Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Финансовая обоснованность – обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающего способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Физическая осуществимость – основана на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проектов, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам и т.д.

Соответствие законодательству – необходим анализ строительных и экологических нормативов, ограничения этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы роста города, района, негативное настроение местного населения, пожароопасность.

Строительство 5-ти этажного крупнопанельного дома является юридически законным. Он построен в соответствии со строительными и экологическими нормативами. 

Учитывая, что на том месте, где построен дом -  спокойный рельеф, а также хорошая транспортная доступность, наличие коммунальных удобств, можно говорить о физической осуществимости строительства данного объекта.

В итоге, наилучшим и наиболее эффективным использованием трехкомнатной квартиры в крупнопанельном жилом доме по адресу: г. Омск, ЦАО является проживание.

7. Анализ рынка недвижимости

Как и во всех российских городах, недвижимость в Омске представлена двумя секторами - новыми домами, возведенными по инновационным технологиям, и многоквартирными объектами старого фонда, называемыми омская недвижимость «социалистического типа».

Средние цены на недвижимость являются общим ориентиром для покупателей и продавцов. Ниже представлена информация о ценах и объемах вторичного рынка жилой недвижимости Омска за 2011 год. Расчеты проведены на основе данных базы объявлений, которая включает более 30 тысяч предложений.

График изменения средних цен предложения и

ежемесячный прирост цен на вторичном рынке  Омска,

период с января 2010 г. по февраль 2011 г.

Таблица средней цены предложения на вторичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома и количества комнат на 17.01.2011 г. (тыс. руб./кв.м)

На фоне предыдущих лет прошедший 2010 год вполне спокойный. Прирост цены в пределах 1-1,5 тысяч рублей за квадратный метр сложно назвать в полном смысле слова ростом на фоне прибавления в 10-15 тысяч рублей за квадратный метр в предыдущие годы. Новостройки в течение всего года постепенно дорожали и в итоге прибавили 1 тысячу 440 рублей за квадратный метр (+5,2%). В результате новая точка отсчета – конец прошлого года – это 28 тысяч 890 рублей (+/–120 рублей). К началу 2011 года «квадрат» вторички стоил 34 тысячи 610 рублей (+/–160 рублей).

Цены на квартиры во вторичке первую половину года снижались, а после июня начали прибавлять: плюс 1 тысяча 190 рублей за квадратный метр (+3,6%). Это еще один пример особенности омского рынка, где лидером по изменению всегда были новостройки, а вторичный сегмент точно копирует поведение в секторе новостроек с небольшим опозданием.

Прибавляет оптимизма при взгляде на рынок недвижимости рост объемов предложений. Правда, в основном за счет вторичного рынка, где рост составил +14%, а объявлений о продажах новостроек стало только на 4% больше. Зато количество продавцов-посредников возросло с 348 до 485. На выбор дотошного покупателя более 16 тысяч вариантов объявлений. В общем, рынок предложений жилья вырос на 10%.

В заключение: итоги первого месяца нового 2011 года: новостройки откорректировались в сторону уменьшения цены –0,3%, а на вторичном рынке продолжается рост: +1,2% за месяц. Но январь всегда был скорее исключением из правил, чем примером для последующих изменений.

8. Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

С помощью данного метода по средствам анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта оценки.

Последовательность работ при оценке недвижимости методом сравнения продаж

1.  Изучение рынка

2. Сбор информации, проверка информации по предлагаемым на продажу или недавно проданных аналогов объекта оценки.

3. Сравнение данных об отобранных аналогов и объекте оценки.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличием от объекта оценки.

5. Установление стоимости объекта оценки.

В зарубежной и российской оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения:

1) переданные права собственности на недвижимость;

2) условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

3) условия продажи;

4) динамика сделок на рынке;

5) местоположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) отклонение от целевого использования;

9) наличие движимого имущества.

Согласно элементам сравнения проводятся корректировки цен продаж сравниваемых объектов.

Представленные ниже данные о сопоставимых объектах получены из журнала «Рынок недвижимости» от 17 января 2011 г.

Объекты – аналоги

Таблица 2

Элементы сравнения по объекту недвижимости

Таблица 3

Продолжение таблицы 3