Ипотечное кредитование

-   подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

- подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

-   подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4. Уровень обеспечения кредита.

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедиться, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Максимальный  размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости  предоставляемого обеспечения, определяется коэффициентом К3 (соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества).

Коэффициент К3= (5)

 

Данный коэффициент, как правило, составляет 70-80 % оценочной  стоимости или продажной цены приобретаемого имущества в зависимости от того, какая величина меньше. Но может доходить и до 95 %.

 

Таблица 4

Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита.

 

Компенсирующие  факторы

Факторы риска

Большой размер первоначального взноса; Подтвержденная  способность выделить значительную часть дохода на жилищные расходы;; Перспективность и стабильность занимаемой должности, сферы деятельности, бизнеса; Возраст заемщика, профессия, уровень образования и квалификация, перспектива увеличения заработной платы и продвижения по службе; Большие активы заемщика (имущество, ценные бумаги и  пр.) Подтвержденная  способность к накоплению денежных средств; Отсутствие  задолженности по ранее взятым кредитам.

Отсутствие  стабильности в трудоустройстве (частая смена работы без увеличения дохода); Соотношение величины обязательств в доходах заемщика превышают установленные банком критерии; Неблагоприятная кредитная история заемщика; Риски, связанные  с характеристиками залогового имущества и соотношением его оценочной стоимости и суммой кредита; Специфика профессионального  риска заемщика; Риск потери трудоспособности; Возраст заемщика.

 

Только при  выполнении всех условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.

При решении  вопроса о предоставлении ипотечного кредита во внимание принимаются  так называемые компенсирующие факторы  и факторы риска. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит.

Эксперт по андеррайтингу  должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

При положительном  решении рассчитывается максимально  допустимая сумма кредита.

Сумма кредита =

 

где

n- число платежных  периодов (месяцев при ежемесячном погашении);

i- Процентная  ставка за соответствующий период (в месяц);

П- максимально  допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающего  платежи по основному долгу и  процентов.

 

1.4. Принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения).

 

Кредитный комитет  изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста  по оценке вероятности погашения  кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

 

1.5. Заключение кредитной сделки.

 

Заключение  кредитной сделки включает в себя три основных момента.

1. Заключение кредитного договора о договора залога.
2. Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения данной регистрационной записи считается датой государственной регистрации ипотеки.
3. Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

• Договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика).

• Договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры – предмета залога (имущественное страхование).
• Договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры – предмета залога (имущественное страхование).

 

1.6. Обслуживание кредитной сделки.

 

Этап обслуживания ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.

Обслуживание  ипотечного кредита банком включает в себя:

• Сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);
• Составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);
• Ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);
• Оформление долгосрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);
• Создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);
• работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).

Таким образом, операции в области ипотечного кредита  требуют от персонала банка высокой  квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилочного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.

 

1.7. Закрытие кредитной сделки.

 

Закрытие кредитной  сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки, следовательно, ипотека прекращается, о чем делается запись в Государственном реестре России. Если заемщик и залогодатель не выполняют условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней), на расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

 

2. Практикум

 

Оценить изменения размера максимального ежемесячного взноса и  % ставки при ипотечном кредитовании в зависимости от изменения условий кредитования

Вид расчета  – По сумме кредита.

Валюта –  Российский рубль.

Сумма кредита – 2500000.

Срок кредитования – 240 месяцев.

Первоначальный  взнос – от 30 до 50%.

Регистрация объекта  недвижимости – до регистрации ипотеки.

 

Таблица 5

Параметры изменения  условий кредитования.

 

Категория заемщика	Строительство  с использованием кредитных средств банка	Размер % ставки	Макс. ежемесячный взнос
Участник з/п проекта	С использованием	14,5	31'999.94
	Без использования	14,5	31'999.94
Общие условия	С использованием	14,5	31'999.94
	Без  использования	15,25	33'382.47

 

Проанализировав табл.5 можно сделать вывод о том, что для заёмщика с категорией «участник з/п проекта» при строительстве объекта, как и  с использованием, так и без использования кредитных средств банка, размер % ставки  и максимально ежемесячного взноса остается без изменений.

Когда заёмщик  с категорией «общие условия» берёт кредит с использованием кредитных средств банка при строительстве объекта, то размер % ставки и максимально ежемесячный взнос для него будет меньше, чем размер % ставки и максимально ежемесячный взнос без использования кредитных средств банка при строительстве объекта.

 

Заключение

 

Макроэкономические  условия, сложившиеся в России в  результате финансового кризиса 1998 года, еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения  уже не как отдельных инициатив  коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.

На основе настоящей  Концепции могут быть приняты  региональные программы жилищного  кредитования.

Ипотечное кредитование – один из самых проверенных в  мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

 

Литература

1)  Банковское дело: учебник / под ред. Г.Г Коробовой. - М.: Экономистъ, 2006.

2)  Банковское дело: Учебное пособие. 2-е изд./ Под ред. Г. Белоглазовой, Л. Краливецкой. – СПб: Питер. 2008.- 400с.

3) Банковское дело: учебник/ О.И. Лаврушин, И.Д.Мамонова, Н.И. Валенцева [и др.]; под ред. засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. О.И. Лаврушина. – 4-е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2007. – 768 с.

4) Грудцына Л.Ю, Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарии жилищного законодательства. – М.: Изд-во Эксмо, 2006. – 368с.

5) Довдиенко. И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.-464с.

 6) Жилищное ипотечное кредитование / под ред. Колобов С.С.- М.: Дашков и К, 2006. - 120с.

7)  Ипотечное кредитование жилищного строительства:/ Головин Ю.В. - СПб.: СПбГУЭФ, 2006. - 152с.

8) Ипотечное жилищное кредитование: /под ред. Дубовик И.В. - Иркутск: БГУЭП, 2007. - 227с.

9) Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие.- СПБ.: Питер, 2005 – 280с.

10) Стюньков В. П. Ипотечное кредитование: организационные  аспекты  Деньги и кредит. – 1994. - №8. – С. 44-52.

 

11) Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. "Юстицинформ", 2007 г. – 179с.