Риски при ипотечном кредитовании

Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты.

В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке" земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.

2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические

6. Объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.

7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества  (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное[4].

Пунктом 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В 2009 году Президент России Дмитрий Медведев внёс изменения в федеральный закон "Об ипотеке". Законом предусматривается дополнение федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" статьей №69, согласно которой, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором они находятся, нежилое помещение, приобретённые полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на их приобретение, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика на соответствующий объект недвижимости.

Залогодержателями по данному залогу являются банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заём на приобретение нежилого здания, сооружения с земельным участком, на котором они находятся, или нежилого помещения.
Федеральным законом также внесены редакционные изменения в статью 541 в части, касающейся случаев, когда обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается. Кроме того, предусматривается уточнение положений статьи 55, касающихся обращения взыскания на заложенное имущество.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Существуют следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-30 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3.    Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

-              сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

-              величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

-              при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации[5].

1.2. Система ипотечного жилищного кредитования

Уровень развития ипотечного бизнеса страны во многом ха­рактеризует эффективность и стабильность ее финансово-кре­дитной системы, равно как и экономики в целом. Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое обра­зование и их деятельность зависит от множества экономических, социальных и юридических факторов. Обращение кредитных учреждений к ипотеке отражает их стремления использовать в своей деятельности, апробированные и эффективные финансо­вые инструменты.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первич­ный и вторичный. На первичном рынке происходит, предостав­ление кредитов под залог недвижимости. На этом этапе у кредитора возникает долгосрочный актив в виде имущественных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости (ипотеч­ный кредит). В то же время у кредитора возникновение этого актива связано со снижением объемов денежных ресурсов. Эти обстоятельства диктуют необходимость для кредитора привле­кать свободные денежные средства с рынков долгосрочного ссудного капитала, что в итоге и порождает вторичный рынок ипотечного кредитования — механизм рефинансирования.

Механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается в основном организационными подходами. Варианты рефинансирования могут быть самыми различными. Кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Данный механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов формировании ипотечных кредитных «пулов» и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования.

Другим вариантом рефинансирования может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денеж­ных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их институты являются стро­го специализированными и находятся под жестким контролем государства.

На современном этапе условно выделяют две основные схемы организации ипотечного рынка: одноуровневую и американскую (двухуровневую) схемы с вторичным рынком ипотечного креди­та, различающиеся по следующим основным признакам:

•       по степени участия кредитных учреждений в процессе кре­дитования и инвестирования;

•       участию или неучастию заемщика в образовании органи­зационно-правовой формы кредитного института и его фи­нансовых активов.

Представление об основных классических схемах организа­ции мировых ипотечных рынков, их плюсах и минусах, факто­рах, обусловивших их становление, позволит в дальнейшем понять и определить национальную специфику российского ипотечного рынка, условия и факторы, влияющие на его работу и систему организации.

Одноуровневая схема ипотечного кредитования (рис. 1) характерна для стран Западной Европы (Дании, Герма­нии, Франции и др.) и включает в себя такие модели, как клас­сическая, континентальная модель и модель ссудосберегательных учреждений.

Суть одноуровневой схемы, включающей множество инвестиционных технологий, состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк (кредитное учреждение) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты путем выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов.

Характерной чертой одноуровневой классической континентальной модели является ее закрытость — источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного уч­реждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг). Надежность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижа­ются путем различных ограничений, предусматриваемых кредит­ным договором.

         Рис.1. Одноуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов.

Основным условием развития одноуровневых ипотечных опе­раций является надежность ипотечных банков как гарантов вы­пускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается огра­ничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением между размером эмиссии и объемом обеспечения, а также мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе. Одноуров­невая европейская модель организации ипотечного рынка исто­рически доказала свою устойчивость к самым разным измене­ниям экономических условий. В то же время одноуровневая модель предполагает достаточное количество собственных бан­ковских финансовых ресурсов и стабильную работу всей банковской системы, устойчивость процесса накопления и сбережения населением, что исторически всегда было характерно для запад­ноевропейских стран.

Вариантом одноуровневой схемы является модель ссудосберегательных учреждений, особенно развитых в Германии. В этой модели заемщик сам одновременно является учредителем ссудосберегательного института. Ресурсные фонды для ипотечного кредитования формируются из взносов участников, а при их нехватке кредитные институты подключают классические технологии образования кредитных фондов. При этом участие заемщика в формировании кредитных ресурсов служит дополнительной гарантией по кредиту. Кредитование при такой модели имеет гораздо меньшую зависимость от рынка капитала и действующих рыночных ставок, так как ресурсы в большей степени форми­руются внутри ссудосберегательного учреждения. Ставки по кредитам и депозитам обычно пониженные, фиксированные и действуют в течение длительного периода, выплаты также фик­сированные и равномерные.

Положительными факторами данной модели являются:

 практически автономное замкнутое существование систе­мы, характеризующееся достаточной степенью стабильно­сти в долгосрочном периоде;

 простота финансового и правового механизма;

 легкая адаптация к любым кредитным и финансовым си­стемам,             

В то же время присутствует и целый ряд отрицательных факторов:             

 небольшие сроки кредитования;

 обязательность длительного периода накопления значитель­ного объема собственного капитала;

 низкие проценты по накоплению;

 очередность заемщиков в получении кредита;

 сложность для кредитного института сохранить низкие про­центные ставки в условиях быстро меняющейся экономики.

Таким образом, основными достоинствами одноуровневой мо­дели являются: легкая интегрируемость в национальное законо­дательство, дешевизна организации и контроля, отсутствие не­обходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибе­гать к услугам рейтинговых агентств, отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следователь но, относительно низкая стоимость кредита по совокупности факторов.

Двухуровневая (американская) схема ипотечного кредитова­ния (рис. 2) преимущественно применяется странах англо-американской системы права.

Возникновению этой схемы в США способствовали две основные причины:

      необходимость экономического стимулирования жилищ­ного строительства за счет частного капитала, но при все­сторонней поддержке государства;

      отсутствие на федеральном уровне единообразия в сделках с ипотечными кредитами при требованиях к обеспечению ипотечных кредитов в условиях множества законодательств различных штатов.