Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

Вследствие того, что затратный подход имеет ряд ограничений при оценке объектов из-за трудностей с измерением величин накопленного износа ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объекта недвижимости. Затратный метод остается как бы на втором плане. Однако полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости.

Средневзвешенная величина стоимости оцениваемого объекта составила:

(1 597 084,4 * 0,5) + (850 614, 40 * 0,1) + (936 435, 52 * 0,4) =

1 258 177, 85 руб.

Округленно 1 258 000 руб.

В расчете за 1 м2 общей площади жилого  помещения это составило:

1 258 000 : 58,6 = 21 467, 58 руб.

Итоговое заключение

На основании произведенного анализа вторичного рынка жилых помещений, а также выполненных расчетов был получен следующий результат: рыночная стоимость оцениваемого объекта - трехкомнатной квартиры, расположенной на  4-м этаже  5-ти этажного крупнопанельного дома  по адресу: г. Омск, ЦАО, составляет на 17 января 2011 года:

1 258 000 руб.

(один миллион двести пятьдесят восемь тысяч рублей)

12. Перечень используемых в ходе оценки документов и материалов

1.      «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519

2.      Журнал «Рынок недвижимости» от 17 января 2011

3.      Индексы сметной стоимости в строительстве по регионам Сибирского Федерального Округа.

4.      Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ – TIAVSC). МСО – 1. Рыночная стоимость как база оценки.

5.      Правила оценки физического износа жилых зданий, Москва 1990г. ВСН 53 – 86(р)

6.      Сборник № 28 УПВС жилых, общественных зданий и сооружений культурно – бытового назначения для переоценки основных фондов. Выпуск 1970 г.

7.      Стандарты российского общества оценщиков СТО РОО  20 – 02 – 96. Рыночная стоимость.

8.      Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г №135-ФЗ

13. Приложение к отчету «Копия технического паспорта»
14. Приложение к отчету «Ситуационный план»

Заключение

Оценка объектов недвижимости является сложным и трудоемким процессом, состоящим из ряда этапов, каждый из которых включает в себя определенный набор операций.

Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. Затратный подход требует определения нескольких видов износа оцениваемого имущества: физического, функционального и износа, полученного в результате внешнего воздействия или экономического износа.

Сравнительный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и  сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.

Доходный подход позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством учета количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени. В результате анализа ожидаемые от собственности будущие поступления, а также доход от продажи объекта в конце прогнозного периода, дисконтируются на дату оценки в текущую стоимость. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.

Теоретически три подхода позволяют установить меновую стоимость, однако сравнительный подход больше всех связан с меновой стоимостью, так как в двух других методиках такая возможность реализована лишь косвенно.

Словарь терминов

Аренда - юридически оформленное право пользования чужой собственностью на определенных условиях. [1]

Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки. [8]

Заказчик (клиент) - лицо, по заказу которого производится работа по оценке. [8]

Износ (обесценивание) - потеря стоимости недвижимости под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды. [8]

Наилучшее использование - способ использования участка недвижимости, выбранный из числа общепринятых и законодательно разрешенных, который является физически возможным, прибыльным и который приводит к наибольшему значению стоимости земли. [8]

Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. [6]

Права на недвижимость - имущественные права, связанные с пользованием, владением и распоряжением недвижимостью. [8]

Право собственности - право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Право пользования представляет собой возможность использовать имущество. Право распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать и т.д.) [1]

Собственник - физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности. [1]

Ставка капитализации - отношение рыночной стоимости недвижимости к приносимому ей чистому годовому доходу.[6]

Цена продажи - сумма денег, уплаченная в конкретной совершившейся сделке. [8]

Улучшения - все изменения, отличающие свободный и неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования. [6]

Список литературы

1.             Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учеб.  пособ. – СПб.: Питер, 2000

2.             Индексы сметной стоимости в строительстве по регионам Сибирского Федерального Округа.

3.             Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ – TIAVSC). МСО – 1. Рыночная стоимость как база оценки.

4.             «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519

5.             Правила оценки физического износа жилых зданий, Москва 1990г. ВСН 53 – 86(р)

6.             Ресин В. И. «Экономика недвижимости» - М., Изд-во. Дело, 2000г.

7.             Сборник № 28 УПВС жилых, общественных зданий и сооружений культурно – бытового назначения для переоценки основных фондов. Выпуск 1970 г.

8.             Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов/Под ред. проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2002.

9.             Методические указания к курсовой работе.

10.        Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г №135-ФЗ

11.        Стандарты российского общества оценщиков СТО РОО  20 – 02 – 96. Рыночная стоимость.

12.        Журнал «Рынок недвижимости» от 17 января 2011.

2