Ипотечное кредитование

 

Оглавление

 

 

Введение

 

Ипотека является одним из подвигов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka – залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора залогодержателя к должнику (залогодержателю). В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости) « и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству  имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства  получить удовлетворение из стоимости  заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. По сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является боле привлекательным именно с той точки зрения, что с его использование проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Цель этой работы, рассмотреть этапы жилищного кредитования и что они собой представляют.

 

 

 

1. Основные этапы ипотечного жилищного кредитования

 

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для  сокращения процедуры оформления кредита  и получения кредитором исчерпывающей  информации о клиенте кредитные учреждения разработали стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья это заявление о предоставлении кредита, справки о вкладах и о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором, изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью, выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1) предварительный  (разъяснение клиенту основных  условий кредитования, передача  списка документов для получения  ссуды);

2) сбор и проверка  информации о клиенте и о  залоге;

3) оценка вероятности  погашения кредита;

4) принятие решения  по кредиту (сумма, срок, ставка  процента, порядок погашения);

5) заключение  кредитной сделки;

6) обслуживание  кредитной сделки;

7) закрытие кредитной  сделки.

 

1.1. Предварительный этап.

 

На этапе предварительной квалификации клиентов проводится собеседование с потенциальным заёмщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.

1. Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заёмщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и которые имеют намерения приобрести в собственность жильё.
2. Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:

• требования банка к платеже и кредитоспособности заёмщика, к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;

• список документов;
• порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверения отдельных документов; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заёмщика и т.п.

3. Проводиться предварительный расчёт максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счёт погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заёмщик.

Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита.

 

1.2. Сбор и проверка информации о клиенте и о залоге.

 

Клиент, прошедший  процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые  он должен представить в банк для  подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения полученной от клиента информации банк направляет:

• Запрос по месту работы заёмщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;
• Запрос в другие кредитные учреждения, указанные заёмщиком, для подтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращённым и текущим) кредитам.

 

1.3. Оценка вероятности погашения кредита.

 

Основным считается этап проведения оценки вероятности погашения кредита потенциальным заёмщиком (андеррайтинг заёмщика). На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтверждённой информации, который включает в себя:

• Оценку платёжеспособности потенциального заёмщика (его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);
• Оценку достаточности собственных денежных средств (и источника формирования), которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.

Критерии отбора заёмщиков в различных банках могут отличаться, но, как правило, при предоставлении ипотечного кредита  на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты.

1. Уровень платёжеспособности потенциального заёмщика

Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.

а) отношения  ежемесячного (аннуитетного) платежа заёмщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40%:

(1)

П = Ежемесячный платёж в счёт погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (аннуитетный платёж) заёмщика, $

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

 

 

В основном значение данного коэффициента не должно превышать 30-40%. В некоторых банках предельное значение коэффициента К/З и дохода заёмщика берется в следующих размерах:

• если коэффициент К/З меньше или равен 50% (0,5) значение коэффициента П/Д составляет 50% (0,5);
• если величина коэффициента К/З больше 50% (0,5) применяется следующая таблица (табл. 1)

Таблица 1

Предельное  значение коэффициента П/Д в зависимости от коэффициента К/З.

Ежемесячный доход заёмщика, указанный в прожиточных минимумах (ПМ) в расчёте на 1-го члена семьи	Значение коэффициента П/Д
До 2,0	35
2,2	36
2,4	37
2,6	38
2,8	39
3,0	40
3,2	41
3,4	42
3,6	43
3,8	44
4,0	45
4,2	46
4,4	47
4,6	48
4,8	49
5,0 и более	50

 

 

б) Отношение  ежемесячных долгосрочных обязательств заёмщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60%:

 

Коэффициент О1/Д = . (2)

 

О1 = Сумма обязательных ежемесячных платежей, в которую ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитетного платежа по кредиту, $

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход),$

Для более точного  анализа платёжеспособности заёмщика могут быть дополнительно рассчитаны справочные коэффициенты:

Коэффициент Ж/Д= (3)

 

Ж = ежемесячные расходы заёмщика по приобретённому имуществу (включая платежи по страхованию, налогам на имущество и др.),$

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

Коэффициент О2/Д= (4)

 

О2 = Общая сумма  обязательных ежемесячных платежей заёмщика, $

Д = Сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

Перечень доходов  и расходов, учитываемых при расчёте  платёжеспособности заёмщика, представлен  в табл. 2

При расчёте  платёжеспособности заёмщика учитывается только часть дохода от арендной платы, что видно из табл. 3.

Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного  дохода заёмщика и в сумме превышает $500 в месяц, то для включения его  в совокупный доход заёмщика необходимо соблюдать следующие формальности:

1) уровень дохода, получаемый от сдачи жилья  в аренду объекта недвижимости, должен пройти независимую оценку  лицензированным оценщиком, и  в случае, если оценку лицензированным  оценщиком, и в случае, если  оценочное значение арендного дохода окажется менее документально подтверждённого, для всех последующих расчетов андеррайтеру следует руководствоваться оценочным значением.

2) заёмщику надлежит  осуществить страхование:

• от риска, повреждения объекта недвижимости, сдаваемого в аренду на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10%;
• своей гражданской ответственности как собственника сдаваемой в аренду недвижимости.

3) предоставить справку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения сдаваемого в аренду объекта недвижимости.

 

Таблица 2

Доходы и  расходы, учитываемые при расчёте  платёжеспособности заёмщика.

Название показателя	Что в себя включает
Ежемесячный платёж по жилищному  ипотечному кредиту	Платёж в счёт погашения  основного долга и уплаты процентов
Общий ежемесячный платёж по жилищному ипотечному кредиту	платёж по налогу на приобретаемое  имущество; ежемесячный платёж по страхованию  жизни и трудоспособности заёмщика; ежемесячный платёж по страхованию  недвижимого имущества, находящегося в залоге; ежемесячный платёж по страхованию утраты права собственности владельца квартиры; платёж за услуги по техническому обслуживанию (регулярные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией  жилого помещения (оплата, газо-, ремонтом, уборкой и т.п.); другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер
	Платежи по имеющимся  кредитам; обязательные платежи; алименты уплачиваемые; ежемесячные существующие расходы заёмщика, связанные с  имеющимся в собственности заёмщика жильём (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи за техническое обслуживание, другие возможные регулярные сборы и выплаты, связанные с эксплуатацией жилья); ежемесячные (или пересчитанные  в расчёте на месяц) расходы по выплате подоходных налогов, а также  налоговых и страховых платежей, связанных с наличием другого движимого и недвижимого имущества; аренда жилья; регулярные платежи, связанные  с поддержанием жизнедеятельности  заёмщика и его семьи (питание, образование, медицинское обслуживание); расходы, связанные с  отдыхом, развлечением, дорогостоящим хобби; другие постоянные и  обязательные расходы заёмщика, проводимые ежемесячно либо с другой периодичностью в течение  года
Общий доход заёмщика	Заработная плата по основному месту работы, включая  среднегодовой доход за сверхурочную работу и премии; доход от работы неполный рабочий день и не по основному  месту работы; доход в виде дивидендов по облигациям, акциям, от участия в  иных (не акционерных) хозяйственных  обществах; доход в виде процентов  по вкладам и в виде постоянных стабильных страховых выплат; пенсионные выплаты  и стипендии; алименты и пособия  на детей; государственные субсидии; чистый доход в виде арендной платы.

 

Таблица 3

Расчёты платёжеспособности заёмщика учитывающие только часть дохода от арендной платы.

	Чистый доход от аренды (найма) составляет не более 50% от чистого  совокупного дохода заёмщика	Чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого  совокупного дохода заёмщика
Доля чистого арендного  дохода, учитываемая при оценке платёжеспособности	75%	50%

 

2. Уровень кредитоспособности потенциального заёмщика.

На основе изучения кредитной истории заёмщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливаются  сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счёт его погашения.

3. Достаточность  собственных денежных средств,  которыми располагает потенциальный  заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья.

Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заёмщика. Сумма первоначального взноса при покупке жилья, как правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заёмщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя:

• комиссионные риелторской фирме (если необходимо);
• плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры);
• сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемую недвижимость (в том числе об отсутствии залога) (КМЖ) (Бюро технической инвентаризации, Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, московская областная регистрационная палата);
• сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банк потребует);
• сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;
• страховые сборы;
• банковский сбор за подачу заявления в кредит;
• плата за открытие ссудного счета;
• плата за выдачу кредита наличными;
• другие расходы.

Банк также  оценивает источники средств. Приемлемыми  источниками являются:

-   сбережения заемщика;

- собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;