Ипотечное кредитование

 

Наиболее серьезными и объективными препятствиями для  успешного и быстрого развития системы  ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

 Перспективы дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования в РФ во многом зависит от доли участия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240 тыс. штук. С учетом методологии расчета Банка России (накопленным итогом с начала года), средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12 - 13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте, доля просроченной задолженности не превысит 5%.

Большая часть населения  недовольна имеющимися жилищными условиями  и хотела бы их улучшить, но собственные  средства на покупку дорогостоящего жилья мало у кого есть. Ипотека - наиболее оптимальный вариант для решения жилищной проблемы. Причем с каждым годом интерес к ипотеке растет, что свидетельствует о перспективах роста объема рынка ипотечного кредитования в будущем.

Основные рычаги управления кредитным риском лежат в сфере внутренней политики банка. Самыми основными из них являются: анализ кредитоспособности и финансового состояния заемщика, квалификация персонала.

Наиболее распространенным в практике банков мероприятием, направленным на снижение кредитного риска, является оценка кредитоспособности заемщика.

Под кредитоспособностью  банковских клиентов следует понимать такое финансовое состояние, которое  дает уверенность в эффективном  использовании заемных средств, способность и готовность заемщика вернуть кредит в соответствии с условиями договора. Изучение банками разнообразных факторов, которые могут повлечь за собой непогашение кредитов, или, напротив, обеспечивают их своевременный возврат, составляет содержание банковского анализа кредитоспособности.

В вопросах кредитования, инвестирования необходим взвешенный подход, сочетающий практические навыки с научными разработками.

К настоящему времени  коммерческими банками различных  стран опробовано значительное количество систем оценки кредитоспособности клиентов. Многие из них выдержали проверку временем. Системы отличаются друг от друга числом показателей, применяемых в качестве составных частей общего рейтинга заемщика, а также различными подходами к самим характеристикам и приоритетностью каждой из них. Особую актуальность принимает принятие микроэкономических решений в зависимости от макроэкономической ситуации. В связи с этим это предопределяет необходимость проведения кредитными институтами также и макроэкономических прогнозов для разработки эффективной кредитной политики.

Управление кредитным  риском требует от банкира постоянного  контроля за структурой портфеля ссуд и их качественным составом. В рамках дилеммы «доходность – риск»  банк вынужден ограничивать норму прибыли, страхуя себя от излишнего риска. Поэтому целесообразно проводить политику рассредоточения риска и не допускать концентрации кредитов у одного типа заемщиков, что чревато серьезными последствиями. Банк не должен рисковать средствами вкладчиков, финансируя спекулятивные (хотя и высоко прибыльные) проекты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ

Таблица 1

Бухгалтерский баланс Сбербанка  РФ на конец 2010 года

Номер строки	Наименование статьи	Данные на отчетную дату	Данные на соответствующую отчетную дату прошлого года
I АКТИВЫ
1	Денежные средства	322302793	270395815
2	Средства кредитных организаций  в Центральном банке Российской Федерации	128924854	112237721
2.1	Обязательные резервы	50531690	40572382
3	Средства в кредитных организациях	61888479	85334400
4	Чистые вложения в ценные бумаги, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток	31509445	15587505
5	Чистая ссудная задолженность	5714300721	5158029273
6	Чистые вложения в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющиеся  в наличии для продажи	1465068808	1075404440
6.1	Инвестиции в дочерние и зависимые организации	83813528	38999532
7	Чистые вложения в ценные бумаги, удерживаемые до погашения	354845030	0
8	Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы	317378620	289830038
9	Прочие активы	127028480	90176101
10	Всего активов	8 523247230	7 096995293
II ПАССИВЫ
11	Кредиты, депозиты и прочие средства Центрального банка Российской Федерации	300000001	500000000
12	Средства кредитных организаций	291093913	143388747
13	Средства клиентов, не являющихся кредитными организациями	6666977736	5396947880
13.1	Вклады физических лиц	4689511661	3687133202
14	Финансовые обязательства, оцениваемые  по справедливой стоимости через  прибыль или убыток	0	0
15	Выпущенные долговые обязательства	111983441	122853349
16	Прочие обязательства	76991753	59994777
17	Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и операциям  с резидентами офшорных зон	26313232	25557430
18	Всего обязательств	7473360076	6248742183
III ИСТОЧНИКИ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ
19	Средства акционеров (участников)	67760844	67760844
20	Собственные акции (доли), выкупленные  у акционеров (участников)	0	0
21	Эмиссионный доход	228054226	228054226
22	Резервный фонд	3527429	3527429
23	Переоценка по справедливой стоимости ценных бумаг, имеющихся в наличии для продажи	15835441	13998620
24	Переоценка основных средств	81713099	81783896
25	Нераспределенная прибыль (непокрытые убытки) прошлых лет	479017552	459430840
26	Неиспользованная прибыль (убыток) за отчетный период	173978563	21694495
27	Всего источников собственных средств	1049887154	848253110
IV ВНЕБАЛАНСОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
28	Безотзывные обязательства кредитной  организации	1059370518	938270710
39	Выданные кредитной организацией гарантии и поручительства	293025181	249579130
30	Всего внебалансовых обязательств	1352395699	1187849840

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Положение ЦБ РФ  от 26.03.04 г. № 254-П (в редакции  от 03.06.10 г.) "О порядке формирования  кредитными организациями резервов  на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной  к ней задолженности".

2. Федеральный закон от 16.07.98 г. №102 (в редакции от 17.06.10 г.) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

3. Федеральный закон  от 11.11.03 г. №152 (в редакции от 09.03.10 г.) "Об ипотечных ценных бумагах".

4. Федеральный Закон  от 30.12.04 г. №214 ( в редакции от 17.06.10 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

5. Афонина, А. В. Ипотека.  Как правильно оформить? Как просчитать  все риски / А. В. Афонина. – М. : Эксмо, 2011. – 160 с.

6. Головина, О. Л. Ипотека  в России / О. Л. Головина. –  М. : Юристъ, 2005. – 525с.

7. Дубовик, И. В. Ипотечное  жилищное кредитование / И. В. Дубовик.  – Иркутск: БГУЭП, 2006. – 227с.

8. Ипотека: 100 вопросов  и ответов: справочник / Ю. Ф. Симионов [и др.]. – М. : Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. – 256 с.

9. Кириенко, А. А. Ипотека  в вопросах и ответах / А.  А. Кириенко. – М. : Юстицинформ, 2007. – 199 с.

10. Колобов, С. С.  Жилищное ипотечное кредитование / С. С. Колобов. – М. : Дашков и К, 2005. – 120 с.

11. Назаров, В. Ипотека:  руководство к действию / В. Назаров.  – СПб. : Питер, 2005. – 345 с.

12. Норесков, В. Ипотека  для приобретения жилья / В.  Норесков. – СПб. : Питер, 2005. – 326 с.

13. Циклина, Г. А.  Ипотека: жилье в кредит / Г. А. Циклина. – М. : Финансы и статистика, 2009. – 213 с.

14. Консолидированная  финансовая отчетность и заключение  независимого аудитора на 31 декабря  2009 г. / ОАО «Сбербанк России».  – М., 2010. – 129 с.

15. Консолидированная  финансовая отчетность и заключение независимого аудитора на 31 декабря 2010 г. / ОАО «Сбербанк России». – М., 2011. – 123 с.

16. Материалы сайта  организации ОАО «Сбербанк России»  http://www.sbrf.ru/analytics/cmei/

¹ Дубовик, И. В. Ипотечное жилищное кредитование / И. В. Дубовик. – Иркутск: БГУЭП, 2006, с. 15.

² Головина, О. Л. Ипотека в России / О. Л. Головина. – М. : Юристъ, 2005, с. 21.

³ Консолидированная финансовая отчетность и заключение независимого аудитора на 31 декабря 2009 г. / ОАО «Сбербанк России». – М., 2010, с. 25-38.