Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

Корректировка цен объектов – аналогов

Таблица 4

Корректировка цен продаж 1 м2 общей площади по сравниваемым объектам

Таблица 5

Правовой статус всех сравниваемых объектов одинаков и соответствуют оцениваемому объекту. Поэтому корректировка цен продаж по переданным правам собственности не проводится.

По условиям финансового расчета корректировка также не проводится, так как эти условия одинаковы для всех объектов - рыночные.

Отклонения от чистоты сделок по всем сравниваемым объектам нет. Следовательно, корректировки цен по условиям продажи не будет.

Корректировок по фактору времени также не будет, так как дата продажи у объектов примерно одинакова.

Корректировка цен по местоположению производится не будет, так сравниваемые объекты расположены в одном районе, на одной улице.

Физические характеристики. 

-  евроремонт: выбранная пара 2 и 4

27627 – 28000= - 373 руб.

- этаж: рассматривается пара 1 и 2

25833 – 27254 = - 1421 руб.

-  балкон: пара 1 и 4

27254 – 28000 = - 746 руб.

- телефон: корректировка по 3 объекту

8000 : 58,6 = 137 руб.

По экономическим характеристикам объекты схожи. Корректировки по данному элементу сравнения не будет.

Так как цель использования объектов одинакова – проживание, то корректировка цен не проводится.

Ни один объект не имеет движимого имущества. Значит, корректировки цен продажи нет.

В качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи 2 сравниваемого объекта. Скорректированная цена продажи 1 м2 общей площади квартиры составляет 27254 руб.

Стоимость объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж

58,6 ∙ 27254 = 1 597 084, 40 руб.

9. Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхода

При данном методе предполагается, что затраты для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют рыночной стоимости данного объекта.

Процедура оценки недвижимости затратным методом

- оценка   рыночной   стоимости   имущественных   прав   на   незастроенный земельный участок;

- расчет  восстановительной     стоимости расположенных  на земельном участке улучшений

-  установление величины накопленного износа,

-  расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;

-  корректировка  восстановительной стоимости  с учетом  износа на дополнительно произведенные    затраты,    существенно    увеличивающие стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, евроремонт и т.д.);

-  определение предпринимательского дохода;

- суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

Расчет восстановительной стоимости улучшений

Определение стоимости строительства осуществляется по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) с применением коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и региональными  информационными бюллетенями «Индексы цен в строительстве».

Первоначальная восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа и последующего вклада дополнительных затрат существенно увеличивающих стоимость объекта, определяется по формуле:

С2011 = С1969 ∙ И1969/1984 ∙ И1984/2011, где

С2011  - восстановительная стоимость объекта оценки без учета износа и НДС в ценах 2011 г.

С1969 – восстановительная стоимость объекта оценки без учета износа и НДС в ценах 1969 г.

И1969/1984 – индекс изменения цен на строительно-монтажные работы за период с 1969 по 1984 г.

И1984/2011 – индекс изменения цен на строительно-монтажные работы за период с 1984 г. по 2011 г.

По обоснованиям СНиП 23-01-99 «Строительная климатология» Омск относится к 5 территориальному поясу и расположен в 1 климатическом районе. Согласно таблице 50 УПВС № 28 восстановительная стоимость объекта оценки составит 30,3 руб. за 1 м3.

К восстановительной стоимости оцениваемого объекта применяются также следующие надбавки и коэффициенты:

- для определения оценочной стоимости жилых зданий по I климатическому району к единичной стоимости применяется поправочный коэффициент – 1, 07;

- при устройстве в ванных комнатах и кухнях вместо масляной окраски глазурованной плитки — 0,7% (К = (100 + 0,7)/100 = 1,007)

Полная восстановительная стоимость за 1 м3 дома:

Сi = 30,3  * 1,07 * 1,007 = 32,65  руб./м3

Полная восстановительная стоимость за 1 м2 дома:

Ссмр = 32,65 * 18136,30 = 592 150,20 руб.

Сi = 592 150,20 / 5850,4 = 101,22 руб./м2

Установление стоимости замещения (стоимости строительства объекта-аналога) проводилось с использованием укрупнённых показателей восстановительной стоимости в ценах 1969 года.

С1969 = Ci ∙ Pi

С1969 = 101,22 ∙ 58,6 = 5931,49 руб.

где: С1969 – восстановительная стоимость помещения оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.;

Ci – восстановительная стоимость 1 кв. м. помещения оцениваемого объекта в ценах 1969 г.;

Pi – площадь помещения оцениваемого объекта.

Затем с помощью последовательной индексации проводится перевод восстановительной стоимости оцениваемого объекта из цен 1969 г. в цены на 17 января 2011 г.:

С2011 = 5931,49 ∙ 1,24 ∙ 138,63 = 1 019 630, 25 руб.

где: С2011 – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 17 января 2011 г.;

С1969 – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.;

И1969/1984 – индекс изменения цен на СМР за период с 1969 г. по 1984 г. (1,24);

И1984/2011 – индекс изменения цен на СМР за период с 1984 г. по январь 2011 г.(132,7)

              Примененные выше индексы цен на СМР были определены с использованием бюллетеня информационных материалов для строителей и других документов и материалов.

Определение накопленного износа объекта оценки

Износ – это обусловленное различными причинами уменьшение стоимости объекта оценки. Он используется для определения, в рамках затратного подхода, текущей стоимости оцениваемого объекта с помощью корректировки его восстановительной стоимости.

Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за утраты заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Расчет индекса удорожания

Таблица 6