обязательств партнером по сделке, или величине резерва на возможные потери по ссудам.

Доля просроченной задолженности  в общей сумме жилищных кредитов физическим лицам банка составила 5,2% в 2010 г., 5,9% в 2009 г. и 3,1 % в 2008 г. В том числе просрочены от 1 до 30 дней – 0,7% (2010), 0,8% (2009), 0,5% (2008); от 31 до 60 дней – 0,3% (2010), 0,4% (2009), 0,4% (2008); от 61 до 90 – 0,2% (2010), 0,3% (2009), 0,2% (2008); от 91 до 180 – 0,3% (2010), 0,6% (2009), 0,3% (2008); более 181 дня – 3,7% (2010), 3,8% (2009), 1,7% (2008).

В таблице 2.4 приводится анализ качества непросроченных кредитов Сбербанка по состоянию на 31 декабря 2010, 2009 и 2008 гг³.

Таблица 2.4

Анализ качества непросроченных кредитов Сбербанка, в млн. руб.

Группа ссуд	Жилищное кредитование физ. лиц в 2010 г.		Жилищное кредитование физ. лиц в 2009 г.		Жилищное кредитование физ. лиц в 2008 г.
	сумма	доля	сумма	доля	сумма	доля
1 группа	7214	1,3%	3079	0,6%	5452	1,1%
2 группа	563935	98,5%	476395	98,8%	473709	98,2%
3 группа	1190	0,2%	2971	0,6%	3343	0,7%
Итого	572339	100%	482445	100%	482504	100%

Все непросроченные ссуды  физическим лицам объединены в три  группы. К первой группе относятся ссуды физическим лицам с хорошим уровнем обслуживания долга и отличным финансовым положением заемщика. Ко второй группе относятся ссуды с хорошим/умеренным уровнем обслуживания долга и отличным/умеренным финансовым положением заемщика. К третьей группе относятся ссуды со средним уровнем обслуживания долга и умеренным финансовым положением заемщика. Основную долю ссуд составляют ссуды второй группы: более 98% от общего числа непросроченных жилищных кредитов во всех трех периодах.

Ссуда попадает в категорию неработающих кредитов, если платеж по основной сумме долга и/или процентам просрочен более чем на 90 дней. Просроченной считается вся сумма причитающихся Сбербанку платежей в соответствии с кредитным договором, включая начисленные проценты и комиссии.

Состав неработающих кредитов по состоянию на 31 декабря 2010, 2009 и 2008 гг. приведен в табл. 2.5.

Таблица 2.5

Состав неработающих кредитов Сбербанка, в млн. руб.

Жилищное кредитование физических лиц	Кредиты до вычета резерва под обесценение	Резерв под обесценение	Кредиты за вычетом резерва под  обесценение	Отношение резерва к сумме кредитов до вычета резерва
2010 г.	24585	(23416)	1169	95,2%
2009 г.	22381	(22053)	328	98,5%
2008 г.	10207	(9769)	438	95,7%

 

Из таблицы видно, что  доля неработающих кредитов в общей сумме жилищных кредитов физическим лицам банка составила 4,0% в 2010 г., 4,4% в 2009 г., 2,0% в 2008г.

Банк в процессе своей  деятельности должен проводить четкую целенаправленную политику в области  вложений капитала. При этом он должен преследовать цели: получение максимальной прибыли от вложений; достижение максимального управления кредитным портфелем; поддержание необходимого уровня ликвидности и платежеспособности; создание резервов роста и т.д. Реализовать эти цели можно, строго придерживаясь в своей деятельности рекомендации Банка России по оценке степени кредитного риска.

В таблице 2.6 представлена информация о непросроченных кредитах, условия предоставления которых  были пересмотрены, по состоянию на 31 декабря 2010, 2009 и 2008 гг.

 

 

 

Таблица 2.6

Текущая стоимость пересмотренных кредитов Сбербанка

Жилищное кредитование физических лиц	В миллионах российских рублей
Кредиты, условия которых пересмотрены: остаток по состоянию на 31 декабря 2010 года (до вычета резерва под обесценение)	12155
Кредиты, условия которых пересмотрены: остаток по состоянию на 31 декабря 2009 года (до вычета резерва под обесценение)	6694
Кредиты, условия которых пересмотрены: остаток по состоянию на 31 декабря 2008 года (до вычета резерва под обесценение)	1470

Доля пролонгированных ссуд в кредитном портфеле банка  равна 2,0% в 2010 г., 1,3% в 2009 г., 0,3% в 2008 г.

Центральный банк РФ определил  порядок формирования и использования  резерва на возможные потери по ссудам, создаваемого коммерческими банками.

При невозможности погашения ссуды непосредственно заемщиком и поручителем банк списывает ссуду на убытки. Для этих целей в банке создаются специальные страховые фонды на покрытие кредитных рисков. Резервы на покрытие убытков по кредитным операциям создаются в размере страхового возмещения необходимого для покрытия рисков по кредитам. Таким образом, чем более рисковую кредитную политику проводит банк, тем больший страховой резерв он должен создать, использовав для этого средства из прибыли.

Проведем анализ формирования резерва на возможные потери по ссудам в Сбербанке. Анализ включает оценку правильности распределения выданных ссуд по группам риска, достаточности размера резерва на покрытие потерь по кредитным рискам и соответствие расчетной суммы резерва фактически созданному.

 

 

 

 

 

Таблица 2.7

Расчетная сумма резерва  на возможные потери по ссудам (РВПС), в млн. руб.

Группа риска	Норма резерва	Величина резерва в 2010 г.	Величина резерва в 2009 г.	Величина резерва в 2008 г.
1	1%	5723	4824	4825
2	20%	796	803	530
3	50%	2468	3407	2107
4	100%	22525	19515	8507
Итого		31512	28549	15969

Резерв под отдельную  ссуду реально может быть создан как в большем, так и в меньшем  размере, чем установленный процент  от расчетного РВПС по конкретной ссудной  задолженности. Однако общая сумма сформированного РВПС не должна быть меньше установленной.

В табл. 2.8 представлен  анализ изменения фактического резерва  под обесценение кредитного портфеля за 2010, 2009 и 2008 гг.

Таблица 2.8

Фактическое и расчётное  значение РВПС за рассматриваемые периоды, в млн. руб.

Периоды	1 гр. риска		2 гр. риска		3 гр. риска		4 гр. риска
	норма	сумма	норма	сумма	норма	сумма	норма	сумма
2010 г.: расч. фактическое	1%	5723	20%	796	50%	2468	100%	22525
	0,9%	5139	6,1%	242	27,8%	1373	100%	22525
2009 г.: расч. фактическое	1%	4824	20%	803	50%	3407	100%	19515
	0,9%	4418	18,1%	725	60,4%	4117	100%	19515
2008 г.: расч. фактическое	1%	4825	20%	530	50%	2107	100%	8507
	0,3%	1568	0,6%	17	59,8%	2519	100%	8507

Сравнение фактического и расчетного значений РВПС показывает, что резерв Сбербанка на возможные потери недостаточен по сравнению с рекомендуемым. В целом можно констатировать, что банк ведет рискованную кредитную политику, так как общая сумма фактического резерва в 2010 г. на 2233 млн. руб. меньше расчетной рекомендуемой.

2.3 Проблемы ипотечного кредитования  и его дальнейшего развития

 

На сегодняшний день в России заложены законодательные  основы для развития ипотечного кредитования.

Существуют в России и материальные основы для развития ипотеки. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся.

Но если все так  хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России.

Преимущества ипотеки  достаточно зримы и понятны. Заемщик  в достаточно короткие сроки приобретает  квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному  налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, так как банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями  для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в  России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

Кроме того, государство  должно оказать зримую государственную  поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя  опыт США и других стран, рассматривать  ипотеку как механизм решения  не столько экономических, сколько социальных задач. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.