Риски при ипотечном кредитовании

Основополагающей задачей мониторинга является своевременное выявление фактов либо предпосылок снижения количественных и качественных параметров залогового имущества, либо иных нарушений условий договора о залоге с целью формирования комплекса мероприятий по защите интересов банка в области залогового обеспечения кредита.

Содержанием мониторинга является:

             проверка состояния имущества и фактического наличия в месте его хранения (содержания, эксплуатации);

             подтверждение прав собственности залогодателя на предмет залога;

             контроль текущей рыночной стоимости имущества;

             анализ достаточности залогового имущества с учетом текущей информации об имеющихся обременениях третьих лиц в отношении предмета залога.

2) Постоянная переоценка заложенного имущества, включает в себя как первоначальную его оценку, так и последующий контроль ее изменения. Поскольку рыночная стоимость заложенного имущества может меняться, меняется и размер обеспеченного залогом кредитного продукта. Следовательно, чтобы контролировать достаточность обеспечения, необходимо постоянно переоценивать его стоимость и при необходимости заключать дополнительные соглашения о новой стоимости имущества.

3) Диверсификация предмета залога. Не стоит сосредотачиваться на одном виде имущества. Предмет залога должен меняться в зависимости от внутренних и внешних факторов (заемщик, размер кредитных ресурсов и т.д.). Предпочтительный предмет залога должен определяться индивидуально в каждом случае. Кроме того, залог должен состоять по возможности из различных видов имущества: товаров, оборудования, недвижимости и т.д. В этом случае риск снижается.

4) Грамотное юридическое сопровождение, а также экспертиза имущества. Грамотное юридическое сопровождение предполагает в первую очередь юридическую экспертизу, а также предварительную экспертизу имущества, передаваемого в залог.

5) Проверка со стороны службы безопасности на предмет неблагоприятной кредитной истории, текущей задолженности и повторного залога имущества. Проверка осуществляется регулярно, поскольку случаи недобросовестного поведения заемщиков — не редкость и возможны многократные повторные передачи имущества в залог, а также большие задолженности и печальная практика несвоевременного возврата или невозврата средств. В случае наличия одного из вышеперечисленных обстоятельств принимается решение об отказе в предоставлении кредитных ресурсов. Кроме того, указанные составляющие необходимо контролировать и по уже находящемуся в залоге имуществу.

6) Страхование осуществляется на основании договора имущественного или личного страхования, заключаемого юридическим или физическим лицом со страховой организацией.

В страховые программы, разработанные совместно страховой компанией и  корпорацией, включаются накопительное страхование жизни заемщика, а также рисковые виды страхования (такие, как страхование граждан от несчастных случаев и болезней и страхование имущества, являющегося предметом договора ипотеки).

Срок страхования устанавливается на период действия кредитного договора плюс 1 месяц.

7) Повышение квалификации сотрудников залогового подразделения.

      Риск обесценивания залога связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия договора залога. Цена предмета залога может меняться как в меньшую, так и в большую сторону. Чаще всего изменение происходит в меньшую сторону, так как помимо рыночных законов в этом случае еще действует фактор, связанный с физическим и моральным износом предмета залога. Подобное изменение рыночной стоимости может привести к тому, что в случае необходимости после реализации предмета залога корпорация не сможет вернуть кредитные средства и компенсировать свои убытки в полном объеме.

Управление данным риском в ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» осуществляет отдел ипотечных операций. Для минимизации величины риска данный отдел осуществляет переоценку имущества, которая производиться при изменении рыночной стоимости залога, и в случае выявления значительного снижения стоимости  корпорация может претендовать на дополнительное обеспечение.

Риск утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к полной его утрате. Для управления данным риском корпорация использует мониторинг для определения факта ухудшения качественных характеристик, переоценку имущества для определения новой стоимости после утраты или повреждения и диверсификация с целью предотвращения гибели или повреждения всех составляющих залога, а также выбора предмета залога, наименее подверженного данным явлениям. В отличие от риска обесценивания залога для данного риска очень важным будет являться страхование, которое должно компенсировать снижение стоимости предмета залога в случае его утраты или повреждения в результате чрезвычайных обстоятельств. Управление данным видом риска в корпорации занимается отдел экспертизы и контроля.

Правовой риск, как правило, связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Для его минимизации корпорацией используется предварительный мониторинг на стадии заключения договора залога, а также предварительная юридическая экспертиза документации и экспертиза имущества с целью выявления добросовестности заемщика и правильности оформления всех документов и операций.

Кроме того, избежанию данного риска способствует проверка со стороны службы безопасности на предмет неблагоприятной кредитной истории, текущей задолженности и повторного залога имущества, а также страхование имущества от противоправных действий третьих лиц и повышение квалификации сотрудников залогового подразделения с целью своевременного и полного выявления нарушений законодательства и недобросовестности заемщика. Управление данным видом риска осуществляется юрисконсульт, отдел экспертизы и контроля.

Риск неликвидности обеспечения подразумевает невозможность реализации предмета залога на рынке по обоснованной стоимости, а также возможную потерю предметом залога своей ликвидности в течение действия договора залога. Данный вид риска управляется посредством диверсификации предмета залога: во-первых, необходимо выбирать наиболее ликвидные виды обеспечения, во-вторых, в случае различных составляющих залога падение ликвидности по одной из них не ведет к падению ликвидности по другим составляющим залога, и таким образом средняя ликвидность всего залога остается на высоком уровне. Управление осуществляют отдел управления недвижимости, отдел управления ипотечного кредитования.

Риск неправильной оценки предмета залога может возникать в случае отсутствия достаточного количества информации о предмете залога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо при совершении сотрудниками должностного преступления (например, подкупа). В этом случае рыночная стоимость залога оказывается ниже стоимости, указанной в документах, и соответственно не может покрыть расходов банка. Для минимизации риска используется мониторинг, т.е. выявления максимально полной информации о заемщике и предмете залога; юридическое сопровождение и экспертиза имущества (выявления нарушений и ошибок на этапе заключения сделки); предварительная проверка со стороны службы безопасности на предмет неблагоприятной кредитной истории, текущей задолженности и повторного залога имущества; повышение квалификации сотрудников залогового подразделения — с целью предотвращения ошибок и недостатков в работе, более полного сбора и правильной оценки первоначальной информации. Управление в корпорации осуществляет юрисконсульт, отдел управления ипотечным кредитованием, отдел управления недвижимостью.

Риск, связанный с низкой квалификацией сотрудников, возникает на всех этапах ипотечного кредитования. Результатом может стать как уже упомянутая завышенная оценка предмета залога, так и недействительность сделки (при неправильном оформлении договора залога) или получение недостоверной информации (в случае некачественной проверки предоставляемых залогодателем документов) и т.д. Снижается за счет непосредственного повышения квалификации сотрудников залогового подразделения на базе Чебоксарского кооперативного института. В корпорации управление данным видом риска занимается финансовый отдел.

Как показали данные рис.5 динамика выданных кредитов является положительной, и количество выдаваемых кредитов растет. Исходя из этого можно сделать выводы о том, что мероприятия по снижению рисков, реализуемые корпорацией являются эффективными.

3. Проблемы управления рисками при ипотечном жилищном кредитовании

В своей дельности ипотечная корпорация сталкивается с проблемами в управлении ипотечными рисками. Назовем основные из них.

Проблема риска неплатежеспобности потенциальных клиентов. Принимая решение о выдаче ссуды, кредитор руководствуется критериями платежеспособности, кредитоспособности и добропорядочности будущего заемщика.

Прежде чем получить кредит, клиент должен пройти собеседование, в ходе которого оценивается его возможность сполна вернуть взятые взаймы деньги. Важную роль играет зарплата потенциального заемщика, его профессия, квалификация, состояние здоровья, состав семьи, имеющийся бизнес. После собеседования служба безопасности как правило проверяет документы и сведения, представленные заемщиком, и лишь тогда кредитный комитет кредитора принимает решение о выдаче кредита.

Описанная проблема решается в ОАО «Ипотечная корпорация ЧР» путем соблюдения процедур андеррайтинга, следования инструкциям по работе с клиентами. Организационная структура корпорации предусматривает четкое разделение функций работников, которые принимают первичные документы от будущего ссудозаемщика, и специалистов, которые осуществляют андеррайтинг заемщика. Причем при проведении андеррайтинга инструкции предусматривают, что специалист корпорации не должен контактировать с клиентом. Этим решается вопрос о возможности психологического давления на специалиста. Если есть необходимость получения дополнительной информации от клиента, до работники службы приема документов связываются с клиентом для передачи дополнительной информации в корпорацию.

В организационной структуре корпорации не предусмотрена служба безопасности, поэтому проверкой определенных данных клиентов занимаются специалисты управления ипотечного кредитования, либо службы безопасности банков, с которыми сотрудничает корпорация. Корпорация считает, что сложные вопросы по проверке должны брать на себя банки и организации, выступающие первичными кредиторами.

В условиях кризиса данная проблема выходит на первый план. Отсутствие средств у клиентов для оплаты ипотечных платежей отслеживается работниками отдела ипотечных операций. К сожалению прогнозировать развитие кризисных ситуаций, подобных разразившемуся финансовому кризису, не возможно. Минимизация риска неплатежеспособности в таких ситуациях с помощью простых механизмов не возможна.

Сегодня решение проблем неплатежеспособности решается различными путями. Главным из них является реструктуризация ипотечного кредита.

Особое положение ипотечной корпорации заключается в том, что корпорация сама не является первичным кредитором, не является конечным кредитором (держателем закладной), а лишь выступает агентом кредитора. В случае неплатежеспособности заемщика риск потерь лежит на конечном кредиторе. Вместе с тем договор продажи закладной предусматривает определенные штрафные санкции в отношении агента, что вызывает необходимость управления данным риском со стороны агента. Поэтому в случае возникновения дефолтной ситуации корпорация заинтересована в скорейшем урегулировании взаимоотношений с заемщиков в отношении займа.

Инструкции работы корпорации с клиентами предусматривает проработку вариантов реструктуризации долга между кредитором и заемщиком.

Под реструктуризацией долга подразумевается разработка графика частичного погашения долга исходя из возможностей заемщика с отсрочкой погашения основного долга в более поздние сроки. Позиция кредитора всегда более жесткая, чем позиция агента. В обязанности агента входит урегулирование возникших проблем между заемщиком и кредитором. В отдельных случаях корпорация привлекает краткосрочные кредиты для разрешения возникших проблем. При этом риск ложится на корпорацию. Для исключения негативного влияния риска корпорация страхует данный риск путем заключения договора страхования. Премию страховой компании оплачивает заемщик.

Проблема невозможность использования жилья в качестве залога. Обеспечением ипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости корпорация должна иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщика гарантирована Законом об ипотеке, который действует с июля 1998 г. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они "дали до заключения договора об ипотеке, до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания".

Однако это положение не работает. Вынудить заемщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особенных проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей? А если заемщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с ведома органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.