Ипотечное кредитование

Таблица 2.3

Процентные ставки по программе кредитования «Приобретение  строящегося жилья»

Срок кредита	Первонач. взнос	Физ. лица – работники предпр.-участников «зарплатного» проекта		Физ. лица – работники предпр, прошедших  аккредитацию		Физ. лица, не относящиеся к указанным  категориям
		до рег. ипотеки	после рег. ипотеки	до рег. ипотеки	после рег. ипотеки	до рег. ипотеки	после рег. ипотеки
До 10 лет (включ.)	10 - 30%	12,15%	11,05%	12,85%	11,65%	13,50%	12,25%
	30 - 50%	11,30%	10,15%	11,95%	10,75%	12,55%	11,30%
	От 50%	10,50%	9,50%	11,10%	9,90%	11,65%	10,40%
От 10 до 20 лет (включ.)	10 - 30%	12,40%	11,25%	13,10%	11,90%	13,75%	12,50%
	30 - 50%	11,50%	10,40%	12,20%	11,00%	12,80%	11,55%
	От 50%	10,70%	9,60%	11,35%	10,15%	11,90%	10,65%
От 20 до 30 лет (включ.)	10 -30%	12,60%	11,50%	13,30%	12,15%	14,00%	12,75%
	30 - 50%	11,75%	10,60%	12,40%	11,25%	13,05%	11,80%
	От 50%	10,95%	9,80%	11,55%	10,40%	12,15%	10,90%

Из таблицы видно, что  с увеличением срока кредитования возрастают процентные ставки, это  обусловлено повышением риска кредитора. Уменьшение процентных ставок можно  наблюдать с увеличением первоначального взноса, так как риск кредитора при этом снижается.

Кредитный риск — это  риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту².

Основным способом страхования  кредитного риска является проведение тщательного андеррайтинга кредита, который включает в себя:

• оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способности  своевременно погасить кредит) на основе анализа его доходов и расходов;

• оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовности выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);

• оценку достаточности  собственных денежных средств (и  источников их формирования), которыми располагает потенциальный заемщик  для выплаты первоначального  взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов;

• оценку достаточности  обеспечения.

Сбербанк как и большинство  банков применяет автоматизированную систему одобрения кредита, или  скоринг. После того как по всем базам  данных была проверена кредитная  история клиента, в том случае, если он ее себе не испортил, его анкета подвергается непосредственно операции автоматизированной оценки. Компьютерная программа очень быстро определяет, насколько платежеспособен клиент.

Скоринговая программа строится на сравнении данных о клиентах, накопленных банком. Желающий взять кредит указывает в анкете-заявлении определенные данные о себе, и программа сравнивает его с предыдущими заемщиками, по характеристикам похожими на потенциального клиента. Система выявляет, сколько среди подобных ему было задержек выплаты основной суммы и процентов, сколько непогашенных кредитов. Система присваивает или отнимает за каждый вопрос какое-то количество баллов и выдает результат. Есть границы, удовлетворение которым означает одобрение заявки. После этого сравнительного анализа программа разрешает или не разрешает дать кредит по запросу.

Однозначный отказ получает человек, который был занесен в базу недобросовестных плательщиков или  являлся, например, обладателем поддельного  паспорта.

Кроме того, банк производит анализ расходов заемщика, среди которых выделяются следующие:

А) Ежемесячные расходы, связанные  с квартирой, приобретаемой на кредитные  средства: ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга  и уплата процентов); ежемесячные  платежи по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру); ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости); ежемесячные платежи по квартплате за приобретаемую квартиру.

Б) Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой  квартирой: содержание иждивенцев и  членов семьи заемщика, включая самого заемщика (в настоящее время —  минимум $50 на человека); ежемесячные  выплаты по алиментам; возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита); обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств); иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

В) Разовые расходы заемщика, связанные  с приобретением жилья и получением ипотечного кредита: средства для первоначального  взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 15% стоимости квартиры); расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством); плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.

Максимальная сумма кредита  рассчитывается при условии, что:

- ежемесячные расходы, связанные  с квартирой, приобретаемой на  кредитные средства (указанные в п. А), не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов);

- ежемесячные расходы, связанные  с квартирой, приобретаемой на  кредитные средства (указанные в  п. А) и другие постоянные  ежемесячные расходы (указанные  в п. Б) в сумме не превышают  55% ежемесячных доходов (доходов супругов);

- размер предоставляемого кредита  не должен превышать 85% минимальной  из сумм оценки приобретаемого  жилья и реальной цены сделки.

Кредитный инспектор определяет кредитоспособность заемщика на основании справки с  места работы о доходах и размере удержания, а также данных анкеты.

При расчете кредитоспособности из дохода заемщика вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке  и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение  задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству.

Кредитоспособность заемщика определяется следующим образом:

Р = Дч х К х t , (2.1)

где Дч — среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, К — коэффициент в зависимости от величины Дч : К = 0,3 при Дч в в эквиваленте до $500;

К = 0,4 при Дч в в эквиваленте  от $501 до 1000;

К = 0,5 при Дч в в эквиваленте  от $1001 до 2000;

К = 0,6 при Дч в в эквиваленте  свыше $2000;

t — срок кредитования (в мес.)

Доход в эквиваленте определяется следующим образом:

Доход в рублях / Курс доллара США, установленный ЦБ РФ на момент обращения  заявителя в банк.

Для определения кредитоспособности заемщика-предпринимателя вместо справки  с места работы используется декларация о доходах за предыдущий год, заверенная налоговой инспекцией. В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей. Если у кредитного инспектора имеются сомнения в отношении сохранения уровня доходов заемщика в течение предполагаемого срока кредита (например, при неустойчивом финансовом положении организации, в которой работает заемщик, наличии в сумме дохода разовых негарантированных выплат и т.д.), величина Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения с соответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора.

Если в течение предполагаемого  срока кредита заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

Р = Дч1 х К1 х t1 + Дч2 х  К2 х t2, (2.2)

где Дч1 — среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч;

t1 — период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный  возраст заемщика;

Дч2 — среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду  отсутствия документального подтверждения  размера будущей пенсии заемщика);

t2 — период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный  возраст заемщика;

K1 и K2 — коэффициенты, аналогичные К, в зависимости  от величин Дч1 и Дч2.

Кредитоспособность поручителей  определяется аналогично кредитоспособности заемщика с той разницей, что К =0,3 вне зависимости от величины Дч. Максимальный размер предоставляемого кредита (S) рассчитывается в два этапа.

1. Определяется максимальный  размер кредита на основе платежеспособности  заемщика (Sp). При этом условно  принимается, что платежеспособность должна быть равна сумме максимального размера кредита и процентных платежей за весь период, то есть:

Sp + Sp х годовая процентная  ставка по кредиту х срок  кредитования (в месяцах) / 12 х 100 = Р (2.3)

2. Полученная величина  корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, предоставленной в заключениях других подразделений Банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам. Данная методика имеет свои плюсы и минусы, однако по ней можно с достаточной долей точности определить кредитоспособность потенциального заемщика.

Информация о выполнении заемщиком своих платежных и  денежных обязательств в прошлом  является существенным фактором при  оценке способности и желания  погасить ипотечный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о предоставлении кредита.

На основании полученной информации и проведенных расчетов производится квалификация заемщика как  «стабильного" (заемщик имеет  возможности обслуживать ипотечный кредит) или «нестабильного" (большой риск невозврата кредита).

После расчета суммы  кредита и проверки банком предоставленной  заемщиком информации осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям  кредитора. Заемщик может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

2.2 Управление рисками ипотечного  жилищного кредитования в Сбербанке РФ

 

Целью Сбербанка в области управления кредитными, валютными и рыночными рисками является обеспечение финансовой устойчивости и минимизация потерь при проведении активных операций. Для достижения этих целей образовано специальное подразделение с функциями учета, анализа и мониторинга рисков, создания системы лимитов и резервов под различные виды рисков. Все активные операции банка, подверженные рискам, подлежат предварительному, текущему и последующему контролю.