Риски при ипотечном кредитовании

Эту проблему можно обойти, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет соответствовать, то граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

Потеря или уменьшение основного дохода. Этот вид риска снижается при наличии у заемщика сбережений или источника постоянного дохода, не зависящего от ситуации на рынке труда, - например, сдаваемой в аренду недвижимости. Всегда послужит дополнительной материальной опорой возможность заработка, параллельного основному. Так же можно посоветовать любому держателю кредитного договора для подстраховки также иметь денежный запас в размере полугодовых платежей по ипотечному кредиту. Несколько легче снизить такой риск супругам - созаемщикам. Если один из них лишается работы, другой может на время взять долговую нагрузку на себя, в то время как заемщику-одиночке придется самостоятельно искать выход из подобной ситуации. Вообще, поддержка семьи и родных в подобных случаях - самая верная помощь, ведь поручителями кредита могут выступать не только супруги, но и родители, совершеннолетние братья, сестры или дети основного заемщика.

Риск колебания курса валют. Основные проблемы сегодня возникают у заемщиков, которые в момент получения кредита брали максимальные суммы займов, исходя из своей платежеспособности, в иностранной валюте. Таким образом, после резкого подорожания доллара платежи по таким кредитам стали равны ежемесячным зарплатам или превысили их. Заемщикам, которые попали в такое положение, можно посоветовать не скрываться, а, наоборот, прийти в корпорацию и найти компромиссное решение по возможной отсрочке кредитных платежей. В отдельных случаях можно рассмотреть варианты с конвертацией долгов из долларов или евро в рубли, но здесь нужно все хорошо продумать, ведь ставки по валютным кредитам сегодня ниже, чем по рублевым. Будет ли такое решение выходом - вопрос четкого расчета платежей.

Заемщику следует оформлять кредит только в валюте основных доходов. В этом случае заемщик всегда знает, каково будет соотношение его дохода и размера ежемесячного платежа. Применяя этот метод, можно избежать валютных рисков. Заемщики, которые год-два назад взяли кредиты в долларах, сегодня ежемесячно платят примерно на 30% больше. При получении займа, когда перед клиентами стоял выбор валюты кредита, они взяли на себя валютные риски, т.е. сознавали, что курсы могут как падать, так и расти; некоторое время назад кредиты в валюте было брать выгодно - сегодня ситуация стала другой. Но не стоит забывать, что всегда есть вероятность того, что обстоятельства могут снова измениться.

Риск изменения условий кредитного договора в одностороннем порядке. Данный вид риска связан с условиями кредитования, которые разрабатывают для себя первичные кредиторы. Поскольку корпорация является агентом клиента перед первичным кредитором данный вид риска присущ и корпорации.

Корпорация решает проблему, связанную с этим видом риска путем последующего рефинансирования кредитов. Главным агентством для рефинансирования является АИЖК. Это дает дополнительные гарантии качества предоставляемых услуг. Жесткие договорные отношения между АИЖК и корпорацией дают возможность последней перевести риск на агенство.

Риск низкой платежеспособность и спроса населения. Данный вид риска в полной мере проявился в кризисный период.

В докризисные периоды развитие ипотчного кредитования напоминало соревнование банков по количеству предоставленных кредлитов. При этом на качество кредитов обращалось мало внимания. Сегодня все банки резко сократили объемы ипотеки, значительно ужесточив требования к заемщикам. Это случилось на фоне общего снижения платежеспособности основной массы населения. В результате количество потенциальных клиентов, с которыми работает корпорация. Уменьшилось.

Не следует путать настоящую проблему с той проблемой, которая обсуждалась первой. Там рассматривается риск, связанный с потерей платежеспособности заемщика, которому предоставлен ипотечный кредит. При рассмотрении настоящей проблемы мы сталкиваемся с резким уменьшением объемов работы самой корпорации. Данная проблема с одной стороны является риском коммерческой организации, с другой стороны, она связана с ипотечным рынком, так как основой спроса на этом рынке является поведение потенциальных заемщиков, реагирующих на предложение со стороны кредиторов.

Корпорация пытается управлять риском, связанным с изменением клиентуры ипотечного кредитования с одной стороны путем диверсификации своей деятельности (занимается строительными проектами), с другой, проводя совместно с дружественными банками и АИЖК разъяснительную и маркетинговую работу по подготовке будущих квалифицированных заемщиков.

Для привлечения новых заемщиков и охвата тех клиентов, которые по тем или иным не могут получить кредит по федеральной программе АИЖК, корпорация могла бы разработать и предложить новые ипотечные  продукты, например, ипотечный кредит для молодой семьи с меньшим первоначальным взносом, кредит с двухнедельным графиком аннуитетных платежей, с регулируемой отсрочкой платежа или кредит с фиксированной выплатой основного долга.

Ввиду отсутствия предложения таких видов кредитов, а, также учитывая то, что новые ипотечные продукты в том или ином аспекте выгоднее для заемщика мне представляется, что они будут пользоваться спросом у населения. В этом случае корпорация не сможет прорефинансировать эти кредиты в АИЖК, но она сможет назначить приемлемую для себя процентную ставку по ним с учетом того, что все сопутствующие риски будет нести сама корпорация.

Решиться заемщику на ипотеку мешает также тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего срока погашения кредита не могут эту квартиру без разрешения корпорации ни продать, ни подарить. В связи с этим корпорации предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появиться возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком, то есть перенос залога с одного заемщика на другого.

Увеличить кредитный спрос на ипотеку можно и также с помощью выхода на новые рынки: С 2004 г.  корпорация осуществляет кредитование в городах Чувашской Республики: Новочебоксарск, Канаш, Шумерля. В малых городах и селах ЧР большим спросом пользуется кредитование малоэтажной индивидуальной застройки. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию не запрещает кредитовать заемщиков из других республик, областей. В этом направлении корпорации необходимо продолжать развитие и осуществлять поиск новых перспективных рынков.

Проблема риска высоких  ставок по ипотечным кредитам. Согласно официальным данным, АИЖК в рамках своей программы планирует снизить ставку по ипотечным кредитам к 2010 г. до 8%. Данный фактор стимулирует многих заемщиков брать ипотеку сегодня даже под 12%. Для решения этой проблемы АИЖК предлагает тем заемщикам, которые несколько лет назад  брали ипотечный кредит под 16%,15% и 14% перекредитоваться под ту процентную ставку, под которую они попали бы по сегодняшним условиям федеральной программы. И ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики», начиная с 2006 г. уже начал проводить такие процедуры для своих заемщиков.

Как показали расчеты, в настоящее время стратегия по удержанию выданного ипотечного кредита на балансе корпорации в течение года прибыльная. Чем выше оборачиваемость кредитных средств, тем большую  рентабельность получает корпорация от выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Я считаю целесообразным рекомендовать ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» придерживаться в дальнейшем избранной стратегии развития.

92

Заключение

В настоящее время ипотека во всем мире яв­ляется мощным фактором развития экономики. В странах Европейского экономического союза до 80 % всех залогов являются ипотечными. Крупнейшим в мире рынком является ипотеч­ный рынок США. Это один из наиболее раз­витых и сложных по форме организации и по видам финансовых и ипотечных инструментов рынок.

    Ипотека, т. е. обеспечение исполнения раз­личных финансовых, экономических и граж­данско-правовых обязательств с использова­нием залога недвижимого имущества, тради­ционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструмен­тов обеспечения нормального функционирова­ния финансово-экономического механизма, на­дежной гарантией прав и законных интересов.

Отметим, что ипотечное креди­тование возникло на Руси еще в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности и закладом. В ходе сложной эволюции ипотеч­ного кредитования после Октябрьской револю­ции ипотечные кредитные организации были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности. Более 70 лет в нашей стране ипотечное кредитование являлось незна­чительным механизмом. Возрождение инсти­тута ипотеки в России было связано с приняти­ем в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и созданием в 2002 г. на федеральном уровне Агентства по ипотеч­ному жилищному кредитованию.

Также развитию ипотеки способствовали об­щеэкономические факторы: рост доходов насе­ления, потребность улучшить жилищные усло­вия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жить в кредит» у населения. Начиная с 2004 г. Объем ипотечного рынка утраивался ежегод­но. Несмотря на то, что и в 2008 г. ипотечное кре­дитование стремительно развивалось, необхо­димо отметить, что уже к концу 2007 г. темпы роста ипотечного рынка снизились. Причиной стал ипотеч­ный кризис в США, раскрывший ряд проблем, важнейшей из которых является минимизация рисков ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование — один из самых надежных и обеспеченных видов кредитования в банковском секторе, однако существует мно­жество рисков в этой области, причем как для заемщиков, так и для кредиторов и инвесторов, по целому ряду взаимосвязанных причин.

Риски необходимо распределять между участниками ипотечного кредитования с це­лью обеспечения эффективной согласованно­сти интересов и транспарентности функций всех участников формирования и развития ипотечного рынка.

Риски ипотечного кредитования присущи больше кредиторам и инвесторам, т. к. кредит­ная организация рискует больше, предоставляя свои деньги, чем заемщик, который приобретает квартиру, не раз проверенную на наличие необ­ходимых регистрационных документов и застра­хованную на случай неспособности заемщика выплачивать кредит. Все шаги по легализации и страхованию сделки обеспечивают уверенность заемщика в том, что в дальнейшем она не будет аннулирована. Единственный реальный риск для заемщика — это возможность потери ста­бильного дохода, который способен обеспечи­вать ему непрерывное погашение кредита.

Важнейшим условием обеспечения стабиль­ности банковской системы является осущест­вление государством ряда специфических функций, связанных с нейтрализацией фак­торов, влияющих на увеличение рисков ипо­течного кредитования, принятие и проведе­ние различных мероприятий, направленных на формирование и поддержание ипотечного кредитования на уровне низкорискового вида банковской деятельности.

В настоящее время Правительство РФ пред­приняло следующие антикризисные меры, способствующие оздоровлению банковского сектора:

—отмена трехлетнего моратория на исполь­зование материнского капитала с возможно­стью его использования для платежей по про­центам или погашения ипотечных кредитов;

— предоставление отсрочки по ипотечным платежам для граждан, попавших в сложную финансовую ситуацию из-за кризиса (поте­ря работы, сокращение заработной платы); в этих целях банкам, выдававшим ипотечные кредиты, предлагается реструктурировать ссу­ды граждан, т. е. увеличить срок кредитования, изменить валюту кредита и пр.;

—предоставление банкам гарантии по ипо­течным кредитам и облигациям; банки под реструктурированные ссуды смогут взять по­ручительство у Агентства по ипотечному жи­лищному кредитованию, на данные цели госу­дарством будет выделено 500 млрд р.

  Таким образом, в условиях современно­го этапа развития ипотечного рынка России объективно востребована необходимость ми­нимизации всех рисков ипотечного кредито­вания, в качестве одного из важнейших спосо­бов стабилизации и дальнейшего эффективно­го развития банковской системы.

ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» предпринимает меры по управлению рисками, присущими ипотечному рынку. Основными рисками на ипотечном рынке, присущие корпорации, являются:

Кредитный риск,

Процентный риск,

Риск досрочного погашения.

В своей работе корпорация сталкивается с определенными проблемами, вызванными проявлением тех или иных рисков. Для исключения негативного влияния рисков корпорация принимает меры , которые укладываются в общую стратегию развития организации на настоящем этапе.

98

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.             Гражданский Кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ – СЗ РФ, 1994, № 32, ст.3302.

2.             Закон РФ “Об ипотеке” от 16 июля 1998 № 102-ФЗ

3.             Аверченко В.А. Принципы жилищного кредитования/ В.аверченко, Р.Вессели, Г.Наумов, Э.Файкс, И.Эртл. – М.: Альпина бизнес Букс, 2006. – 261 с.

4.             Афонина А.В. «Все об ипотеке». «Омега – Л», 2006. 175с

5.             Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45-47.

6.             Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. - С.65 - 66..