Разработка и реализация инвестиционного проекта в сфере общественного питания

     Для каждого из участников проекта определяется его интерес участия в проекте, выраженный либо в стоимостно-денежной оценке, либо в проценте от прибыли проекта. Интерес автора как участника команды проекта и, впоследствии, управляющего кафе, представляет собой долю участия в проекте, в размере 10%. А так же, на период реализации инвестиционного этапа – 60000 р. в мес.

    Прединвестиционный  и инвестиционный этапы проекта  могут занять срок до полугода, и  есть вероятность, что в течение  этого времени ключевые подрядчики либо потеряют интерес к проекту, либо станут неспособными нести ответственность  по своим обязательствам в проекте. Для учета этого риска на роль каждого из ключевых подрядчиков определяется как минимум по две организации, таким образом получается возможность оценить стоимость инвестиционного этапа при развитии пессимистического сценария реализации, когда все или часть подрядчиков по различным причинам оказались неспособными нести свои обязательства по проекту.

1. Концепция

    Основываясь на результатах анализа отрасли  общественного питания в первых двух параграфах второй главы выпускной квалификационной работы, наиболее стабильными на рынке общественного питания являются демократические кафе среднего ценового сегмента, поэтому в данной работе разрабатывается проект предприятия общественного питания типа стационарного неспециализированного кафе, в соответствии с ГОСТ Р 50762 2007. Концепция предприятия общественного питания сформирована с учетом двух основных факторов:

    Географическое  расположение – один из спальных районов г.Москвы.

    Актуальные  потребности целевой аудитории  - деловые люди днем, вечером и в выходные – семьи и молодежь. Количество посадочных мест – 50. Учитывая потребности молодежи как большого сегмента целевой аудитории, в проект кафе должна быть заложена возможность проведения вечеринок.

    С постепенной стабилизацией экономической  ситуации после кризиса растут арендные ставки на коммерческую недвижимость, особенно в центре Москвы. Ситуацию с арендой обостряет перенасыщенность района заведениями общепита. Наблюдается тенденция к росту заведений общественного питания среднего класса на окраинах Москвы в новых спальных районах, стремясь занять новую нишу на рынке.

    Исходя  из результатов опросов, современный  потребитель предпочитает мультинациональную кухню, состоящую, как правило, из японской, итальянской и русской кухонь.

     Дизайн  и оформление кафе рассчитаны на теплые компании и жителей района, после рабочего дня желающих поужинать в уютном месте вне дома с расслабляющей атмосферой.

     Старт проекта планируется с учетом актуальности данных, на 1 июля 2011 года. Прогноз и расчеты делаются на 5 лет, по причине срока договора аренды, заключенного на 5 лет.

2. Регистрация юр лица

    Для данного проекта с учетом особенностей налоговой политики и позиций  участников предполагается зарегистрировать ООО. Процесс регистрации юридического лица включается в себя много юридических тонкостей, поэтому разумно вывести его на аутсорсинг и воспользоваться услугами юридических фирм.

    На  рынке работает огромное количество юридических фирм, оказывающих подобные услуги. Диапазон цен варьируется  в значаниях от 9500 р. до 14000р. Самые известные из них – «РБС Развитие», «Клифф» и «Аркадия». На основе отзывов для реализации данного пункта выбирается третья компания. Для регистрации юр. лица в фирме «Аркадия» потребуется 9500 р., Итого – 9500 р.³, срок – 9 дней.

3. Проектирование кафе.

    Процесс проектирования кафе состоит из четырех элементов:

• Архитектурное проектирование
• Инженерное проектирование
• Технологическое проектирование
• Дизайн проект

    При проектировании предприятия общественного  питания используются нормы и  требования таких нормативных документов, как ГОСТ 50762-2007 и МГСН 4.14-98.

    Согласно  требованиям МГСН 4.14-98 (ТСН 31-320-2000), кафе в обязательном порядке должно располагать вестибюлем, гардеробом, залом, мужским и женским туалетами с помещением для мытья рук. В соответствии с концепцией заведения в проект добавлена возможность проведения вечеринок.

    Обеденный зал.

    Норматив  площади одного посадочного места  в кафе с предусмотренной танцплощадкой  – 2 кв.м, в соответствии с МГСН 4.14-98. Запланировано 50 посадочных мест, следовательно  – площадь зала составит 100 кв.м.

    Помещения для приема и хранения продуктов.

    В процессе обслуживания гостей заведения (с использованием официантов) предполагается использование большей частью традиционные полуфабрикаты, учитывая это, в соответствии с нормативами МГСН 4.14-98 , рассчитывается площадь проектируемых помещений:

    Кафе, закусочные, кафе молодежные, кафе-молочные, кафе детские - на 50 мест – 24м².

    Непосредственно производственные помещения.

    Согласно  требованиям МГСН 4.14-98, площадь производственных помещений рассчитывается следующим образом - кафе, закусочные, кафе молодежные, кафе-молочные, кафе, детские, на 50 мест – 76м².

    Группа  служебно-бытовых помещений.

    В соответствии с нормативами МГСН 4.14.-98, площадь данных помещений определяется следующим образом - кафе, закусочные, кафе молодежные, кафе-молочные, кафе, детские, на 50 мест – 35м².

    Вспомогательные помещения, такие как туалеты  с умывальниками, займут  15м².

    Для увеличения конкурентоспособности  предприятия планируется учесть в разработке площадь для барной стойки, гардероба, вестибюля и автомобильной стоянки (1 машиноместо на каждые 12 мест в зале).

    Барная  стойка займет 10м², вестибюль и гардероб – 18м², автомобильная стоянка для 4-х автомобилей – 26м².

    Общая площадь кафе составит:

    100м² + 24м² + 76м² + 35м² + 15м² + 10м² + 18м² + 26м²= 301м²

    Более точные данные и конкретный проект в соответствии с совокупностью  требований и нормативов разрабатывает  фирма – генеральный проектировщик. Стоимость выполнения работ компанией  «Proficafe»⁴, включая архитектурный, инженерный, технологический и дизайн проекты (дизайн проект только для площади зала и бара) составит 310 500 р. Срок – 1 мес.

4. Подбор места, договор.

    Согласно  концепции заведения, проведен сравнительный  анализ спальных районов города Москвы по таким критериям, как их новизна, уровень развития инфраструктуры, численность населения, перспективность развития, уровень цен аренды коммерческой недвижимости, результаты опроса фокус-группы на предмет нехватки заведения общественного питания, наличие имеющихся свободных площадей под реализацию проекта. Под эти критерии особенно подходят районы, расположенные близ строящихся периферийных станций метро и транспортно-пересадочных узлов, такие как Новокосино, Жулебино и Тушино, районы с уже развитой транспортной инфраструктурой – Строгино и Крылатское, а так же новый район с высоким инфраструктурным потенциалом – Куркино. Так же на основе рейтинга лучших спальных районов Москвы⁵ составлен список лучших спальных районов Москвы:

    1.Северное Бутово и Южное Бутово

    2. Зюзино 

    3. Измайлово (Северное и Восточное Измайлово)

    4. Коньково 

    5. Крылатское 

    6. Кунцево 

    7. Левобережный 

    8. Лианозово 

    9. Марьино 

    10. Медведково (Северное и Южное) 

    11. Митино 

    12. Отрадное 

    13. Новокосино

    14. Свиблово 

    15. Строгино 

    16. Свиблово

    17. Тропарево-Никулино 

    18. Тушино (Северное и Южное) 

    19. Черемушки 

    20. Ясенево

    Далее на основе проведенного маркетингового исследования составлена таблица №1 и диаграмма №1уровня арендных ставок по районам и округам г. Москвы⁶ соответственно.                   

    Таблица №1.

    Арендные  ставки по районам г. Москвы.

 

    Диаграмма №1.

    Уровень арендных ставок по округам.

      
 
 
 
 
 

    На  основе данных таблицы №1 и диаграммы №1, а так же проведенного маркетингового исследования отобраны 9 районов для последующего сравнения по критерию отношения количества жителей, проживающих в районе к совокупному количеству посадочных мест кафе, баров и ресторанов в нем, на основе данных службы государственной статистики по г.Москве⁷.

    Таблица №2

    Соотношение количества посадочных мест в предприятиях общественного питания на территории районов г. Москвы к количеству населения в соответствующем районе.

 

    По  результатам сравнительного анализа  на основе выбранных критериев был  выбран район Тушино, т.к. в нем  приходится наибольшее количество населения  на место районного кафе – 91 чел/место. Кроме этого, станция метро Планерная, находящаяся на территории Тушино, становится транспортно-пересадочным узлом⁸. Для реализации проекта подобрано помещение в 500 м от м. Планерная, в первой линии домов, с площадью 310 кв м, арендная ставка – 12500 р. в год. Арендодатель по договору – ООО «Меркурий». Помещение подобрано без помощи услуг агентств недвижимости.